הסיכון לא שווה את הסיכוי: כשחלומות על תשואה ממשרדים נגמרים בהוצאה לפועל

לפעמים מוכרחים לכתוב את המובן מאליו: מי שקונה מניות, או מטבעות קריפטו, עלול לאבד את כל כספי ההשקעה. למחוק את כל ההון ששם עליה. אבל מי שקונה נדל"ן, ארבעה קירות "בטוחים", עלול לאבד הרבה יותר מכך. לגלות בדיעבד שלא רק שהעץ המבטיח לא הניב לו שום פירות, אלא שהוא נדרש להכניס יד לכיס ולשלם עוד הרבה מאוד כסף כדי לשמור אותו בחיים.

● ינואר 2025: ירידה תלולה בלקיחת משכנתאות נדחות
● סקירת הכלכלן הראשי חושפת: שוק הנדל"ן משועבד למבצעים

הדברים נכתבים ברקע בליץ המודעות בימים האחרונים על "הזדמנות חד-פעמית" ו"השקעה שלא תחזור" במסגרת "יריד המשרדים הגדול" שעורך אתר יד 2 בשבוע הבא. כמובן עם הטריקים הרגילים: "בחרנו עבורכם את הפרויקטים המבוקשים בישראל", "הצעות והטבות ייחודיות לבאי היריד בלבד", ואי אפשר בלי "מקומות מוגבלים - הקדימו להירשם", וכמובן "בופה עשיר ובר קפה מפנק באירוע". בפרטים עצמם, ההזדמנות "יוצאת הדופן" היא לרכישת משרדים, מ-40 ועד 400 מ"ר, בגבעת שמואל, נס ציונה, אשדוד ונתניה. עם אפשרות ל-10% הון עצמי בלבד, "החל מ-60 אלף שקל" ו"7% תשואה מובטחת עד האכלוס".

ומה יקרה ביום שאחרי? רק דבר אחד אפשר לומר כמעט בוודאות: לא מעט אנשים שיחלמו להמשיך לראות תשואה של 7%, יגלו שהם נדרשים להכניס יד לכיס ולהוסיף אלפי שקלים בכל חודש. ביום שאחרי מסירת המפתחות למשרד הריק, אף אחד לא יוותר להם על ארנונה ודמי ניהול. משהו כמו 50 שקל בממוצע לכל מ"ר. 20 אלף שקל למשרד של 400 מ"ר. ורק לסבר את האוזן, באתר יד 2 עצמו מצאתי השבוע 5,380 מודעות להשכרת משרדים.

 המודעות המזמינות לאירוע המכירות של יד2. גם הנכס שלה עצמה ריק בחלקו

מחצית מהמגדל המפואר עדיין עומדת ריקה

הקטע הוא שמי שיודע זאת מצוין היא יד 2 עצמה. לפני כשנה משרדי החברה עברו ל-2 קומות במגדל ששון חוגי בפתח תקווה, לאחר כשנה שהמשרדים עמדו ריקים. דמי השכירות, כפי שפורסם בעבר, עמדו על 45 שקל בלבד למ"ר. וגם היום, מחצית מהמגדל המפואר, הכולל 21 קומות על ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה, מטרים מקו רכבת הקלה שהבטיח ביקושים ללא סוף, עדיין עומדת ריקה.

אבל ששון חוגי יסתדר. המשקיעים שיקנו משרד קטן - לא בהכרח. לפני מספר שנים התקשר אלי פנסיונר מפתח תקווה בתחינה לעזרה. ערב קודם, אנשי ההוצאה לפועל ביקרו בביתו ולקחו את הטלוויזיה, כשנכדו ישב אצלו בסלון. "כשיצאתי לפנסיה, שכנעו אותי לשים את הכסף על נכס אמיתי, שיידע להניב לי תשואה מדי חודש, במקום לסמוך על בתי ההשקעות", הוא אמר בקול חנוק מדמעות. "פיתו אותי לרכוש קומת משרדים, שתייצר כמה אלפי שקלים בחודש משכירות ותיתן לי להזדקן בכבוד. אחרי כמה חודשים שלא יכולתי לשלם על הקומה הריקה, פשוט כי אין לי מאיפה, הגובים הגיעו אלי הביתה".

וכל זה לא אומר שאין ביקוש למשרדים. השוק הזה כבר הוספד לא מעט פעמים, ובסופו של יום התברר שהכלכלה חזקה ושרוב הנכסים מאוכלסים. גם איומי הקורונה מאחורינו, והעבודה מהבית לא ממש חיסלה את הענף החשוב הזה. אבל מוכרחים להבין מה עומד בצד השני של משוואות הסיכון-סיכוי.

