בדרך לעוד הנפקות של חברות נדל"ן? "עד חודש מאי יהיו לא מעט חברות כאלו"

"יש לי בממוצע שתי פגישות ביום עם יזמים בכיוון של הנפקה", אומר רו"ח גיא פרמינגר, שותף בכיר ב־PwC Israel. "זה מזכיר לי קצת את התקופה שאחרי הקורונה, שלאו דווקא הייתה בעולם הנדל"ן, אבל התאפיינה בפעילות רבה מאוד והובילה להרבה מאוד הנפקות".

● בדיקת גלובס | "מכירות שיא": נתוני חברות הבנייה נחשפים - מי מכרה הכי הרבה?
● רופא שיניים השכיר 12 דירות. כמה מס הוא ישלם? 

מתחילת השנה בוצעו חמש הנפקות מניות בלבד של חברות בבורסה בתל אביב, מהן שלוש של חברות נדל"ן: עמרם אברהם, אפי קפיטל ולוזון רונסון. האם לפנינו גל גדול יותר של הנפקות, ובעיקר לטובת גיוס חוב, קרי הנפקה של אג"ח?

"יש היום הרבה חברות שבוחנות את העניין, בעיקר מענף הנדל"ן למגורים", אומר רו"ח פרמינגר. "אנחנו התחלנו תהליך, בקצב כזה או אחר, עם 12 חברות, ואנחנו עובדים איתן על 'עליית כיתה', כלומר הפיכה מחברות פרטיות לציבוריות".

החברות שמוזכרות על ידי גורמים בשוק כבעלות סיכוי טוב לעשות את המהלך בעת הקרובה: חברת קטה גרופ, שפעלה שנים בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית בפתח תקווה ובתקופה האחרונה מרכזת מאמץ בהתרחבות לתחומים חדשים ולערים חדשות; חברת גבאי מניבים, שגייסה אג"ח בספטמבר האחרון וככל הנראה תמשיך לגיוס הון בחודשים הקרובים; חברת שתית של שלום שטרית, שבוחנת הנפקה בעתיד הקרוב; וחברת רייסדור של יקי רייסנר, שעליה כבר פורסם בחודש שעבר כי היא בוחנת הנפקה בין אם בדרך של גיוס חוב (אג"ח) ובין אם בדרך של גיוס הון (הנפקת מניות).

"לא הולכים לשוק ההון רק בשביל אג"ח"

עוז קטה, המשנה למנכ"ל קטה גרופ, אומר כי החברה נמצאת כבר לקראת השלמת כל הדרישות להנפקה, במטרה לבצע בשלב ראשון הנפקת אג"ח, ובהמשך גם לגייס הון. "נגיש את התשקיף לגיוס אג"ח לצד הדוח השנתי, והמטרה היא להגיע לשלב גיוס ההון בתוך שנתיים־שלוש", הוא אומר. "לא היינו הולכים לשוק ההון רק כדי לגייס אג"ח, אבל מצד שני זו הדרך שלנו לחוש את השוק: כשמגייסים חוב יש אפשרות ללכת לאחור, זו 'נקודת חזור'. אחרי גיוס הון כבר אי אפשר ללכת אחורה. אנחנו הולכים להנפקה כי אנחנו מתרחבים, וכבר נכנסנו ליותר מ־20 ערים. אמנם זו תקופה של אי ודאות, אבל זה בעינינו בדיוק הזמן הנכון כדי להניח את התשתית, כדי להיות מוכנים למומנטום הבא שייווצר בענף".

 עוז קטה מבעלי קטה גרופ / צילום: נטע שני

חברה אחת שכבר עשתה את הצעד הזה, ושימשה אולי איתות ראשון לתחילתו של גל ההנפקות בענף היא חברת My Town, שהודיעה בתחילת החודש על גיוס 65 מיליון שקל באג"ח. על פי הפרסום בגלובס, הגיוס נועד להרחבת עסקיה ובין היתר גם להחזרת הלוואות בעלים בסך של כ־11.5 מיליון שקל. לאחרונה הודיעה קבוצת גבאי על רכישת 75% מחברת My Town התחדשות עירונית, חברה בת של קבוצת My Town.

