חנות מתחת לבניין? כמה זה ישפיע על שווי הדירה

בשבוע שעבר חשפנו בגלובס כי עיריית תל אביב־יפו מקדמת תוכנית חדשה לתוספת 20 אלף מ"ר של שטחי מסחר בקומת הקרקע של חמישה רחובות מרכזיים ברובע 4 בעיר: שאול המלך, ז'בוטינסקי, ויצמן, פנקס ויהודה המכבי. החשיפה עוררה הדים רבים, בין היתר מצד תושבים שחוששים שהשינוי יפגע בהם.

● המפתיעה הגדולה והעיר שחוזרת להוביל: המהפך בהיתרי הבנייה במחצית הראשונה של 2024
● ראיון | "יש פער גדול בין מה שהמדינה מבטיחה לרשויות לבין מה שקורה בפועל"

הוספת חנויות בפרויקטים של התחדשות עירונית תוסיף רעש לרחוב, תשנה לכל הפחות את תכנון הקומה הראשונה, תביא להזזת הכניסות לבניין ולחניות, תיאלץ לבטל גינות קיימות בחזית הבניין ועוד. כל אלו כמובן פחות רצויים בעיני הדיירים - אך מצד שני נמצא הרצון של העירייה לחדש, לשפר ולהחיות רחובות שמציגים עירוניות ברמה נמוכה, ללא פעילות משמעותית.

"זו החלטה לא פשוטה ברמה העירונית", אומרת המתכננת האורבנית שרון בנד, "אבל עיר חפצת חיים - זה בדיוק מה שהיא צריכה. קל להעביר את כל המסחר ל'קופסאות' של קניונים ומרכזים מסחריים, אבל כך נקבל רחובות פרבריים, שלא קורה בהם כלום במרחב הציבורי. תוספת מסחר לרחובות מוסיפה ערכים עירוניים רבים, וגם מוסיפה לתחושת הסדר והביטחון הציבורי. זה לא חייב לגרום לפגיעה משמעותית בתושבים המתגוררים ברחובות האלה, אם מתכננים זאת בצורה טובה וממזערים את הקונפליקטים".

"לא הכול מסתכם במי שהולך ברחוב, גם מי שגר בבניין הוא גורם חשוב וצריכה להיות לו מוטיבציה לשינוי כזה שמובילה העירייה", אומרת מנגד עו"ד ענת בירן. "לרוב, התושבים הקיימים הם אלו שמשלמים את המחיר. צריך לוודא שאיכות החיים שלהם לא נפגעת, שמוסיפים מסחר שפחות משבש את חיי התושבים. אני לא אומרת שזה לא אפשרי, אבל צריך להבין איך פותרים את העניין בצורה נכונה וחכמה".

הנה ארבע נקודות על השינוי המתרקם.

1מחירי הדירות: "נוכחות מסחר מביאה לשווי מופחת"

טענה נפוצה בהקשר של תוספת שטחי מסחר בבנייני מגורים היא הפגיעה בשווי הדירות באותם בניינים. "אין ספק שנוכחות של מסחר מביאה להפחתת השווי למ"ר של דירות", אומרת שמאית המקרקעין ז'נט אמיר. "ברחובות ראשיים, שבהם בדרך כלל נמצא רוב המסחר, השווי נמוך יותר בהשוואה לרחובות פנימיים, בגלל החסרונות שבמגורים ברחוב ראשי, כמו תנועה ורעש. אם ניקח בניין ברחוב דיזנגוף, לדוגמה, השווי שלו למ"ר יכול להיות נמוך אפילו ב־10 אלף שקל לעומת רחוב עורפי סמוך.

"נוסף על כך, בטבלאות הקצאה ששמאים עורכים עבור תוכניות, כדי לקבוע שווי עתידי, הם כוללים מלכתחילה מקדם הפחתה (מפתח שווי בעל ערך מופחת - י"נ) לדירות בבניינים שיש בהם עירוב שימושים.

"אגב, עבור אנשים מסוימים זה יכול להוות דווקא יתרון: אנשים שרוצים להיות במרכז העיר ולחפש דירה זולה יחסית, יכולים למצוא כזו בדיוק במקומות האלה".

 ז'נט אמיר, שמאית מקרקעין / צילום: יפעת יוגב

"בדרך כלל, כדי להבטיח שלא תהיה ירידת ערך או לפצות על השווי המופחת, יוצרים בתוכניות כאלו מנוף כלכלי בדמות עוד זכויות בנייה", מוסיפה עו"ד בירן. "בתוכנית הזאת עוד מוקדם להבין אם תהיה תוספת כזו, אבל אני מניחה שאם תהיה רק תוספת מסחר, בלי לתת עוד זכויות, זה יביא איתו לא מעט התנגדויות".

