הנפילה של תל אביב, השיא של ירושלים: איפה נרכשו הכי הרבה דירות במלחמה?

ירושלים, חיפה, באר שבע ואשדוד מובילות את טבלת מכירת הדירות בחודשי המלחמה. כך עולה מניתוח דוח הלמ"ס שמפורסם היום, ובוחן את עסקאות בשוק הנדל"ן בין נובמבר 2023 לינואר 2024. התפרצות הביקושים בינואר הקטינה לראשונה מאז מרץ 2023 את היצע הדירות למכירה, ושיעור הדירות החדשות מכלל העסקאות הגיע בשלושת החודשים הללו לשיא של 45%, והוא מיוחס למבצעים הפיננסיים של יזמי הנדל"ן.

● בלעדי | הנתונים נחשפים: לכמה ישראלים יש יותר משלוש דירות?
● המשכנתאות מעידות, שוק הנדל"ן מוסיף להיות בשפל

בחודש ינואר השנה נרכשו על פי הלמ"ס 7,890 דירות, עלייה של כ-18% לעומת ינואר 2023, וכמות שכמותה לא ניצפתה בשוק מאז אוגוסט 2022. ואולם במבט רחב יותר, מאז ספטמבר 2021 עד כה נרשמה ירידה של 2.7% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. הירידה בדירות יד שנייה שנמכרו תלולה יותר מהירידה בדירות חדשות, 3.0% לעומת 2.5%, בהתאמה. כך שהמגמה מוסיפה להיות שלילית, על אף ההתפרצות העסקאות בינואר.

העלייה בינואר יכולה להיות מוסברת בהתפרצות של ביקושים כבושים מצד אלה שדחו את הרכישות שלהם מאז חגי תשרי האחרונים, שחלו בספטמבר האחרון, ולאורך חודשי המלחמה הראשונים אוקטובר-נובמבר. בחודשים הקרובים ניתן יהיה להבין טוב יותר, אם הקפיצה ברכישות נובעת רק מאותם ביקושים כבושים ומבצעי 80-20 של הקבלנים (לפיהם הרוכשים ישלמו 20% משווי הדירה בעת החתימה על הסכם הרכישה ואת היתרה ישלמו בעת איכלוס הפרויקט, וזאת ללא הצמדה), או שאנו עדים לניצני התעוררות של השוק.

ירושלים בראש טבלת המכירות

מההבט הגיאוגרפי, מחוז המרכז מוביל עם 26.2% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים נובמבר 2023-ינואר 2024. במחוז זה נמכרו כ-30% מכלל הדירות החדשות וכרבע מסך הדירות יד שנייה.

אחריו נמצא מחוז הדרום עם חמישית מסך הדירות שנמכרו: 21.6% מסך הדירות החדשות ו-20.3% מדירות יד שנייה. מדובר בממצא מעניין שמחזק את ההערכה, כי מדובר בהתפרצות של ביקושים כבושים, שכן בחודשי המלחמה הראשונים, מחוז הדרום היה משותק במידה רבה, מבחינת שוק הנדל"ן שבו.

אך לא עוד. באר שבע הגיעה למקום השלישי בסך העסקאות שבוצעו בה בין נובמבר 23' לינואר 24' (סך הכל 878 דירות מכרו בחודשים האלה), אשדוד הגיעה למקום הריבעי (799 דירות), אשקלון נמנית אף היא בצמרת הרכישות (562 דירות), בנתיבות נמכרו 209 דירות חדשות, כך שנראה שהנדל"ן הדרומי חוזר במהירות לממדיו מלפני המלחמה.

ירושלים היא אלופת המכירות בתקופה זו. בשלושת החודשים שנסקרו נמכרו בעיר 1,224 דירות, והיא מובילה את הרכישות החדשות עם 584 דירות חדשות שנרכשו בה; חיפה ניצבת במקום השני עם 885 והיא אלופת מכירת הדירות יד שנייה, ואילו תל אביב ניצבת רק במקום החמישי עם 690 דירות שנמכרו, עדות למשבר המתמשך שפוקד את שוק הנדל"ן בעיר.

כאמור, לראשונה זה 10 חודשים נרשמה ירידה קלה בהיצע הדירות החדשות הלא מכורות, שהגיעו בסוף ינואר ל-67,979 דירות, ירידה קלה של 87 דירות לעומת ההיצע בדצמבר 23', מה שמהווה עדות לירידה משמעותית שחלה התחלות הבנייה בתקופה הזו.