"הדירה אינה ראויה למגורים ועומדת ריקה מאדם כבר שנתיים. אני לא יכול להשכיר או למכור אותה, אך אני ממשיך לשלם ארנונה וחשמל. נאלצתי לקחת הלוואות ונפגעתי כלכלית, ואין לדבר הזה סוף", כך מספר יבגני טרכטמן, אחד הדיירים בפרויקט תמ"א ברחוב המעפילים 8 ברובע ב' באשדוד - שנתקע וסיומו אינו נראה באופק.
● "תנאים עמומים": ביהמ"ש פסק פיצוי של 10 מיליון שקל לדיירים שהיזם איחר במסירת הדירות שלהם
● המדינה התחילה לטפל בחדירת גורמי פשע למכרזים וגילתה תמונה מבהילה
יותר מ־11 שנים חלפו מאז חתמו בעלי הדירות בבניין עם היזמית א. ישראלי על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38/1, ושבע שנים מאז ניתן היתר הבנייה לפרויקט (ב־2018), מאז התחלפנו בפרויקט כמה יזמים שלא הצליחו להשלימו, וגם כעת הדיירים מתקשים למצוא יזם אחר שיסיים את העבודות.
איך לשמור על פרויקט שלא ייתקע
"לרוב, הפרויקטים שנתקעים הם פרויקטים לחיזוק מבנים שהחלו לפני לא מעט שנים ולא אלה של פינוי־בינוי", מציין עו"ד דן הלפרט,
המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית. "בזמנו לא הקפידו על ערבויות שמבטיחות את ביצוע עבודות הבנייה במידה והיזם מסתבך כלכלית. וכך בלא מעט מקרים פרויקטים נתקעו לשנים ארוכות כי לא הייתה יכולת לממן את סיום עבודות הבנייה.
"אך בפועל גם כשיש ערבויות כאלה הן לא תמיד מספיקות לכיסוי עלויות הבנייה של הדירות שמתווספות לבניין, אלא מכסות באופן חלקי את סיום עבודות החיזוק והעבודות שהיזם התחייב לבצע בעבור בעלי הדירות הקיימות.
"לעומת זאת, הערבויות שתקבל בהליך הריסה ובנייה, ערבות חוק מכר בשווי דירה חדשה, נותנת יותר ביטחון. מלבד זאת לא תמיד ניתן להפעיל ערבויות ביצוע בפרויקטים של חיזוק, שכן יש עילות ותנאים".
איך להימנע מתסבוכות מיותרות בביצוע תמ"א?
"צריך לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט אל מול הסיכונים, תוך שמוודאים שיש ערבויות שיכסו הפרויקט במקרה שהיזם ייקלע לקשיים כלכליים. זו נקודה מאוד חשובה, גם אם העסקה מעולה אך הערבויות לא מספיקות - עדיף לא ללכת על זה".
"חשוב לבצע בדיקות עומק ולוודא שהיזם יציב כלכלית לרבות דוח BDI של היזם, אישור מרואה החשבון שלו ומנהל סניף הבנק שלו, בדיקה של הסתבכויות ושיעבודים מיוחדים שנוגעים ליזם המופיעים ברשם החברות ובדיקה במאגרים המשפטיים של הליכים משפטיים שהיה מעורב בהם.
"מעבר לכך נדרש לבדוק האם הניסיון של היזם רלוונטי לפרויקט. כך למשל לא הייתי לוקח לפרויקט חיזוק יזמים שמתמחים בהריסה, זה ממש מקצוע אחר. יזמים שעושים פרויקטים גדולים לא ידעו לעשות קטנים ולהפך. קבלן שיודע לבנות בניין לא תמיד ידע לעשות את היזמות: קבלן ויזם אלה שני מקצועות שונים".
"על פי ההסכם, היזמית הראשונה א. ישראלי הייתה אמורה לשפץ ולחזק את הבניין ולבנות דירות נוספות אותן הייתה רשאית למכור, אולם במשך לא מעט שנים הפרויקט לא התקדם. בדיעבד התברר לדיירים שא. ישראלי מכרה במרץ 2021 את זכויותיה בפרויקט לק.ק.א ניהול פרויקטים בע"מ, שבבעלות אלכס קפלן, יזם אחר שבתחילה הוצג לדיירים כקבלן המבצע מטעמה של א. ישראלי. קפלן ביצע עבודות בפרויקט במשך חודשיים־שלושה ומאז הפרויקט נתקע", מספר עו"ד עמיעד גולדברגר ממשרד עוה"ד אביב טסה, בא כוח בעלי הדירות המקוריים בבניין.
קפלן מכר חלק מהדירות החדשות, ולאחר שהתברר לרוכשים של הדירות החדשות שהפרויקט נתקע, הם ניסו, בסיוע העירייה, להביא יזם שלישי, מאיר זרביב, במטרה שימשיך את הבנייה וישלים אותה. "הרוכשים ניסו להגיע איתו להסכם פעמיים, אך ההסכם לא נכנס לתוקף שכן לכאורה זרביב לא העמיד ערבויות ולא הצליח להחתים מספיק דיירים.
"רוכשי הדירות שקנו אותן מקפלן סיכמו עם זרביב על השלמת הפרויקט, שכן הבינו שמקפלן שנעלם הם לא יקבלו את כספם חזרה, ולכן הדרך היחידה שלהם להשיג משהו מהפרויקט היא להשלים את הבנייה", אומר עו"ד גולדברגר. "בפועל לאחר כניסתו החל זרביב לעשות עבודות שיצרו נזקים גדולים והפרויקט לא התקדם".