אושרי אהרוני וברק בילה, שמאי מקרקעין, מציינים: "השוק במרבית המקרים מתייחס לשטחי מסחר הנמצאים מתחת לדירות כדבר פוגע, בגלל המטרד לבעלי הדירות. ניתן לכמת את הפער ב־5% עד 10% משווי הדירה, בהשוואה לדירות בבניינים הכוללים שטחי מגורים בלבד".

לדברי אהרוני ובילה, שווי הדירה מושפע גם ממשתנים כמו סוג המסחר. "הפער באחוזים תלוי בסוג השטחים המסחריים, וביחס לרחוב שבו הם ממוקמים - עד כמה הרחוב פנימי ושקט או נושק לאזור מרכזי יותר, ואם השימושים המותרים בקומת המסחר נרחבים, וכוללים מסעדות, בתי קפה וכדומה, או שהשימושים המותרים הם לשטחי מסחר 'נקיים' בלבד כגון סניפים של קופות חולים, מספרות ועוד, ללא הסעדה.

"עם זאת, גם אם השימושים הם לכאורה נקיים ויוצרים פחות מטרדי רעש וריחות, עדיין התנועה ברחוב, המחסור במקומות החניה והמגבלה בכניסה והיציאה מייצרים חסרונות שלא קיימים בבנייני דירות ללא שטחי מסחר".

2האתגרים: "אף אחד לא רוצה לחיות עם רעש וריחות"

אחד החששות המרכזיים של תושבים ברחובות הכוללים מסחר הוא ריבוי של עסקים מעולם המזון - בתי קפה, מסעדות, ברים, סופרמרקטים וכדומה - שידועים ככאלו שיוצרים הפרעה גדולה יותר.

"ישראלים לא אוהבים עירוב שימושים (שילוב של כמה שימושים באותו בניין - י"נ)", אומרת השמאית אמיר. "תן להם מגורים בנפרד ומסחר מרוכז בנפרד, וזהו. המתכננים דווקא נוטים כיום לעירוב שימושים, כדי שהערים יהיו יותר חיות ותהיה בהן יותר דינמיקה, אבל בסופו של דבר אנחנו מגיעים בדרך כלל להתנגדויות של תושבים שמבקשים להעביר את המסחר מקומת הקרקע למרכז מסחרי שבו ירוכזו בנפרד כל החנויות".

"אני מניחה שהשאיפה של העירייה היא למשוך לרחובות הכלולים בתוכנית חנויות שאפשר לבקר ולהסתובב בהן בנחת - חנויות ספרים, בוטיקים של בגדים", אומרת עו"ד בירן, "אבל אלו כבר כמעט לא קיימות היום בנוף העירוני".

 עו''ד ענת בירן / צילום: רז רוגובסקי

"מסחר של אוכל ומזון - זה כבר מטרד משמעותי", מוסיפה אמיר. "אף אחד לא רוצה להיות עם כל הרעש והריחות, וזה יכול גם לשקף שווי מופחת עוד יותר לדירות. אלו סוגי מסחר שמשפיעים הרבה יותר על הדיירים.

"אבל יש לזה פתרון: בעלי הבתים שבהם מתוכננים שטחי מסחר יכולים לחתור להגבלות על החנויות, למשל להגביל את אופי השימושים וכך למנוע חנויות מתחום המזון, או לכל הפחות להגביל את שעות הפעילות כך שהחנויות הללו לא יהיו פתוחות כל הלילה".

3התדמית: "זו תפיסה ולא עובדה מוגמרת"

כאמור, נוכחות של שטחי מסחר מתחת לקומות מגורים משפיעה במידה מסוימת על חיי הדיירים. עד כמה היא תשפיע באמת, עד כדי פגיעה באיכות חייהם? הכול תלוי בדרך שבה ישולבו שטחי המסחר בבניינים, ועניין זה ייקבע במסגרת התוכנית - שנכון להיום נמצאת בשלבי גיבוש ראשוניים.

"הרעיון שלפיו פחות 'שווה' לגור מעל מסחר הוא תפיסה, ולא עובדה מוגמרת", קובעת בנד. "גם דייר הבניין מקבל ערכים נוספים פנטסטיים כשהוא יורד למטה. הרחובות שבהם חזית מסחרית הם המבוקשים ביותר תמיד, אלו הרחובות שבהם הכי מעוניינים לגור.

