יזמי הנדל"ן משדרים אופטימיות, אבל השוק חזר לפחות שש שנים אחורה

עד לפני שנה־שנתיים יזמי הנדל"ן והקבלנים הישראלים היו בתנופה. הם נהנו מגאות נמשכת במכירת הדירות ומעליית מחיריהן, נישאים על כנפי ביקושים שרק הלכו וגדלו. מחירי הדיור השתוללו במשך יותר מ־15 שנה והשלימו זינוק של 210% משנת המשבר הכלכלי של 2008 ועד סוף 2022.

● אריק מירובסקי, פרשנות | שוק הדיור בתל אביב מכופף את חוקי הכלכלה. או לפחות זה מה שהיזמים רוצים שתחשבו
● לפני המלחמה נבלמו הירידות במחירי הדירות. מה צפוי אחריה?  
● תקרת הפטור ממס להשכרת דירה עודכנה, וזה המסלול החדש שכדאי להכיר 

בתווך, תוכניות ממשלתיות כמו "מחיר למשתכן" שניסו להוריד את המחירים וכשלו, תרמו להגדלת הביקושים, והאגדה על כך ש"בישראל מחירי הדיור תמיד עולים" הפכה למעין אקסיומה, שהזינה את ההתנפלות על דירות כמעט בכל מחיר.

שוק ההון תמחר את מה שהקבלנים לא צפו

לא פלא איפוא שאת נפילת הביקושים בשוק הדיור ב־2023 לא צפו הקבלנים - שהחלו להאמין לאותה מנטרה - שוק ההון דווקא כן צפה. מדד ת"א בנייה של יזמיות הנדל"ן ירד ב־50% כבר בשנת 2022. הריבית במשק שעלתה בחדות מרמה אפסית ל־4.5% כעת, ייקרה משמעותית את עלויות המימון והמשכנתה, ואלו הובילו לנפילה של עשרות אחוזים במכירת הדירות.

על פי נתונים עדכניים שפרסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מצבן של חברות הנדל"ן היזמי מוסיף להיות בכי רע. מכירת הדירות נפלה ב־52% בחודש נובמבר (נמכרו 1,480 דירות בלבד) לעומת החודש המקביל בשנה שעברה, ל"שפל של 20 שנה" בעסקאות. בחודשים ספטמבר־נובמבר נצפתה ירידה של 45% בעסקאות (4,760 דירות נמכרו) לעומת שלושת החודשים שלפני כן.

למלחמת חרבות ברזל יש כמובן חלק בכך, כשחברות נדל"ן רבות דיווחו על קשיים בעקבות המלחמה, כשהם מזהירים מהמחסור האקוטי בעובדים בענף, בשל איסור כניסתם של פועלים פלסטינים לאתרי הבנייה בישראל שקרוב למחצית מהם סגורים גם היום, יותר מ־100 ימים מאז פרוץ המלחמה.

כשפרצה המלחמה, בחודש אוקטובר, "המכירות היו כמעט אפס. לאחר מכן בחודש נובמבר נרשם זינוק, אבל כל שינוי מ'כמעט אפס' הוא משמעותי, ולכן זו לא חוכמה להגיד שמכרנו פי 7 או פי 8 דירות בחודש", מודה אבישי בן־חיים, מנכ"ל חברת הנדל"ן רוטשטיין, שבשליטת המיליארדר יצחק מירילשוילי.

יוני בראל, סמנכ"ל השיווק של חברת אזורים, שבשליטת הרשי פרידמן, מאמין שמדובר בנתון חשוב: "יש חזרה לשגרה, לפחות ברמה התודעתית של הציבור. בתחילת נובמבר עדיין היינו בהלם מפרוץ המלחמה, ולמרות זאת אנשים חזרו לקנות דירות". בראל ובן־חיים מדווחים על המשך העלייה בהתעניינות ברכישת דירות בחודשים דצמבר וינואר, גם אם זה לא מתבטא עדיין מספיק במכירות.