הרוכשים נגד בעלי הדירות
המקרה הסבוך מתנהל בימים אלה בבית המשפט המחוזי בבאר שבע.
ב־10.9.23 הגישה קבוצת רוכשים/משקיעים/מלווים בפרויקט את כתב התביעה הראשון בתיק, נגד היזם מאיר זרביב ונגד חברה שבבעלותו, מ.י שירה בנייה ויזמות בע"מ. בתביעה דרשו לאכוף הסכמים שעליהם חתמו עם זרביב להשלמת הפרויקט על ידו. לאחר מכן הגיעו הצדדים להסכמה שזרביב ישלים הפרויקט במימון הדיירים, אך ביהמ"ש קבע כי יש צדדים נוספים רלוונטיים בתיק, לרבות בעלי הדירות והיזם הראשון שחתמו איתו, א. ישראלי.
בפברואר השנה הוגש כתב תביעה מתוקן מטעם קבוצת הרוכשים/משקיעים/מלווים נגד גורמים נוספים רלוונטיים, לרבות היזם הראשון בפרויקט והחברה שלו (א. ישראלי), היזם השני בפרויקט אלכס קפלן והחברה שלו ק.ק.א ניהול פרויקטים. כתב התביעה הוגש גם נגד כל בעלי הדירות בבניין וכן רוכשים נוספים שלא הצטרפו לתביעה, אבל רשומות לטובתם הערות אזהרה. בתביעה המתוקנת דרשו רוכשי הדירות לאשר את הסכם הפשרה אליו הגיעו עם זרביב ולהתיר להם להשלים את הפרויקט ביחד עם היזם.
בתגובה הגיש עו"ד טסה, בא כוח בעלי הדירות, כתב הגנה בדרישה שלא לאפשר לרוכשים ולזרביב להשלים את הבנייה בטענה שהרוכשים לא רכשו את הדירות כנדרש בחוק המכר. על פי טענתו, רוכשי דירות בפרויקט עשו הסכמי הלוואה ולא הסכמי מכר, דהיינו מתן הלוואה לקבלן כנגד מסירת הדירות בעתיד. עוד נטען כי זרביב אינו קבלן ואינו מסוגל להשלים את הבנייה.
לאחר מכן, ב־27.4.25, הגישו הדיירים כתב תביעה נגד הרוכשים שנרשמו לטובתם הערות אזהרה בטאבו בדרישה למחוק את הערות האזהרה, זאת בכדי שיהיה ניתן להביא קבלן אחר שיבצע הפרויקט.
על פי כתב התביעה שהגישו הדיירים, במהלך תקופת פעילותו של קפלן נמכרו באמצעות הסכמי הלוואה זכויות ל־32 דירות חדשות בבניין - אף שהיתר הבנייה איפשר את בנייתן של 26 דירות בלבד. נוסף לכך נרשמו 13 הערות אזהרה על הזכויות בנכס.
עו"ד גולדברגר: "למעשה קפלן מכר את הדירות, לקח את הכסף ונעלם כשהערות האזהרה בתוקף". לדבריו, גם היזם הראשון וגם השני הסבו נזקים גדולים לדירות - דבר המהווה עילה לתביעה ומצריך תיקון. בינתיים נאלצים חלק מהדיירים להישאר לגור בדירות הלקויות. טרכטמן: "המצב פה חמור, התשתיות הרוסות וכשיורד גשם יש הצפה בדירות. יש לא מעט הפסקות חשמל, אין גז".
דייר: "התנהלות בעייתית של העירייה"
טרכטמן טוען כי גם לעיריית אשדוד חלק במחדל. לדבריו, בעירייה לא פנו לבעלי הדירות בכדי ליידע אותם על הליך העברת ההיתר, ולא טרחו לבדוק את ייפוי הכוח להעברת הבעלות בפרויקט, שהשימוש בו נעשה שלא כדין.
נוסף לכך טוען טרכטמן כי למרות פניות דיירים, "רק לאחר תקופת זמן ממושכת ולאחר פניות לבכיר בעירייה נשלח פקח ונפתחה חקירה פלילית. גם הממונה האזורי החדש על פיקוח הבנייה הגיע למקום וקבע שיש חריגות בנייה, זאת לאחר שקודמו בתפקיד לא עשה מאומה".
תגובות: "המינהלת שכרה שירותי משפטי לדיירים"
מעיריית אשדוד נמסר בתגובה: "הטענה כי העירייה אינה מתערבת היא השמצה שאין לה שחר נוכח הפעולות והמשאבים העירוניים שהושקעו בניסיון לחלץ ולסייע על אף שמדובר בחוזה שהעירייה אינה צד לו.
"באפריל 2021 חילטה העירייה ערבויות של היזם לאחר שלא עמד בתנאים הנדרשים בהיתר. מנכ"ל העירייה כינס את כלל גורמי העירייה האמונים על הפרויקט כולל את הדיירים בפגישות עבודה כדי לסייע לתושבים. המינהלת אף שכרה שירותי ייעוץ משפטי לדיירים מתקציבה". מהרשות להתחדשות עירונית נמסר: "עורך הדין פנה לממונה על פניות דיירים בבקשה לקבוע כי ההסכם בין הדיירים ליזם בוטל כדין, סמכות אשר אינה ניתנת לה על פי החוק, ובהתאם לכך נענה על ידי הממונה כי אין ביכולתה לתת את הסעד המבוקש".
א. ישראלי, ק.ק.א ניהול פרויקטים ומאיר זרביב לא מסרו תגובה.
התחדשות עירונית
צילום: איל יצהר
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