מה אם ההיצע הצפוי לא יפגוש ביקוש מתאים?

מה אם לא יפתחו ויתרחבו בשנים הקרובות עוד ועוד עסקים הזקוקים למשרדים חדשים, אם בכל זאת מודל פופולרי של יום עבודה מהבית יצמצם רבים משטחי המשרדים הקיימים, ואם ההיצע הצפוי - שמינהל התכנון מזהיר כבר שנים שהוא מגלם עודף מופרע של 180 מיליון מ"ר משרדים ומסחר - פשוט לא יפגוש ביקוש מתאים.

אפילו ענקית הנדל"ן אמות, שמרבית נכסיה יושבים בגוש דן, דיווחה השבוע כי התפוסה בשטחי משרדיה (445 אלף מ"ר) ירדה בשנה האחרונה מ-85.3% ל-82.3%. דמי השכירות בחוזים של 2024 ירדו באחוז, ל-79 שקל למ"ר.

ואם כבר, ודאי כשבתל אביב ממשיכים לקום מאות אלפי מ"ר חדשים, תחשבו טוב עד כמה משרדים בנס ציונה, אשדוד, נתניה וגבעת שמואל ("הפרויקטים המבוקשים בישראל" שמוצעים ביריד) יוכלו להתמודד עם האתגרים הצפויים. רק השבוע חשפנו פה כי איליה סוצקבר, המדען הראשי לשעבר בחברת הבינה המלאכותית OpenAI, שכר חצי קומה לפחות במגדל מידטאון ליד עזריאלי בכניסה לתל אביב, לטובת המיזם החדש והמסקרן שהוא מקים. מישהו באמת חושב שהוא בדק במקביל את נס ציונה או את גבעת שמואל, כבודן במקומן, או שהוא היה שוקל לשכור משרד במגדל שכולל אינספור בעלים פרטיים?

כוכבי השבוע 

מצוין: כשיש מקלות, לא צריך גזרים

פה ושם אני מצליח לפרגן למשרד האוצר. הסיבה הפעם היא היכולת המרעננת להשתמש ב"מקלות" במקום ב"גזרים", גם כשמדובר בצעדים שמכוונים ישירות לאלפיון העליון. זו שהתרגלה במשך שנים שהדרך הכמעט יחידה של המדינה להוציא ממנה יותר כספים היא בעזרת פיתויים ומבצעים.

אבל בינואר 2025 נכנס לתוקף מס יסף נוסף של 2% על הכנסות גבוהות שמקורן מהון, במקביל לשינויי חקיקה לגבי מיסוי רווחים לא מחולקים. כדי להתחמק מהמקלות החדשים, במגזר העסקי מיהרו להקדים חלוקת דיבידנדים לסוף 2024. לפי נתונים שהציג השבוע האוצר, בינואר נגבו מסים על דיבידנדים ביותר מ-9 מיליארד שקל (בשל רווחים שחולקו בסוף השנה). זה סכום הגבוה ב-7.5 מיליארד שקל לעומת ינואר ממוצע, "השקול לגבייה שנתית מלאה מדיבידנד בשנים אחרונות". מתברר שבלי שום הטבה, הקופה הציבורית יודעת להתמלא.

בלתי מספיק: עלוני בית הכנסת מגלים במי מתעניין השר

מיומו הראשון בתפקיד, שר האוצר מנסה להיאבק בדימוי הסקטוריאלי. "אני שר של כל אזרחי ישראל", אמר סמוטריץ' יותר מפעם אחת, עוד כשר תחבורה. והנה, בשבת האחרונה הוא הדפיס והפיץ "דו"ח לאזרח - מגיע לך לדעת מה עושים עם הכסף שלך". פירוט ארוך בנוגע לצעדים שנקט האוצר בשנה האחרונה: חלוקת הכספים, התקציב והגירעון, אילוצי המלחמה ועוד.

עכשיו עזבו את המילים עצמן, האם החוברת כוללת רק אמת, את כל האמת, או גרוע מכך. בגדול, לעניות דעתי, קשה למצוא שם שקרים בוטים, אלא לכל היותר ייפוי מציאות צפוי. אבל הפאשלה הגדולה באמת היא חלוקת החוברת רק ל"אנשי שלומו". בתוך עלוני בתי כנסת ובעיתון מקור ראשון. בהחלטה לספר מה נעשה בעיקר לאנשי הציונות הדתית, הוא כמעט זועק שלא מעניין אותו יתר הציבור. במלחמת הישרדות להישאר בכנסת הבאה, כל האמצעים כשרים.