עסקאות הנדל"ן בפברואר: איזו עיר מובילה במבצעים הפיננסיים?

שיעור הדירות החדשות שנמכרו בחודש פברואר 2025 בהטבות מימון הגיע ל-55% מכלל הדירות שנרכשו בשוק החופשי עם תאריכי איכלוס של שנה ומעלה.

אופקים היא העיר המובילה בסגמנט זה, שכן 59% מהדירות החדשות שנמכרו בה בין נובמבר 2024 לפברואר 2025 היו במבצעים פיננסיים - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי לחודש פברואר.

● שמאים מעריכים: כמה תעלה דירה בשדה דב
● צובעים את הדירה לפסח? העובדים נעלמו, ומחירי השיפוצים מזנקים

מהסקירה עולה גם כי סביר שנתונים אלה מוטים כלפי מטה, שכן נמצאו פגמים בדיווחים לרשות המסים וטעויות במילויי טפסים ועיבודים שלהם. למרות המבצעים, כמות הדירות החדשות הנמכרות מוסיפה להיות נמוכה.

בעקבות לחצים שהגיעו מהשוק, ממשרד האוצר ומרשות המסים, הוחלט במאי אשתקד כי בעת הדיווחים לרשות המסים אודות עסקאות בדירות חדשות, יצטרכו יזמי הנדל"ן ובאי-כוחם לענות האם העסקאות בוצעו תוך מתן הטבות קבלן ומבצעים נוסח 20%-80% ו-10%-90%. בסוף שנה שעברה החלו לזרום נתונים, שלפיהם הגיעה הלמ"ס למסקנה כי שיעור המבצעים מכלל העסקאות של דירות חדשות מגיע לכ-14%, וכי השפעתם על מחירן האמיתי של הדירות שנרכשו הוא זניח.

ואולם מנגד נטען על -ידי הכלכלן הראשי ובנק ישראל כי שיעור המבצעים גבוה בהרבה. בבנק ישראל אמדו את השיעור בכ-50%, על סמך דיווחים של הבנקים; ואילו הכלכלן הראשי ביצע חיתוך מורכב יותר ומצא כי כמחצית מהעסקאות על דירות חדשות בשוק החופשי, שאינן מיועדות לאיכלוס מיידי, מבוצעות באמצעות מבצעים פיננסיים.

כאמור, על-פי הנתונים המעודכנים של הכלכלן הראשי, כ-55% מכלל העסקאות בשוק החופשי על דירות שזמן איכלוסן הוא שנה ויותר, בוצע באמצעות מבצעים פיננסיים של יזמים.

הערים המובילות במבצעי המימון

בניתוח נמצא כי באזור השרון הדרומי, הכולל בין הייתר את נתניה, הרצליה, כפר סבא ורעננה, כ-55% מכלל העסקאות בשוק החופשי ובאיכלוס של יותר משנה בוצעו בסיוע מבצעים פיננסיים; בדרום כמחצית מהעסקאות בוצעו בהטבות, בשרון הצפוני (אזור חדרה, חריש, קיסריה, בנימינה) נרשמו 47% מהעסקאות בהטבות; באזור המרכז כ-40%; ובאזור תל אביב - כ-27%.

נמצאו גם יזמים שלא מילאו בטפסים המקוונים מכירת דירות באמצעות מבצעים פיננסיים, בעוד שבמודעות הפרסום שלהם הבטיחו מבצעים כאלה. נראה כי באזורי הצפון, חיפה וירושלים היו בעיות משמעותיות במילוי הטפסים, ועל כן הכלכלן הראשי לא פרסם נתונים אודות מחוזות אלה.

ומי היא "אלופת המבצעים"? אופקים היא ככל הנראה האלופה הבלתי מעורערת. בין נובמבר לפברואר האחרונים נמכרו בעיר כ-300 דירות חדשות בשוק החופשי (עם איכלוס של למעלה משנה), וב-59% מהן ניתנו הטבות מימון; זאת, כשבכל אזור הדרום שיערו העסקאות בהטבות נע בין 33% ל-50%.

בכלכלן הראשי מצאו כי 51% מהרוכשים בהטבות באופקים הם זוגות צעירים, כשממקרב המשקיעים רק 13% מהרוכשים השתמשו במבצע.

עוד נמצא כי מי שמשתמשים במבצעים הפיננסיים הם בעיקר משקי בית בשכר נמוך, וזאת בעוד שבמקור המבצעים נועדו לעודד משפרי דיור לרכוש דירה חדשה לפני שהם מוכרים את דירתם הקיימת.

מספר עסקאות נמוך במיוחד

ככלל, חודש פברואר ממשיך את קודמיו עם מספר עסקאות נמוך במיוחד. 7,416 דירות נרכשו בחודש זה, מהן 6,678 בשוק החופשי (בניכוי דירות מוזלות שנרכשו במסגרת תוכניות הדיור נוסח "מחיר למשתכן").

מהסקירה עולה כי נתונים ראשונים מחודש מרץ מורים אף הם על רמה נמוכה של עסקאות. רק 2,893 דירות חדשות נמכרו, מהן 2,155 בשוק החופשי, ירידה של 20% בהשוואה לפברואר שעבר וגידול של 11% בהשוואה לינואר האחרון, שבו נרשמה כמות נמוכה במיוחד, עקב התנפלות רוכשים על דירות חדשות בדצמבר 2024 בטרם העלאת המע"מ.