רמ"י שיווקה מספר שיא של יח"ד. אז למה ההכנסות שלה נמוכות?

למרות המלחמה, שנת 2024 מסתיימת עם שיאי כל הזמנים הן במספר יחידות הדיור שפורסמו לשיווק במכרזים לאורך השנה, והן במספר יחידות הדיור המתוכננות. מספר יחידות הדיור ששווקו בפועל הוא השני הגבוה אי פעם. לעומת זאת, הכנסות רשות מקרקעי ישראל "נחתכו" בסביבות שליש, כך על פי ההערכות, לעומת שנת 2023, וזאת בשל הירידה במחירי הקרקעות שהציעו היזמים במכרזים השונים לאורך השנה החולפת.

● סוף להקלות הבנייה ופיקוח מורחב: השינויים שעשויים לקצר את ההמתנה להיתר
● 10% מהדירות שמכרו המשקיעים ב־2024 נמכרו בהפסד ריאלי

הירידה במחירי הקרקעות משתקפת היטב

רשות מקרקעי ישראל פרסמה היום (ד') את הסיכום שלה לשנת 2024, ולפיו היא פרסמה לשיווק 113,197 יחידות דיור, הן במכרז והן בפטור ממכרז. מדובר במספר הגבוה אי פעם מבחינה זו: בשנת 2022, שהייתה שנת השיא עד כה, פורסמו לשיווק 107,205 יחידות דיור. בשנת 2023 פורסמו לשיווק 93,450 יחידות דיור. 

גם מספר יחידות הדיור ששווקו בפועל היה גבוה השנה, והסתכם ב־64,968 יחידות דיור. בשנת 2023 שווקו בפועל 55,201 יחידות דיור, ובשנת 2022 שווקו בפועל 81,125 יחידות דיור - מספר המציב את השנה הזו במקום הראשון גם כעת. שנת 2024, אם כן, שנייה בטיבה אי פעם מבחינה זו. 

לעומת זאת, הכנסות הרשות צפויות להיות נמוכות משמעותית משנים קודמות, שנחשבו שנות שיא מבחינה זו. על פי מידע שהתקבל בידי גלובס, ההערכה היא שההכנסות השנה ממכירת קרקעות יסתכמו בכ־22 מיליארד שקל, זאת לעומת כ־31 מיליארד שקל ב־2023, קרי צניחה של כ־29% בהכנסות הרשות השנה. שנת 2022 הייתה שנת שיא גם מבחינה זו (בקשר ישיר להיקף הגדול של יחידות הדיור ששווקו בהצלחה באותה שנה), עם הכנסות של כ־41 מיליארד שקל. בשנת 2021 ההכנסות הסתכמו ב־32 מיליארד שקל, כך ששנת 2024 היא הראשונה לרדת מתחת לרף 30 מיליארד השקלים בהכנסות רמ"י, לאחר שלוש שנים. עם זאת, למעט שנים אלו, השנה שבה הכנסות רמ"י היו הגבוהות ביותר הייתה שנת 2017, עם 16 מיליארד שקל "בלבד". 

הירידה בהכנסות רמ"י ב־2024 נובעת בעיקרה מהירידה ב"תג המחיר", קרי במחירים שקבעו היזמים הזוכים בקרקעות לאורך השנה. בין היתר נובעת הירידה הזו מסביבת הריבית הגבוהה, שהשתקפה ברמה נמוכה יותר של הצעות כבר במהלך שנת 2023, מהורדת מחירי המינימום במרכזי רמ"י ומהעמקת הסבסוד של הוצאות הפיתוח בפריפריה.

כך או כך, אין ספק שנתוני השיווק השנה מפתיעים לטובה, ודאי על רקע המלחמה. ברמ"י מדגישים כי למרות המלחמה פורסמו לשיווק קרקעות עבור 26,814 יח"ד בדרום, ועבור 13,699 יח"ד בצפון. גורם בסביבת רמ"י מבהיר בשיחה עם גלובס כי "הרשות נמדדת בשיווק, ולא דואגת או מוטרדת מכיוון ההכנסות. צריך לקחת בחשבון גם שהשנה התחילה בפער, משום שסגירת המכרזים ברבעון האחרון של 2023 נעצרה, בשל המלחמה - ואלו מכרזים שההכנסות עבורם היו אמורים להתקבל בתחילת 2024". 

