לקראת גל של מיזמי התחדשות עירונית: חובת ההגינות והזהירות של מארגן פרויקט

הכותבת היא שותפה מובילה במחלקת הנדל"ן בארנון, תדמור־לוי. הכותב הוא עו"ד במחלקה. לשניהם מומחיות בתחום ההתחדשות העירונית.

מיזמי התחדשות עירונית תפסו תאוצה משמעותית בשנים האחרונות, ולפי כל ההערכות המלחמה שנכפתה עלינו צפויה רק להעצים מגמה זו. החלטה חדשה ותקדימית של הממונה על פניות דיירים ברשות להתחדשות עירונית עו"ד תמר עדיאל זכאי אשר, בין היתר, יוצקת תוכן ומשמעות לחובת ההגינות והזהירות של מארגנים כלפי בעלי דירות.

● "לא ניתן להגיד: 'שלום, זה בקשר לדירה'": איך השפיעה המלחמה על העסקאות של נדל"ן למגורים
● ניתוח | מניות הנדל"ן והוויכוח: השוק עומד לזנק, או שיתאושש רק עוד 15 שנה?

עובדות המקרה: כמה בעלי דירות במתחם הכולל כ־96 דירות בשלושה בניינים בירושלים, פנו לממונה בתלונה נגד חברה מארגנת שפעלה בו לקידום מיזם התחדשות עירונית. במסגרת הפנייה העלו הפונים שלוש טענות מרכזיות כלפי החברה. שתיים מתוך הטענות "טכניות" במהותן, ונוגעות לתוקפם - וליתר דיוק, להיעדר תוקפם - של הסכמי הארגון עליה החתימה החברה חלק מבעלי הדירות.

הטענה השלישית, והמעניינת יותר, הייתה שבעל החברה הציג מידע שגוי ומוטעה לבעלי הדירות, בעוד שמידע רלוונטי והכרחי הוא דווקא לא מסר להם בכינוס הראשון שערכה החברה. כינוס זה, חשוב לציין, נדרש על פי חוק ומטרתו המרכזית היא שקיפות וגילוי מידע רלוונטי לבעלי הדירות בטרם חתימתם על מסמכים מחייבים.

המארגן התייחס לתמורות לדיירים

לפי הפנייה, המידע המוטעה שמסר בעל החברה היה בין היתר כי החברה היא חברה יזמית ובעלת ניסיון; כי הוא עצמו אדם אמיד כלכלית; ובנוסף ניתנה על ידו התייחסות מפורטת לתמורות אליהן יהיו זכאים בעלי הדירות במיזם - כולל ציון תוספת השטח, גודל המרפסת, חניה, ערבויות ותנאים נוספים. כל זאת, לפי הפנייה, בעוד שלמעשה מדובר בחברה מארגנת ולא יזמית, חדשה בענף, אשר בעליה עבר הליך פשיטת רגל בגין חובות של מיליוני שקלים.

עמדת החברה הייתה כי היא חברה "יזמית מארגנת", וכי לצורך המשך ביצוע המיזם היא הכניסה חברה יזמית כשותפה אשר תתקשר עם בעלי הדירות בהסכמי הפינוי ובינוי.

ההחלטה: הממונה קבעה, על סמך ראיות ודיונים, כי החברה היא אכן גורם מארגן ולא יזמי. משקבעה כי במארגן עסקינן, החליטה הממונה שהחברה הפרה את חובת "ההגינות והזהירות" שבה חייב מארגן - לפי חוק - כלפי בעלי הדירות, ואף הגדילה הממונה ויצקה תוכן חדש למונחים מעורפלים אלה.

לפי החלטת הממונה, מארגן שמציג את עצמו כיזם וכן מארגן שמספר לבעלי הדירות כי התמורה שתינתן להם בעסקה נקבעת על ידו או תלויה בו - מפר בכך את חובת ההגינות והזהירות שבה הוא חב. כך קבעה הממונה גם לגבי מארגן שלא מציין בפני בעלי הדירות באופן ברור, ובפנייתו הראשונה אליהם, כי שכרו תלוי בהתקיימות המיזם וגם לגבי מארגן שלא מציין בפני בעלי הדירות כי הוא פועל מטעם יזם או הצפוי לקבל תמורה ממנו.

הממונה הלכה עוד צעד קדימה וקבעה כי גם דבר פשיטת הרגל שעבר בעל החברה, בגין חובות בסכומים גבוהים, היה צריך להימסר על ידו לבעלי הדירות. זאת, שכן עברו העסקי והמקצועי של מארגן (ואף מנהלו או בעל השליטה בו) הוא שיקול בעל חשיבות להחלטה של בעלי הדירות באם לחתום מולו על הסכם ארגון.

בשורה התחתונה: הממונה קבעה כי הסכמי הארגון הנוגעים לשניים מתוך שלושת הבניינים במתחם אינם בתוקף עוד, וזאת נוכח אי עמידת החברה במועדים הקבועים בחוק לקידום המיזם. מעבר לתוצאה המשפטית - חשיבותה של ההחלטה מתבטאת כמובן בתוכן שיצקה הממונה ל"חובת ההגינות והזהירות" אשר חלה על מארגן. עם כל החלטה או פסיקה כזו, הולכים ומתבהרים גבולות הגזרה של מערכת היחסים הסבוכה בין בעלי הדירות לבין הגורמים שמקדמים בעבורם את המיזם, וכך עולה רמת הוודאות בענף ההתחדשות העירונית כולו.