אפילו שנת "מחיר למשתכן" הייתה עדיפה

אבל אם תשאלו את קברניטי יזמיות הנדל"ן על שנת 2023, הם ינסו ודאי לגמד את שינוי הכיוון בשוק ולהגיד שלא קרה יותר מדי. "יש ירידה במכירות, אבל היא לא כזו דרמטית כמו שעושים מזה בלמ"ס", טוען בן חיים מחברת רוטשטיין. אחת הסיבות לכך לדבריו היא ש"שנת 2022 הייתה חריגה מאוד לטובה (עליית מחירים של כ־20%, נ"א)".

בדיקת גלובס מראה שהמצב שונה. בחלק מהחברות היזמיות, גם הגדולות שבהן, המכירות אשתקד היו נמוכות משמעותית אפילו מאלה שנרשמו בשנת 2018 - שבה חלה האטה זמנית בשוק הנדל"ן בעיקר בשל הבטחותיו של שר האוצר דאז, משה כחלון, לדירות מסובסדות ("מחיר למשתכן") ששכנעו רבים להמתין לירידת מחירים. מאז אותה שנה זינקו המחירים ב־40% עד סוף 2022.

כך אצל אפריקה מגורים שבשליטת יעקב לוקסנבורג (לוקסי), שבתשעת החודשים הראשונים של 2023 מכרה רק 185 דירות, לעומת כ־700 בכל שנת 2018. אזורים מכרה 314 דירות לעומת 441 בהתאמה, ואילו רוטשטיין מכרה 133 דירות בשנה החולפת - ירידה של 44% לעומת 2018. רק יזמית הבנייה דמרי, שבשליטת יגאל דמרי, מצליחה לרשום נתונים טובים מאלה של שנת 2018 (מכרה 650 דירות בשנה החולפת), אך גם היא רחוקה מהמספרים של השנים האחרונות.

הירידה במכירות מתרחשת, שלא במפתיע, לצד ירידה מסוימת במחירי הדיור. על פי נתוני הלמ"ס, בחודש נובמבר הציגו אלה ירידה שנתית של 1.8%, בעוד שמחירי הדירות החדשות השלימו ירידה שנתית של 3.9%. בהתחשב באינפלציה, מדובר בירידה ריאלית של 7% ואפילו יותר במחירי הדירות החדשות. בשוק טוענים כי בתוספת מבצעי הקבלנים שלא משתקפים בנתוני הלמ"ס - הירידה בפועל אפילו יותר משמעותית. נתוני הלמ"ס תואמים את הערכותיה של חברת מידרוג, שבתחילת השנה העריכה כי מחירי הדיור יירדו ב־5% עד 10%.

"תנועת מלקחיים שפועלת לרעת היזמים"

ובכל זאת, היזמים בטוחים שהשנים הבאות יהיו טובות יותר: "אני לא חושב ששנת 2024 תהיה חזקה כמו 2022. נהיה בקצבים של 2023, אולי קצת יותר, תלוי בהתפתחות המלחמה. אם היא תסתיים מהר יהיה 'בוסט' של אנשים שתכננו לקנות", אומר בן־חיים מרוטשטיין. גם בראל מאזורים סבור כך, ואומר שהביקושים קיימים והם נעצרו רק בגלל סיבות חיצוניות.

אנליסטים בשוק סבורים אחרת: "היזמים רוצים לשדר אופטימיות אבל השוק בשפל היסטורי", טוענים יבגני סילישטיאן, מנהל תחום יזמות נדל"ן, קבלנות והנדסה בחברת הדירוג S&P מעלות, וגיל אברהמי, מנהל פעילות דירוג תאגידים בחברה. "ירידה של 40%־60% בעסקאות זה נתון דרמטי שמחזיר אותנו לרמות של 2017־2018, וכך גם מלאי הדירות הלא מכור שנמצא בשיא של 20 שנה. זו תנועת מלקחיים חזקה מאוד שפועלת לרעת היזמים. הם אולי מקווים עדיין שהריבית תרד לאפס, אבל זה לא סביר, בטח לא בטווח הנראה לעין".