 רו''ח גיא פרמינגר / צילום: אלי דסה

"הגל הזה יהיה כנראה כמעט כולו אג"ח, לפחות בשלב ראשון", אומר רו"ח פרמינגר. "אולי בהמשך יהיו גם הנפקות מניות או שילוב של השניים. היסטורית כמעט תמיד שוק האג"ח מתעורר לפני שוק האקוויטי, שמרים ראש בערך תשעה חודשים אחר כך. שוק האג"ח בישראל מאוד משוכלל וגדול, וגם בתקופות קשות מגויסים בו 90 מיליארד שקל לפחות בכל שנה. הרבה מזה הולך לנדל"ן, יותר מחצי, בין אם ישירות ובין אם בעקיפין".

עו"ד אלעד רשטיק, שותף במחלקת המימון והתאגידים הציבוריים במשרד ברנע ג'פה לנדה, המלווה כבר כ־15 שנים חברות בשוק ההון ולקראת הנפקה, מציין כי בדומה ל־My Town, רוב החברות יגייסו אג"ח כדי "להיפטר" מחוב מכביד. "חברות שהתנהלו בעבר בעיקר בדרך של הלוואות בעלים או אשראי חוץ בנקאי - ובבורסה הריבית יותר נוחה - יוכלו להחליף חוב גבוה בחוב בעלויות נמוכות יותר. כך הם גם יכולים 'לשחרר' את הבעלים מהשקעות שביצעו בחברה וככלל, אג"חים בנדל"ן נוחים יותר ליזמים משום שהם יכולים לשעבד עבורם עודפים (רווח עתידי צפוי מפרויקט מסוים - י.נ), במקום לשעבד נכסים. מסלול ההנפקה מציע להם כלים נוחים, ולכן אנחנו רואים את הגל הזה מתרומם".

 עו''ד אלעד רשטיק / צילום: נמרוד גליקמן

"בנדל"ן תמיד יש רובד פעילות מסוים שדורש הון עצמי", מוסיף רו"ח פרמינגר, "וגיוס כסף מקטין את הצורך בהון עצמי, שכן הוא מגיע מהציבור - וכך מאפשר לחברה לצמוח הרבה יותר. חברות נדל"ן הן כמו מכוניות: ככל שתכניס יותר דלק, כך תגדיל יותר את הפעילות, והדלק כאן הוא הכסף".

"יזמים שהתחילו בקטן, והיום הם חצי טייקונים"

ההערכות הן כי גל ההנפקות הבא יתרחש במחצית הראשונה של 2025. לדברי רו"ח פרמינגר, "גם חברות שכבר נמצאות בתחילת התהליך, נראה אותן במקרה הטוב מגייסות בעוד שישה חודשים, אם הכול רץ בצורה חלקה. החברות המסודרות, כספית וארגונית, תהליך ההכנה שלהן יהיה קל יותר; כאלו שגייסו קצת מפה וקצת משם, שעסקו ב'לוליינות', אומני תזרים - כאלו יהיה מורכב הרבה יותר להכין וייקח להן הרבה יותר זמן להגיע לשלב ההנפקה".

"יש חברות שכבר החלו להגיש תשקיפים, ויש כאלו שיעשו זאת סביב הדו"חות השנתיים, שם נראה להערכתי את הכמות הגדולה ביותר", אומר נדב רבן, מנכ"ל חברת רוסאריו חיתום, "כי הן יודעות שהשוק התחמם - על סמך גיוסים והנפקות אחרונות שהראו ביקושים טובים ומחירים טובים. ככל שהזמן מתקדם המצב של השוק נראה טוב יותר".

 נדב רבן מנכ''ל חברת רוסאריו חיתום / צילום: גיא גלעד

"תחום הנדל"ן בחודשים האחרונים מתעורר מהכיוון היזמי, בדגש על התחדשות עירונית", מוסיף עו"ד רשטיק. "יש אצלנו במשרד 'בצנרת' כמה חברות כאלו, לא אחת ולא שתיים, ומשיחות עם חתמים אני יודע שיש עוד משרדים שיש להם עוד חברות כאלו בקנה".