"הרגילו אותנו להפרדת שימושים, אבל בכל שיתוף ציבור שאני נוכחת בו מבקשים שיהיה בית קפה באזור - רק לא מתחת לבית. אין לזה סיבה אמיתית. מסחר לא בהכרח יהווה מטרד".

 רחוב יהודה המכבי. ''לא כל אחד רוצה פיצוצייה'' / צילום: נוי מאיה

4הפתרונות: "להפריד את האשפה ואת הכניסות"

"הדרך למנוע את הקונפליקטים בין התושבים למסחר היא לחשוב מראש על פתרונות", ממשיכה בנד, "כמו דרכים למניעת רעש, הפרדה תפעולית בין השימושים, הפרדת האשפה של המגורים מהאשפה של המסחר, תכנון כניסות לחניות, תכנון מקומות לפריקה ולטעינה, יצירת מדרכות רחבות שמאפשרות הליכה נעימה ורצף חנויות שיכניס עניין לרחוב. בין המגורים לבין המסחר, בעיקר במגדלים, אפשר גם לתכנן שימושים ציבוריים, כמו בתי ספר, וכך להפריד ביניהם בצורה אפקטיבית. פשוט צריך לעשות את זה נכון".

"יצירת שטחי מסחר לאורך רחוב זה דבר מקובל ונכון מבחינת התפיסה העירונית, אבל יש כאן לא מעט קשיים", מסכמת עו"ד בירן. "למשל, בבניינים נמוכים יחסית קשה לעשות הפרדות משמעותיות בין המסחר לבין המגורים. התוכנית שמקדמת עיריית תל אביב־יפו לא תוכל להיות תוכנית של תוספת שטחי מסחר וזהו - יצטרכו לתת כאן מענה להרבה מאוד סוגיות.

"אני מסכימה שתוספת המסחר לא אוטומטית פוגעת בתושב, מנקודת מבטו. אני מכירה אנשים שגרים בקומה 15 במגדל, וחוששים מהמסחר למרות שהוא רחוק מהם; ומצד שני, היו לי לקוחות שהתנגדו שנים להקמת סופרמרקט מתחת לבית - ובדיעבד הצטערו על כל יום שלא היה להם סופר כזה, כל כך קרוב ונגיש. זה מאוד אינדיווידואלי. השאלה בסופו של דבר היא מה המחיר שהתושב משלם: מי שעובר ברחוב או יושב בבית קפה זה נחמד עבורו, אבל מי שגר בקומה ראשונה מעל - יכול להיות שהוא סובל כל הזמן. התוכנית תהיה חייבת להתחשב בזה".

עו"ד דן הלפרט, המלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מוסיף: "בניגוד למתחמי פינוי־בינוי, שם אפשר להפריד בקלות בין המגורים למסחר ברוב המקרים בגלל נפח הבינוי, ברחובות הקטנים קשה מאוד ליצור הפרדות כאלו. במקומות כאלו המסחר מתקרב למגורים, וזה מגביר את החיכוך.

"המסקנה שלי מהפרויקטים שאנחנו מלווים היא שצריך להתייחס לזה מבעוד מועד. הנקודה הראשונה היא כבר בעת אישור התוכנית: לעשות הכול כדי לצמצם ולהגדיר את המסחר, שיהיה מותאם לאזורי מגורים צפופים, קטנים מבחינת היקפי הבינוי.

"לא כל אחד ירצה פיצוצייה מתחת לבית, פאב, מסעדה, בית קפה מצליח שממשיך לפעול עד 11 בלילה, מועדון ריקודים - כל מה שיש בו הרבה תנועה של אנשים, שמושך תנועת כלי רכב ויוצר הפרעה.

 עו''ד דן הלפרט / צילום: יח''צ

"נקודת הזמן השנייה שבה חשוב להתייחס לנושא היא בעת ניסוח תקנון הבית המשותף החדש, העתידי. אחרי שהתוכנית קבעה את השימושים האפשריים, בעזרת התקנון אפשר לצמצם ולחדד עוד את השימושים: לכתוב בצורה ברורה שלא ייעשה שימוש ביחידות המסחר אלא רק לכמה שימושים מוגדרים, לקבוע שהמסחר יהיה ללא שימוש שיש בו לייצר מטרדים, הפרעות, רעש, ריח וכו'. אפשר גם להגביל את שעות הפעילות עוד יותר ממה שקבוע בחוק.

"חובה ליצור כאן מסחר תואם מגורים ולא מסחר שלא רואה את המגורים. אם כך יקרה, המהלך יכול להתברר בסופו של דבר כמשהו שטוב לעיר ומשפר את מה שהיא יכולה לתת לתושבים שלה, גם לאותם תושבים החוששים מכניסת המסחר לבניין שלהם".