שר הבינוי והשיכון הרב יצחק גולדקנופף: "למרות האתגרים הרבים שהציבה המלחמה, הרשות הצליחה להמשיך ולהוביל את ענף הנדל"ן. מסירותם של כלל עובדי הרשות ותודעת השליחות שלהם ניכרים בתוצאות. מנהלי האגפים והחטיבות הפגינו גמישות ותגובה מהירה לתנודות בשוק". 

ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל: "בארבע השנים האחרונות הגדילה רמ"י בעשרות אחוזים את היקף העסקאות והשיווקים. נתונים אלה מעידים יותר מהכול על חוסנה של הכלכלה הישראלית ועל היתרונות בניהול מרכזי של הקרקע. אנחנו מזהים ירידה ברורה במחירי הקרקעות וסמוכים ובטוחים שכאשר תיפתרנה כלל הבעיות שנוצרו בשל המלחמה גם מחירי הדירות ירדו. אנחנו בקשר עם הלמ"ס ליצירת מדד עצמאי לקרקעות שיאשר נתונים אלו, ולנטרול מבצעי המימון ממחירי הדיור".

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "פעלנו לקדם סבסוד פיתוח לקרקעות במטרה לייצר מצבים שבהם מכרזי הקרקע ייסגרו בהצלחה".

אושרו תוכניות לכ־204 אלף דירות

במקביל לסיכום 2024 של רשות מקרקעי ישראל, פרסם גם מנהל התכנון את סיכום השנה שלו. על פי הנתונים, אושרו בשנת 2024, לראשונה אי פעם, יותר מ־200 אלף יח"ד בתוכניות השונות - 204,101 יחידות דיור בסך הכול, לעומת יעד ממשלתי של 125 אלף יחידות דיור, ולעומת 168,370 יחידות דיור ב־2023.

כאמור, שנת 2024 הייתה שנת מלחמה, ובמנהל התכנון מפנים את הזרקור גם לתכנון בחבלי הארץ הפגועים: כ-94,900 יחידות דיור אושרו בדרום, מתוכן יותר מ־55,000 יחידות דיור ביישובי העוטף; ובצפון אושרו 30,513 יחידות דיור. 

הוותמ"ל אישרה 17 תוכניות לאורך השנה, הכוללות 65,980 יחידות דיור, מתוכן שש תוכניות בהתחדשות עירונית, בהיקף כולל של 11,030 יחידות דיור. בסך הכול יותר מ־40% מכלל יחידות הדיור שאושרו ב־2024 היו במסגר תוכניות להתחדשות עירונית.

במנהל התכנון מציינים, כמובן, שני מהלכים חשובים שהסתיימו ממש בימים האחרונים: השלמת תכנון כל קווי המטרו בגוש דן, עם אישור המקטע האחרון בפרויקט, קו M1 צפון (תת"ל 101/ג); ואישור תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו, תמ"א 70, במועצה הארצית לתכנון ובנייה, לקראת אישורה בממשלה. במנהל התכנון מציינים כי נכון להיום מקודמות בתחום תמ"א 70 יותר מ־100 "יוזמות תכנוניות משמעותיות", הן בתחום ההתחדשות העירונית והן במתחמי פיתוח ובינוי חדשים, בהיקף כולל של כ־300,000 יחידות דיור. הוותמ"ל אישרה לאורך השנה 6,900 יחידות דיור בסביבת המטרו.

שר הפנים משה ארבל: הנתונים מדגישים את מחויבותנו להמשך פיתוח עירוני ולשיפור איכות החיים של אזרחי ישראל. תחומי הדיור, התשתיות, התחבורה והשטחים הפתוחים הם אבני היסוד לעתיד טוב יותר עבורנו ועבור הדורות הבאים. בשנת 2025 נתמקד בשיקום הדרום והצפון בפרט ופיתוח המדינה בדיור ובתשתיות בכלל".

יו"ר מטה התכנון הלאומי, הרב נתן אלנתן: "הרפורמות שאישרנו השנה בתחום הרישוי יאפשרו לנו להתמקד בתכנון ולקדם צעדים נדרשים גם בתחום זה".

מנכ"ל מנהל התכנון, רפי אלמליח: "כבר בשנת 2025 נראה את ההשפעה של הרפורמות החשובות שהובלנו בתחום הרישוי, בהן ביטול ההקלות ומורשה להיתר, ונחזק את הוועדות המקומיות כדי להבטיח שמשך זמן הוצאת ההיתר בישראל יתקצר".