"הפעילות מגיעה בעיקר מכיוון ההתחדשות העירונית", מאשר רבן. "בתחום הזה, בגלל שאין קרקע שנחשבת לחלק מההון העצמי, דרישות ההון ברגע שהליווי הפיננסי יוצא לפועל הן יחסית גדולות יותר. מאחר שיש הרבה מאוד פרויקטים שמבשילים בתקופה הזו, והפעילות של חברות רבות הפכה להיות משמעותית מאוד בתחום הזה, ישנה נטייה לחפש את הפתרון בשוק ההון.

"אחד החסמים בהנפקה ראשונה לציבור הוא הון עצמי של 24 מיליון שקל, וכבר ראינו גם חברות עם הון עצמי נמוך יחסית, של 30 מיליון שקל או מעט יותר מזה, שנכנסו להנפקה, השוק בחן אותה וראה אותה כראויה - והן הצליחו להיכנס. ודאי נראה גם ניסיונות כאלו בעתיד הקרוב, ובאופן כללי אני חושב שנראה גל גדול יותר מגלים קודמים, כי רואים כאן באמת הבשלה של הרבה פרויקטים בהווה ובעתיד הקרוב".

"ביום שאחרי המלחמה הולכת להיות עליית מחירים חזקה יחסית בשוק המגורים", אומר רו"ח פרמינגר. "אני בטוח שהמחירים יעלו - בגלל התייקרות התשומות, הביקושים הגדולים, התחלות הבנייה האיטיות, הרגולציה, ההיתרים. כל התופעות האלו ידחפו הרבה מאוד יזמים לכיוון הבורסה, גם כאלו שבכלל לא היו בכיוון של שוק ההון. יש לא מעט יזמים מרתקים שיהיה מעניין לגייס להם".

"מאסה של פרויקטים הגיעה להבשלה"

"בורסת השמות" באשר לחברות הבאות שיבצעו הנפקה מעניינת מאוד וההערכות מתפזרות לכיוונים רבים. עובדה מעניינת בהקשר זה היא שאלו לאו דווקא השמות הגדולים והמפורסמים בענף שאותם נראה מנפיקים בשלב זה.

"ישנן חברות שיושבות על מאות ואלפי יחידות דיור פוטנציאליות, וכעת הן חייבות הון עצמי כי הגיעו למאסה קריטית של פרויקטים, להבשלה, והן רוצות לעשות את הקפיצה הבאה. יזמים שהתחילו בקטן, הצליחו להחתים פרויקטים ולאסוף עוד ועוד, והם היום חצי טייקונים. כדי לעשות את זה, הם חייבים ללכת לבורסה. לזה נוסיף את החברות הוותיקות ואת החברות המשפחתיות, שההליכה לבורסה יכולה לפתור להן את הבעייתיות שבהעברה הבין־דורית: במקום להסתבך עם ירושה של חברה לכמה אחים ועם מריבות פוטנציאליות, הן פונות לבורסה והמגבלות שלה כבר פותרות את רוב הבעיות - מהעובדה שאפשר רק מנכ"ל אחד או שניים ועד החלטות שחייבות להתקבל עם בעלי המניות".

החברות שלא בהכרח ימהרו להנפיק

שתי דוגמאות מהעת האחרונה מלמדות שלא כל מהלך של יציאה להנפקה מצליח: חברת יוסי אברהמי וחברת דונה הכריזו במהלך השנה האחרונה על כוונה לגייס הון בבורסה, אך לאחר זמן לא רב החליטו לעצור את התהליך, לפחות לעת עתה.

"חברה עם פרויקטים יותר מדי 'צעירים' כנראה לא תמהר ללכת להנפקה", מוסיף רבן. "לשלב כזה צריך לבוא עם פרויקטים מספיק בשלים, שיש להם כבר היתר, שיש להם ביטחונות ראויים ועודפים שאפשר לשעבד. יש גם חברות שמשיקולים שונים מעדיפות להישאר פרטיות, ולגייס באופן פרטי, בדרך כלל מגופים מוסדיים".

"בדרך לכל ההנפקות אני מעריך שנראה גם עוד חברות ביטוח שנכנסות לתחום הנדל"ן למגורים, וחברות שעד היום לא עסקו בכלל במגורים", מסכם רו"ח פרמינגר. "הולך להיות מעניין בתחום".