כמה יעלה בית חדש בקדימה צורן?

העסקאות: 26 מגרשים בשטח של 440 מ"ר כל אחד, לבתים צמודי קרקע בקדימה צורן, נמכרו לאחרונה בטווח מחירים של 2.85־3.01 מיליון שקל - לא כולל מע"מ. על סכום זה יש לכלול הוצאות פיתוח בגובה של 1.07 מיליון שקל - כולל מע"מ. המגרשים ממוקמים בדרום־מערב קדימה צורן, בשדה פתוח שנמצא מדרום לרחוב דליה.

● אריק מירובסקי, פרשנות | העליות במחירי הדירות: שוק היד שנייה מככב, במיוחד באזורים האלה
● עסקאות השבוע | 2,000 שקל פחות ממה שביקשו: בכמה הושכרה דירת 4 חדרים בי-ם?

התוכנית: התב"ע החלה על מגרשים אלו כוללת בסך־הכול 633 דונם, להקמת 1,381 יחידות דיור - חלקן בבנייה רוויה של עד 4 קומות, וחלקן בבנייה צמודת קרקע.

בכל מגרש ששווק ניתן להקים קוטג' דו משפחתי בשטח עיקרי של 180 מ"ר ועוד 40 מ"ר שטח שירות - סה"כ 220 מ"ר. לפי התוכנית ניתן לבנות בקוטג'ים גם מרתפים, מה שהופך אותם ליחידות דיור גדולות מאוד יחסית לקוטג'ים סטנדרטים, שבדרך כלל מגיעים לשטחים עיליים של 160־180 מ"ר בלבד. עניין זה צפוי להפוך אותם לנדירים יחסית באזור וגם ליקרים יותר.

מצד שני, שטחו של מגרש לקוטג' אחד יהיה קטן מרבע דונם, מה שעלול לפגוע באטרקטיביות שלהם.

המכרז: רמ"י הוציאו למכרז 27 מגרשים - 26 לבניית דו משפחתיים ומגרש אחד בן 798 מ"ר לבניית תלת משפחתי, אליו לא נתייחס בניתוח זה. מחיר המינימום למגרש לדו משפחתי עמד על 1.784 מיליון שקל בממוצע. מחירי השומות של המגרשים הגיעו לכ־3.92 מיליון שקל בממוצע.

ההיענות למכרז הייתה גדולה מאוד, ועל רוב המגרשים הוגשו יותר מ־70 הצעות מחיר. למרות זאת, אף אחת מההצעות לא התקרבה למחירי השומה והן נעו בסביבות 70%־75% ממחיר השומה.

שומות המחיר: העסקאות בוצעו בזמן מיתון כבד במחירי הקרקעות במכרזי רמ"י. אף שהשומות מתעדכנות מפעם לפעם, הצעות המחיר במכרזים השונים אינם מתקרבים לאומדני השווי של הרשות. מבחינה זו, המכרז בקדימה צורן אינו יוצא דופן.

דבר השמאי: השמאי ליאור יוסף בדש מסביר כי  עולם הבנייה העצמית מכניס את רוכשי הקרקעות לנעלי היזמים, ולכן צריך לחשב בעלויות הכוללות שלהם גם רווח יזמי, שכן גם אם מדובר בבנייה עצמית - ההתנהלות וכאב הראש לאחר מכן סביב התכנון והבנייה יהיו כמו של יזם.

ניתוח של המכרזים העלה כי עלות הקרקע הממוצעת שתשולם עבור יחידת דיור אחת כולל מע"מ והיטלי פיתוח תגיע לכ-2.29 מיליון שקל בממוצע. מכאן יוצא, שמחיר הקרקע למ"ר עם הפיתוח והמע"מ יגיע לכ-10,400 שקל.

יוסף בדש השתמש במחירון דקל, ממנו עלה כי עלויות הקמת קוטג'ים בצורה שתממש את מלוא זכויות הבנייה יגיעו ל־1.76 מיליון שקל, ובהכללת רווח יזמי עלויות עקיפות ומע"מ יגיעו העליות ל־2.718 מיליון שקל.

לפי ניתוח זה, עלות קוטג' שיוקם לפי התוכנית תגיע לכ־5 מיליון שקל; עלות בנייה למ"ר תגיע לכ־9,700 שקל; ובסך־הכול המחיר למ"ר יגיע ל־20.1 אלף שקל.

עסקאות בקדימה צורן: לפני כחודש וחצי נמכר קוטג' בן 22 שנה בשטח של 167 מ"ר בנוי ב־3.96 מיליון שקל. מדובר במגרש שעליו ארבעה קוטג'ים שכל אחד מהם נמצא על קרקע של כ־450 מ"ר. המחיר למ"ר מגיע ל־23.7 אלף שקל - גבוה מהמחיר במכרז הנדון.

קוטג' אחר, בן כשש שנים, נמכר לפני כשנה ב־5.8 מיליון שקל. מדובר בקוטג' בן 187 מ"ר, על חצר של כרבע דונם, וכאן המחיר למ"ר בנוי כבר עולה על 31 אלף שקל.

השורה התחתונה: המחיר ששולם על הקרקעות נראה משתלם לזוכים. אומנם המגרשים קטנים באופן משמעותי ממה שהיה נהוג בעבר, אך זכויות הבנייה גדולות בהרבה, ובסופו של דבר זה, והאפשרות להקים מרתף מהווים יתרון משמעותי.