קומה נמוכה, דירה קטנה: כמה שווה קו ראשון לים

העסקה: בשדרות רחבעם זאבי 13 בגבעת אולגה שבחדרה, נמכרה לפני כחודש דירת 3.5 חדרים, בשטח של 79 מ"ר בפרויקט "החוף הלבן" תמורת 2.7 מיליון שקל.

● בשנתיים איחור: מגדל היוקרה של תל אביב מתאכלס, והמחירים גבוהים אפילו ביחס לאזור
● בשכונת יוקרה בתל אביב: מכר דירה בלי אסלה ומטבח ולא יזכה לפטור ממס שבח

האזור: מדובר בחלק הדרום־מערבי של גבעת אולגה, שמצוי דרומית לפרויקט הנופש "כפר הים". עד לפני שנים ספורות היה שטח זה - כמו יתר רצועת החוף של חדרה - ריק מבנייה. ניכר כי חדרה היא העיר האחרונה לנצל את משאבי הקרקע הסמוכים לים.

תוכנית המתאר של חדרה, שאושרה לפני 11 שנה, מייעדת את רצועת החוף שמצויה מערבית לשדרות רחבעם זאבי, לייעודי תיירות ומלונאות. הרצועה המזרחית של הדרך, מיועדת לעומת זאת למגורים, בשורה של תוכניות שונות.

הפרויקט: "החוף הלבן" כולל שני מגדלים בני 25 קומות שהוקמו ברחוב רחבעם זאבי 13 ו־15 בקו ראשון לים.

המגדלים נחשבים לאחד מהפרויקטים היוקרתיים בעיר. הם הוקמו על ידי אסיה גרופ, אוכלסו בתחילת העשור הנוכחי, וכוללים, בין היתר, חדר כושר, בריכת שחייה ושירותי שמירה.

ניתן היה לצפות כי דווקא העושר שבמפרט עלול להרתיע רוכשים מן השורה, עקב עלויות ניהול גבוהות במיוחד, שתושבי האזור ורוכשים מן השורה אינם מורגלים להן, מה שיצמצם את הביקוש לדירות בפרויקט.

אולם מבחינת עסקאות בפרויקט, ניכרת תנועת שוק ערה במגדלים הללו, ובשלוש השנים האחרונות נרשמו בממוצע שמונה עסקאות בשנה. בהתייחס לזה שמדובר בפרויקט שכבר אוכלס לפני כחמש שנים, מדובר בתחלופת בעלות מהירה, שמרמזת על כמות גדולה יחסית של משקיעי נדל"ן שרכשו בו דירות בתקופה שבה הפרויקט שווק ע"י החברה היזמית, ועכשיו מבקשים לממש אותן ברווחים שגרפו כתוצאה מעליות המחירים שחלו במקום.

עיון בהיסטוריה של השיווק, יכולה להסביר את הדברים: שיווק הפרויקט החל במהלך 2015, אז מחירי דירות 3 חדרים הגיעו ל־1.5־1.6 מיליון שקל, מחירי דירות 4 חדרים הגיעו ל־1.8־1.9 מיליון שקל ומחירי דירות 5 חדרים הגיעו לכ־2 מיליון שקל.

מחירי הדירות בפרויקט עלו מאוד מאז, ומחירי דירות שלושה חדרים בממוצע לכ־2.6 מיליון שקל, מחירי דירות ארבעה חדרים הגיעו בממוצע לכ־3.1 מיליון שקל ומחירי דירות 5 חדרים הגיעו בממוצע לכ־3.8 מיליון שקל. עם זאת, יש שונות גדולה מאוד במחירים, תוצר של הקומה, ההשקעות שבוצעו בדירות ואיכות הנוף - עד כמה הוא מלא ועד כמה מוסתר ע"י המגדל השני.

עליות המחירים החדות מעודדות רוכשי דירות מהעידן שבו הפרויקט נמכר על הנייר, לממש את הרווחים שצברו מאז.

ניתוח העסקה: בשנים האחרונות נרשמו רק שלוש עסקאות בדירות 3־3.5 חדרים בפרויקט. לפני שנתיים נמכרה דירה בקומה השלישית ב־2.28 מיליון שקל; בשנה שעברה נמכרה דירת גן ב־3.3 מיליון שקל, ולפני חודש, נמכרה הדירה במסגרת העסקה המנותחת בקומה השנייה ב־2.7 מיליון שקל.

הדירה שנמכרה כוללת גם מרפסת של 15 מ"ר, שצופה לנוף ים, אם כי לא נוף פנורמי, כמו חלק מהדירות בקומות הגבוהות. כמו כן יש לה מחסן וחניה תת־קרקעית.

העסקאות הללו, והניתוח שערכנו לגבי כלל הפרויקט, מביאים אותנו למסקנה שהעסקה הסתכמה במחיר גבוה למחירי השוק בפרויקט.

הערכת שמאי: "פרויקט 'החוף הלבן' הוא המוביל מבין כמה מגדלים במערב חדרה, שמציעים נוף לים", אומר השמאי אביגדור מינס. "הוא הקרוב ביותר לים, אחד מהיקרים ביותר, ולכן גם מושך לא מעט תושבי חוץ.

"אין שום התאמה בינו לבין השוק החדרתי. דירות 3 חדרים חדשות במרכז העיר עולות 1.8־1.9 מיליון שקל", כך שיש פער של כמיליון שקל בגלל הקרבה לים.

"בפרויקט הזה יש גם עלויות ניהול גבוהות, ולכן חלק גדול מהדיירים הם אנשים אמידים, שאינם מגיעים מהעיר. מחיר העסקה נמצא ברף הגבוה של המחירים בפרויקט, כשמדובר בדירה קטנה בקומה נמוכה עם נוף מעט מוגבל, אבל עדיין הוא לא גבוה עד כדי כך, כדי שייחשב לחריג".