שמאים מעריכים: כמה תעלה דירה בשדה דב

"מי שחושב ששוויים של 70־80 אלף שקל למ"ר מציבים רף גבוה, מוזמן לבדוק את השוויים בתום בניית המתחמים החדשים - אלו שכבר יצאו לדרך בדרום רובע שדה דב, של קנדה ישראל, אביסרור וכדומה. אני צופה שהם יגיעו גם ל־100 אלף שקל למ"ר. הרי איפה יש בארץ שכונה חדשה המתוכננת ברמה החדשנית ביותר, בעירוב שימושים, במרחק הליכה מהים ובנגישות לכל מקום הודות לרכבת הקלה המתוכננת?" כך אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת SK שמאות.

● רכש דירה ביפו בלי מקלחת ומטבח ב־4.4 מיליון שקל: כמה מס רכישה יצטרך לשלם?
● ארבע מכרזים חדשים: מה ייבנה מעל התחנות של רכבת ישראל

שמונת מכרזי המקרקעין שנסגרו בחודשיים האחרונים ברובע מהווים נקודת ציון חשובה בדרך לשינוי שעובר האזור. שוחחנו עם שלושה שמאים מובילים על תוצאות המכרזים, על ההשלכות הצפויות שלהן על השוק ועל רמות המחירים ברובע, כעת ובעתיד. הנה כמה נקודות מרכזיות.

מחירי הקרקע: ירדו בגלל הריבית ועלויות הבנייה

עד היום שווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל קרקעות ל־9,412 יחידות דיור, ולצדן קרקעות בייעודים אחרים. המכרז הראשון, אותו מכרז מפורסם שבו זכו ישראל־קנדה, אביסרור, קבוצת חנן מור ואחרים, היה סמן ראשון לרמות המחירים ברובע - וכעת ניתן להשוות אותו לתוצאות המכרזים האחרונים, כמעט ארבע שנים מאוחר יותר.

"רמת המחירים הכללית שהתקבלה במכרזים האחרונים לא מפתיעה אותי", אומרת תמר אברהם, שמאית מקרקעין בכירה, מייסדת ושותפה בכירה בקבוצת תמר אברהם. "על רקע העלייה בעלויות הבנייה, היזמים מבינים שאי אפשר לתת מחירים על סמך מחירי ביצוע ומכירה של עוד שנתיים, כפי שנוהגים לעתים יזמים לשקף בהצעותיהם. לאור המלחמה, יש הבנה שאנחנו בינתיים בתקופה לא יציבה, והיזמים צריכים לפעול במונחים של 'כאן ועכשיו', ולא בציפייה שבעוד שנה המחירים יקפצו באופן משמעותי".

"רמת המחירים לא הפתיעה, וצפיתי שלא תהיה גבוהה מרמת המחירים שנקבע במכרז מ־2021, משתי סיבות", מוסיף כהן. "הראשונה - המקום. למתחמים בחלק הדרומי (שכונת אשכול - י"נ) יתרון משמעותי לעומת אלו ששווקו כעת, לדעתי, בשל הקרבה לנמל תל אביב, לירקון ולעיר. הסיבה השנייה - היצע מול ביקוש: ככל שהיצע הפרויקטים יגדל, כך רמת המחירים תתאים עצמה".

"רמת המחירים תאמה את הניתוח המקצועי שערכנו, ובהחלט עמדה בציפיות שלנו", מוסיף שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל־טרשנסקי־רפאל. "בניגוד לדיבורים שנשמעו, המכרזים בפברואר ובמרץ לא שיקפו ירידה ברמת המחירים של דירות מגורים לשיווק, אלא ירידת מחירים של הקרקע בלבד. הירידה הושפעה משני גורמים מרכזיים: עליית תשומות הבנייה ועלויות המימון, דהיינו הריבית הגבוהה".

ההצעות הגבוהות: ב"מגרשי הפרימיום"

כשנסגרו מכרזי פברואר (ארבעה מכרזים עם כמעט 4,000 יח"ד) דובר רבות על המחירים הנמוכים שמשקפות ההצעות, מבחינת ממוצע קרקע לכל יח"ד. הגיעו מכרזי מרץ וטרפו את הקלפים: אמנם חלק מההצעות נותרו ברף הנמוך, והממוצע הכללי של כל המכרזים יחד היה גם הוא נמוך למדי, אך הצעות נקודתיות שיקפו רמות מחירים מהגבוהות ביותר - חלקן אף גבוהות מהרף שהוצב במכרז אוגוסט 2021. מה הסיבות לכך?