הקבלנים מצידם טוענים שמספר הדירות הלא מכורות (64 אלף לטענת הלמ"ס) הוא נתון בעייתי שכן הוא מביא בחשבון לא רק את מספר הדירות שנבנו וממתינות על המדף, אלא גם דירות שרק בשלבי תכנון ובנייה (לדבריהם "היינו צריכים לראות ערים או שכונות רפאים של דירות שמחכות להימכר").

"מחירי הדיור ימשיכו לרדת בטווח הקצר־בינוני"

כך או כך, סילישטיאן ואברהמי מ־S&P מעריכים כי "מחירי הדיור ימשיכו לרדת בטווח הקצר־בינוני בשיעור חד ספרתי, וקצב מכירת הדירות יישאר איטי ב־2024". בטווח הארוך יותר הם מעריכים שמחירי הדיור יחזרו לעלות: "בהינתן הביקוש בישראל, הגידול הדמוגרפי וגם ההאטה המשמעותית בהתחלות הבנייה, שכבר נמשכת 6 רבעונים רצופים, אלו ישפיעו על ההיצע ב־2025 ו־2026. קצב העסקאות יחזור ויואץ לקראת שנת 2025, אז תיבלם הירידה הזוחלת במחירי הדיור".

מצוקה, אבל לא פשיטות רגל של קבלנים

בינתיים מצבם של חלק מיזמי הבנייה הופך לקשה יותר עד כדי איום בקריסה, כפי שהתרחשה לאחרונה בחברת חנן מור, שהתמנפה עוד ועוד לצורך רכישת קרקעות יקרות באזור המרכז ונקלעה לסחרור שהוביל אותה לביהמ"ש, בבקשה לעיכוב הליכים בגין חוב של כ־3 מיליארד שקל. אנליסטים מניחים שיש עוד קבלנים במצוקה, אך לא צופים פשיטות רגל של חברות בסדר הגודל הזה בזמן הקרוב.

לדברי S&P מעלות, "מעבר למחסור בעובדים, ייתכן שייווצר מחסור בחומרי גלם ועיכובים בשרשראות האספקה, בגלל המלחמה. קבלנים לא מחזיקים מלאי גדול של חומרי גלם, והמחסור עלול ליצור דחייה בלוחות זמנים ועיכובים במסירת דירות. חנן מור הוא דוגמה ללחץ מסוים על הקבלנים, ובוודאי במימון מול הבנקים, שלא היה בעבר. בהחלט ייתכן שיש עוד מקרים כאלה; יזמים קטנים יותר נמצאים בקשיים גדולים כי מקורות המימון שלהם פחות מגוונים ויש להם פחות נגישות למימון. החברות הגדולות יציבות ונגישות לאפשרויות מימון מגוונות".

 חנן מור, מנכ''ל חברת חנן מור / צילום: איל יצהר

ובכל זאת, חלק מהאנליסטים לא ממליצים לרכוש כעת מניות נדל"ן יזמי. לדברי אנליסטית בכירה, "הופתענו מאוד שמוסדיים רכשו לאחרונה מניות של חברות נדל"ן יזמי, למשל כלל ביטוח (שרכשה חבילות גדולות של מניות אאורה, שיכון ובינוי נדל"ן, אפריקה מגורים, אקרו, ישראל קנדה ועוד, נ"א). אחת משתיים: או שהם ראו מחירים זולים מאוד של חברות הנדל"ן ומאמינים שזו השקעה במחיר טוב וירשמו רווחי הון כשהשוק יתאושש; או שהסיבה היא צמיחת האוכלוסייה בישראל כשמנגד למדינה אין לאן להתרחב, ולכן משאב הקרקע הולך ונגמר".