חברת התמ"א שהגיעה לבורסה עם הפסדים ותחזיות רווח ורודות במיוחד

בבורסה בתל אביב ממתינים לתחילתו של גל הנפקות הון ראשוניות (IPO) שישבור בצורת של כשלוש שנים. אבל עד שזה יגיע, בינתיים, יזמי בנייה ממשיכים לזרום לזירת גיוסי החוב המקומית. אחרונה לעשות זאת הייתה חברת יוזמות פיתוח נדל"ן, שהשלימה לפני מספר שבועות גיוס של 50 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח ראשונה.

● הישראלית בוול סטריט שמקבלת המלצת קנייה בפרמיה של 90%
● קיבלה אישור מהמדינה: אל על חוזרת לחלק דיבידנד

יוזמות היא חלק משורה של חברות נדל"ן שהגיעו לבורסה בשנים האחרונות באמצעות גיוסי חוב, כשחלקן (עמרם אברהם, אפי קפיטל, שובל הנדסה, רותם שני) ניצלו את הפלטפורמה הציבורית כדי להנפיק מניות בהמשך.

יוזמות הוקמה בשנת 2020, וצברה מאז הפסדים בסכום של 38 מיליון שקל. רואי החשבון שלה מציינים כי לחברה יש גם גירעון בהון החוזר ותזרימי מזומנים שליליים מתמשכים מפעילות שוטפת.

למרות התוצאות הלא מרשימות עד כה, ביוזמות מציגים תחזית ורודה במיוחד בחלק מפרויקטי התמ"א שהיא מקדמת בראשון לציון ובתל אביב, עד כדי רווחיות גולמית של כ־80% - שיעור נדיר במיוחד במחוזות הנדל"ן. זאת, לעומת רווחיות גולמית צנועה בהרבה, של 26% ו־20% מההכנסות, שהציגה בשנים האחרונות, בהתאמה.

האג"ח שהנפיקה יוזמות אינה מדורגת, ושועבדו לה עודפים בחלק מפרויקטי החברה. היא נסחרת כיום לפי תשואה לפדיון של 7.76% - הדומה למחיר ההנפקה מהחודש שעבר.

שיעורי רווח של 80% עבור 4 דירות

יוזמות נדל"ן נשלטת ע"י קבוצת משקיעים בראשות יו"ר הדירקטוריון מור חן, מנהל זרוע ההנדסה עופר ויינברג, אחראי המימון מרדכי מור והמנכ"ל יחיאל בן חמו. החברה החלה את דרכה בהקמת פרויקטי התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים), בעיקר בראשון לציון, והיא מעידה על עצמה כמי ש"מרחיבה את תחומי פעילותה לפרויקטים מורכבים כגון מתחמי פינוי־בינוי ופרויקטים יזמיים באזורי ביקוש במרכז הארץ".

עד היום השלימה החברה חמישה מיזמי תמ"א קטנים, ארבעה בראשון לציון ואחד בתל אביב שבהם בנתה בסה"כ מעל 90 דירות. בפרויקטים בביצוע שהציגה למשקיעים היא מקווה להשיג שיעורי רווחיות גולמית הדומים למה שנהוג כיום בענף, של בין 18% ל־33%.

כאמור, בפרויקטים שלה שבתכנון, שיעורי הרווח החזויים גבוהים בהרבה. כך, בפרויקט ברחוב סמילצ'נסקי 36 בראשון לציון, בו מתוכננת בנייה של 29 דירות ושיווק של 12 מתוכן, שאמור להסתיים בדצמבר 2028, מקווה החברה לרשום רווח גולמי של 14.4 מיליון שקל המהווה 63.3% מההכנסות - על פי התשקיף.

בתל אביב, ברחוב יוסף אליהו 5, מקימה החברה 16 יחידות דיור, שהיא מקווה להשלים עד לסוף חודש יוני 2029. בפרויקט שבו אמורה החברה לשווק 4 דירות, היא צופה שיעור רווחיות גולמי של 81.3% (14.4 מיליון שקל). מבט על פרויקטים עתידיים נוספים בתכנון (גם בלוד, בת ים וגבעתיים) מלמד כי יוזמות מקווה להשיג שיעור רווחיות גולמית גבוה גם מהם, שמתקרבת לרוב ל־40% מההכנסות, ולעיתים אף חוצה אותה.

"אפשר להגיע לשיעורי רווח כאלה"

ביוזמות ציינו בתגובה לפניית גלובס כי שיעור הרווחיות הגולמית הגבוה המוצג בתשקיף הוא נתון חשבונאי שנרשם לפי ההערכות שלה מהכנסותיה ממכירת הדירות שהיא בונה בעתיד. מדובר, אומרים בחברה, בפרויקטי תמ"א 38/1, שבהם ניתן להגיע לשיעורי רווחיות כאלה "בעבודה מקצועית ונכונה", אך עדיין מדובר בתחזית שכפופה גם לתנאי שוק עתידיים. ועדיין, ביוזמות מדגישים כי להערכתם יצליחו להשיג את שיעורי הרווחיות המדוברים שהוזכרו.

בשל הפסדיה, עד כה הייתה נתונה יוזמות בגירעון בהון העצמי ערב ההנפקה, אך מהלך של המרת הלוואות לשטר הון שבוצע בספטמבר האחרון, בסכום של 52 מיליון שקל, העביר אותה להון חיובי של 27 מיליון שקל בסוף 2024.

בסיכום השנה החולפת רשמה החברה הכנסות של 10.7 מיליון שקל אשתקד, עלייה של 70% ביחס לשנת 2023. ההכנסות צמחו כתוצאה מהתקדמות בפרויקטים בראשון לציון ובתל אביב. בשורה התחתונה סיכמה החברה את השנה שעברה עם הפסד של 9.3 מיליון שקל, מול הפסד של 11.7 מיליון שקל בשנת 2023.

כנהוג ברוב החברות שנכנסות לבורסה, גם ביוזמות שידרגו המנהלים הבכירים את שכרם ערב ההנפקה: שכרו של מנכ"ל החברה בן חמו, זינק מ־30 אלף שקל בחודש ל־70 אלף שקל, והוא גם זכאי למענק שנתי של 2.5% מהרווח השנתי לפני מס, ובתנאי שזה יעמוד על מעל ל־3.5 מיליון שקל. לאחר ההנפקה חלק מהתמורה יוזרם לתשלום בונוסים של מאות אלפי שקלים לבכירים כמו היו"ר, המנכ"ל ואחראי המימון.