החלקות אוחדו ללא הסכמת הבעלים. האם בעלי דירות בבניין יכולים להתנגד לפירוק שיתוף?

הכותבים הם מממשרד שוב ושות' 

פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט השלום בתל אביב על־ידי השופטת עדי ניר־בנימיני דן בסוגיית פירוק שיתוף במקרקעין.

עניינו של פסק הדין הוא תביעה לפירוק שיתוף של מגרש ברחוב הירקון בתל אביב, אשר אושר במסגרת תוכנית בניין עיר שאושרה ב־2022 (תא/4701). בהתאם לתוכנית זו, אוחדו שבע חלקות ללא הסכמת הבעלים, סומנו להריסה המבנים המצויים על המגרש, ונוצר מגרש תכנוני אחד שבו עתיד לקום מגדל בן 19 קומות.

● פרויקט התמ"א בוטל אחרי חמש שנים, הקבלן דרש פיצוי. מה נקבע?
● עורכי דין שימו לב, בקרוב תקום לכם תחרות מכיוון מפתיע
● בית המשפט הכריע: מתי שכנים יכולים להתנגד לבניית מרפסת?

במהלך קדם־המשפט הסירו מרבית הנתבעים את התנגדותם לפירוק השיתוף, פרט לנתבע אחד. נתבע זה טען כי לא ניתן לפרק את השיתוף באחת החלקות היוצרת את המגרש, בשל העובדה שקיים רישום בית משותף, וקיים מבנה.

התובעת דרשה גם להורות על ביצוע התמחרות פנימית טרם המכר ולמנות את בא־כוחה ככונס נכסים.

השלכה דרמטית

בכל הנוגע לטענת הנתבע - השאלה הנשאלת היא האם במקרה שבו קיים בית משותף ומאושרת תוכנית בניין עיר אחרת, עשוי דייר שלא מצליח להגיע להסכמות עם יתר בעלי הזכויות למצוא את עצמו כמי שנכפית עליו מכירה של זכויותיו במקרקעין? האם רואים במקרה כזה את פירוק השיתוף המבוקש בבניין הדירות או בזכויות בתוכנית החדשה?

ברור כי אישור תוכניות בניין עיר, גם בחלקות שבהן מצויים כבר בניינים, יכול להיות דבר שכיח, ומשכך להכרעה בסוגיה זו יש השלכה דרמטית על מי שמתגורר באחת מחלקות המקור המצויות בתחום התוכנית.

בפסק הדין הנוכחי, בית המשפט לא קיבל את טענת המתנגד, וקבע כי ניתן לפרק את השיתוף בחלקת המקור המהווה בית משותף, שכן פירוק השיתוף המבוקש איננו בחלקת המקור אלא במגרש החדש שנוצר.

בית המשפט קבע, בהסתמך על פסקי דין קודמים שניתנו בעניין, כי מעת שאושרה תוכנית בניין עיר, היא בגדר חיקוק תקף, והזכויות שנוצרו מכוח החיקוק הן זכויות קנייניות הגוברות על זכות הבעלים הרשום בבניין/בדירה הקיימת בחלקת המקור.

בית המשפט אף הבהיר כי כיום הוכרה זכותו של בעל זכויות לתבוע פירוק שיתוף של מגרש על־פי תוכנית עוד בטרם נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, והוא אף רשאי להגיש מכוחה תביעה לפינוי הבעלים הקודם מהקרקע עוד לפני שהסתיימו הליכי הרישום.

הלכה למעשה, בית המשפט אישר כי עם אישורה של התוכנית, למעשה מתנתק הקשר בין חלקות המקור לבעלים שלהן, ועצם רישום הבעלות בחלקות המקור הוא עניין זמני בלבד עד להשלמת הרישום, שאין בו כדי להשפיע על פירוק השיתוף.

משכך, נקבע כי לא מדובר בפירוק שיתוף בבית משותף, אלא בפירוק שיתוף במגרש על־פי תב"ע שעתיד להירשם כיחידה רישומית נפרדת מכוח תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים.

בפסק דין ירקון, דרש הנתבע כי תבוצע עסקת פינוי־בינוי, אולם בית המשפט פסק כי דרישה מעין זו אינה מסיימת את השיתוף, אלא להפך - משמרת אותו, ומכאן שבהיעדר הסכמה, בית המשפט אינו רשאי לתיתו. משכך דחה בית המשפט את הדרישה שלא להורות על פירוק השיתוף מחמת קיומו של בניין קיים, בית משותף רשום, בחלקת המקור.

התמחרות פנימית

בהקשר זה יש לציין כי משמעות הפסיקה היא שמעת שאושרה תוכנית, עשוי להיות מצב שבו בית המשפט יכפה על בעל זכויות מכירת זכויותיו. משכך יש חשיבות רבה לבחינת תוכנית בניין העיר (בפרט כשהיא נעשית שלא בהסכמת הבעלים) קודם לאישורה, ובמידת הצורך לבחון הגשת התנגדות, שכן לאחר אישורה ובהיעדר הסכמה, יכול כל אחד מבעלי הזכויות לעתור למכירת הזכויות במגרש שייווצר מוכח התוכנית.

באשר לדרישת התובעת לערוך התמחרות פנימית, נפסק כי התמחרות מעין זו היא החריג, והיא מתקיימת רק כשמתקיימות נסיבות ייחודיות. בנסיבות המקרה קבע בית המשפט כי לא התקיימו נסיבות ייחודיות המאפשרות להתיר זאת.

בית המשפט אף לא קיבל את דרישת התובעת להשוות את הצעתה להצעה הגבוהה ביותר, מהטעם שזכות סירוב זו עשויה אף היא להביא להפחתת התמורה ולכך שהדבר ירתיע רוכשים פוטנציאליים.

באשר למינוי בא־כוח התובעת ככונס נכסים, נקבע כי כונס נכסים משמש כפקיד בית המשפט החב בחובת נאמנות, ועל כן על־מנת להבטיח עצמאות ואי־תלות בבעלי הדין, ככלל יש להימנע מלמנות את אחד הצדדים ככונס נכסים בשל ניגוד העניינים שעלול להתעורר.

ת"א 40057-12-22