"חד וחלק: מיקום המגרשים הביא לתוצאות הגבוהות בחלק מהמגרשים", אומר טרשנסקי. "אין מגרשים יותר קרובים מאלה לים בתל אביב. אלה מגרשי 'פרימיום' ייחודיים ואטרקטיביים, שיהיו חלק משוק דירות היוקרה. מדובר בשכונה שנבנית על פי תכנון וסטנדרטים חדשניים, המתבססת על חניות תת־קרקעיות ועל הקו הירוק של הרכבת הקלה. אם בפרויקטים אחרים בשדה דב נמכרו דירות ב-80 אלף שקל למ"ר, להערכתי ניתן יהיה בקלות למכור במגרשי הפרימיום דירות ב-100 אלף שקל למ"ר וגם יותר".

אברהם מסכימה כי מיקום המגרש יכול "להקפיץ" את המחיר, אך מציינת סיבה נוספת להבדלים: שטח המגרש והיקף הבנייה בו. "ככלל, היזמים לא נתנו הצעות מטורפות ולא 'קפצו מעל הפופיק' כמו בעבר", היא אומרת. "אבל כשצוללים לנתונים אפשר לראות שבמגרשים עם מעט יחידות דיור היו יותר הצעות וניגשו יזמים קטנים יותר, כנראה כי במקרים כאלו הסיכון בעיניהם קטן. במגרשים עם היקף יחידות דיור גדול יותר, שדורשים עלויות מימון גבוהות יותר, זמן בנייה ארוך יותר וזמן שיווק ארוך יותר - ההצעות נמוכות משמעותית. זה גם ההבדל בתוצאות המכרזים בין פברואר למרץ: בפברואר שווקו רק מגרשים בהיקפים גדולים, ולכן המחירים שהתקבלו שיקפו שווי קרקע נמוך יותר".

מחירי הדירות: לא נראה ירידות

גם בעניין המחירים הסופיים של הדירות שלושת השמאים תמימי דעים: לא נראה ירידת מחירים ברובע.

טרשנסקי: "אני לא רואה ירידה במחירי הדירות, בעיקר כל עוד סביבת הריבית תישאר גבוהה".

"צריך לזכור שמחיר דירה מורכב מעלות קרקע - שאולי ירדה קצת - וגם מעלויות הבנייה, המימון והמיסוי הכבד", מוסיפה אברהם. "כל אלו מביאים לכך שמחיר הקצה לא יכול לרדת. גם המע"מ עלה בתחילת השנה, ועלייה כזו נופלת בסופו של דבר על הצרכן ולא על היזם".

"ישנם כמה גורמים שימנעו מהירידה במחירי הקרקעות להגיע אל הרוכשים", אומר כהן. "עלויות הבנייה הגבוהות, סביבת הריבית הגבוהה, נוהלי בנק ישראל החדשים בקשר למבצעי הקבלנים (הגבלות על האשראי שמעניקים הבנקים ליזמים, הצפויות להיכנס לתוקף בקרוב - י"נ) והמרווח היזמי שכל יזם צריך ביחס לסיכון שהוא לוקח ברכישת המגרשים".

הכנסות המדינה: סכום נכבד, אבל אפשר היה יותר

המכרזים האחרונים בשדה דב יכניסו למדינה כמעט 11 מיליארד שקל ממכירת הקרקעות. האם זה המקסימום שהמדינה הייתה יכולה לקבל מקרקעות בלב אזור הביקוש?

"המדינה הייתה יכולה להגדיל את ההכנסות שלה ממכרזי שדה דב אם הייתה מוציאה אותם באופן הדרגתי ולא מציפה את השוק באלפי דירות", אומר טרשנסקי. "ייתכן ששיקולים אחרים של המדינה, כמו הדחיפות בשחרור קרקעות או לחצים תקציביים, יובילו את המדינה להמשיך ולהציף את השוק גם בעתיד במחיר של 'התפשרות' באובדן הכנסות פוטנציאלי".

לעומתו סבורה אברהם כי המדינה לא הייתה יכולה לקבל יותר הכנסות מהמכרזים הללו: "בכל מגרש היו עשרות הצעות (440 הצעות לכל המגרשים יחד - י"נ). המדינה משווקת בהווה, ואמורה לספק מלאי דירות ליזמים. היא לא אמורה להיות ספסר קרקעות ולשווק רק עוד שנתיים, בציפייה שהמחירים יעלו".

"מניתוח המכרזים אנחנו יכולים להיות מאוד אופטימיים", מסכמת אברהם. "כל חברות הבנייה הגדולות במשק ניגשו למכרזים, וחלק מהן גם זכו בקרקעות. זאת הבעת אמון מטורפת בכלכלה הישראלית. עליית ריבית, המלחמה, ההפגנות ושאר התרחשויות היו יכולות לרסק כלכלות אחרות, והכלכלה הישראלית מראה שהיא בעלת יכולת גמישות והתאמה למצב, ושהיא יכולה להמשיך בפעילות גם במצבי משבר".