האם מחירי דירות שנמכרות במסגרת מחיר למשתכן יכולות ללחוץ לכיוון של עליית מדד מחירי הדירות? הרי הן היו אמורות לרסן את המדד, או לפחות את עליית מחירי הדירות החדשות. העובדה, שיש מדדים שבהם הדירות הללו דווקא תורמות לעליות מחירים, ובנובמבר-דצמבר קיבלנו המחשה בוטה לנושא.
● "הייתה מעט התעניינות": בכמה נמכרה דירת 3.5 חדרים קרובה לים בנתניה?
● הסיכון לא שווה את הסיכוי: כשחלומות על תשואה ממשרדים נגמרים בהוצאה לפועל
מה הנתונים העיקריים?
מדד מחירי הדירות של נובמבר-דצמבר 2024 רשם עלייה של 0.4% לעומת קודמו ושל 7.3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
שוכרי דירות חדשים שילמו בממוצע 3.3% יותר מאשר שוכרים קודמים, ואילו חוזי שכירות חדשים למחדשי חוזים עלו ב-2.6%. מדד שירותי דיור שמשקף את שוק השכירות ירד בינואר בשיעור של 0.7% בשנה האחרונה הוא עלה ב-3%.
נתון רבעוני חשוב שפירסמה הלמ"ס העלה, כי מחיר ממוצע של דירה כלשהי שנרכשה ברבעון האחרון של השנה, הגיע ל-2.331 מיליון שקל, עלייה של 2.7% לעומת מחיר ממוצע של דירה שנרכשה ברבעון השלישי של השנה, ועלייה של 7.6% לעומת מחיר ממוצע של דירה שנרכשה ברבעון האחרון של 2023.
היכן המחירים עלו במיוחד?
המחירים החודשיים עלו בחמישה מתוך ששת מחוזות הלמ"ס, כשהמחוזות שמשכו את המדד כלפי מעלה היו ירושלים והצפון, שכל אחד מהם רשם עלייה של 1.2%; מחוז תל אביב רשם אף הוא עליית מדד של 0.6%, שהיא מעבר לעליית המדד הכולל, ואילו מחוזות חיפה והדרום רשמו עליית מדד של 0.3% ומחוז המרכז רשם ירידה של 0.1%.
בהבט שנתי, מחוז חיפה הוא המוביל את עליות המחירים במדינה, כשאלה עלו בו ב-11.1% (כלומר ביותר מ-50% מהמדד השנתי הכולל), אחריו מחוז תל אביב עם עלייה של 9.4% ומחוז הצפון, שרשם עלייה של 9.2%; ייתר המחוזות רשמו עליות שהיו מתחת למדד הכלל ארצי: במחוז המרכז נרשמה עלייה של 5.7%, בדרום 4.9% ובירושלים - 3.1%.
מהם נתוני העסקאות הרבעוניים שפרסמה הלמ"ס?
מדובר במיצוע של כלל העסקאות שמבוצעות בכל רבעון ורבעון, לפי גודל דירה בחדרים, מחוזות וערים גדולות. כפי שכתבנו, מחיר ממוצע של דירה שנרכשה ברבעון האחרון של 2024 הגיע ל-2.331 מיליון שקל.
אם נהיה יותר ספציפים, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים שנרכשה ברבעון האחרון של 2024 בישראל, הגיע ל-2.29 מיליון שקל, עלייה של כ-2% לעומת המחיר ברבעון השלישי של שנה זו; מחיר דירה כזו בתל אביב הגיע ל-4.88 מיליון שקל, ירידה של כ-4% לעומת הרבעון השלישי, בירושלים הגיע ל-3.14 מיליון שקל, עלייה של 1.7% , בחיפה הוא הגיע ל-1.86 מיליון שקל, עלייה של 0.3% וברמת גן ל-3.38 מיליון שקל - עלייה של 2.9%.
עד כמה המספרים הללו מייצגים את מה שמתחולל בשוק?
באופן מאוד לא מובהק. לטעמנו הן משקפות בעיקר סנטימנט של שוק, וגם זה לא תמיד. ריבוי של עסקאות שבוצעו במתחמי יוקרה כמו שדה דב, או מנגד - במתחמים של מחיר למשתכן, מטים מאוד את המספרים. ברבעון האחרון של השנה, ובעיקר בחודש דצמבר, נרכשו דירות חדשות בהיקף חריג, שיכול היה להטות את הממוצעים.
בסופו של דבר אין מדובר במדד, שכן כל מדד שהוא בנוי מבסיס נתונים שניתן להשוואה. אם, לדוגמה, בתל אביב נמכרו ברבעון מסויים 100 דירות ב"מחיר למשתכן", אין אפשרות להשוות את המחירים לממוצע העסקאות שבוצע ברבעון שלאחר מכן, שבו בוצעו עסקאות רבות בשדה דב, למשל.
בדרך להפוך את הנתונים הגולמיים למדד, הלמ"ס מפעילה שיטה סטטיסטית בינלאומית, להפוך את כל הדירות במדינה ל"דירה תיאורטית" אחת, וכך ניתן להפוך את אלפי העסקאות שמבוצעות מדי חודש, למדד בר השוואה לחודשים קודמים ולחודשים הבאים.
לכן, יש להשתמש בנתונים הללו בזהירות וכ"בנצ'מרק", ולא מומלץ לעשות בהם שימוש לגבי דירות מאוד גדולות (6 חדרים) שבהן המדגם קטן במיוחד.
אילו מחירים עלו יותר? של דירות חדשות או דירות יד שנייה?
כפי שכתבנו בפתיח, בחודש הנמדד מחירי הדירות החדשות המסובסדות הם שעלו בשיעור הגבוה ביותר. אנו יודעים זאת, משום שסך מדד הדירות החדשות עלה ב-0.7% (לעומת המדד הכללי שעלה ב-0.4% בלבד) , אך מדד מחירי הדירות החדשות שניכה את את עסקאות התמיכה הממשלתית עלה ב-0.2% בלבד.
המסקנה המיידת היא, שבניגוד למה שסברו בהתחלה, שמחירי הדירות המסובסדות ימתנו את מדד הדירות החדשות - לעתים עלול להתממש תרחיש הפוך. זה ארע כבר בעבר, ואולם בחודש הזה הפערים גדולים ממש. אין לנו הסבר, כיצד דבר כזה קורה.
ומה עם היצע הדירות, שאתם מדווחים עליו כל הזמן ששובר שיאים?
אכן, לפי מדידת הלמ"ס היצע הדירות כיום מגיע לשיא של 76 אלף דירות, שמשמעו כשנה וחצי של התחלות בנייה. גורם זה אמור היה ללחוץ את המחירים כלפי מטה.
על כך יש לנו 2 הסברים אפשריים: הראשון: מדד מחירי הדירות החדשות רשם עלייה שנתית של 4.4% , שנמוכה משמעותית מהעלייה הכוללת של המדד (7.3%), וחלק מזה ניתן לייחוס להיצע הגדול.
השני - המבצעים הפיננסיים של היזמים בנוסח 20%-80% ו-10%-90% מעוותים את התמונה האמיתית. רוכשי הדירות יכולים לרכוש דירות בהון עצמי נמוך, ותוך גריפת הנחה ריאלית נאה, שאינה באה לידי ביטוי במדדים, שכוללים מחירים נומינליים בלבד.
היזמים ניצלו את תנאי המבצעים הללו והעלו קצת את מחירי הדירות שהם מכרו, ולכן לא ראינו את הירידות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
