פס"ד דרמטי מציע גישה חדשה לחישוב היטל השבחה בפינוי־בינוי, שתעלה הרבה כסף ליזמים

הכותב שותף במשרד צביקל שפיגל

ביום חמישי, 26.6.25, ניתן פסק דינו של כב' השופט גלעד הס בפרשת 'נועה לב', העוסק בהיטל השבחה בפרויקט פינוי־בינוי "דפנה ארלוזורוב" בתל אביב. פסק הדין מציע מתווה חדש לחישוב ההיטל בפרויקטים שבהם מתבצע מימוש של כלל הזכויות - להבדיל ממקרים של מכירת דירה בודדת.

● תבעו על איחור במסירת דירה, ובית המשפט קבע: מלחמה היא כוח עליון
● לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

לפי מתווה זה, גובה ההיטל בפרויקט כולל צפוי להיות גבוה משמעותית מהמקובל עד כה. ברי כי המשמעות היא תוספת עלות מהותית ליזם, מה שעלול לפגוע בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים מהסוג הזה, דווקא בתקופה בה הם נדרשים ביותר.

אבהיר כי "השבחה" מוגדרת כהפרש בין שווי הנכס לפני אישור התוכנית המשביחה לבין שוויו לאחריה, והיטל ההשבחה הרגיל הוא מחצית מההשבחה.

הצדדים ובית המשפט לא חלקו על שווי המצב הקודם, והמחלוקת התמקדה בשווי המצב החדש.

כדי להעריך שווי זה, מקובל להביא בחשבון מגבלות מעשיות על מימוש התוכנית, כגון הצורך בהסכמות דיירים, עמידה בתנאים להיתר, השלמת הליכים תכנוניים ועוד. מגבלות אלו מתורגמות ל"מקדם דחייה", שנקבע על-ידי שמאי מקרקעין לפי שיקול דעת מקצועי. עד כה, הדרך המקובלת לחישוב שווי המצב החדש כללה שני רכיבים:

שווי זכויות התוכנית החדשה כפול מקדם דחייה

שווי השימוש בנכס הקיים עד מועד ההריסה ("שימוש ביניים")

נוסחת החישוב המסורתית הייתה:

השבחה = ((שווי מצב חדש × מקדם דחייה) + שימוש ביניים) - שווי מצב קודם

לעומת זאת, פסק הדין מציע נוסחה שונה לחלוטין:

השבחה = (שווי מצב חדש - שווי מצב קודם) × מקדם דחייה

לפי נוסחה זו, מקדם הדחייה מוחל רק על הפער בין השווי החדש לשווי הקודם, ולא על מלוא השווי החדש.

כמו כן, אין עוד מקום לרכיב של שימוש ביניים. שינוי זה משנה דרמטית את התוצאה הכלכלית - במיוחד ככל שמקדם הדחייה (שמשקף תקופת דחייה ארוכה) קטן יותר.

שימוש הביניים בדירות ישנות, קטנות ולעיתים במצב ירוד, הינו בעל שווי נמוך, ולפיכך התעלמות ממנו ודחיית הפער בין המצבים מובילה להערכת השבחה גבוהה יותר.

לשקול שוב את המתווה

לדידי, יש לשקול מחדש את אימוץ המתווה החדש גם בפרויקטים של פינוי-בינוי, מהטעמים הבאים:

1. מקדם הדחייה נוגע רק למצב החדש. הפעלתו על "הפרש השווי" למעשה מיישמת אותו גם על שווי המצב הקודם - שהוא מוחשי, קיים וזמין. בכך יש פגם מהותי.

2. שיטת הדלתא: בתחילת פסק הדין נכתב כי השוואת שווי מצב קודם לעומת חדש היא הדרך העדיפה, בעוד ששיטת הדלתא איננה כזו. עם זאת, בפועל מאומצת שיטת הדלתא עצמה.

3. אם יאומץ המתווה החדש, האם כל תוכנית שתכלול תקופת דחייה תעבור לחישוב לפי שיטת הדלתא? ספק אם לכך התכוון בית המשפט. אין בסיס להבחנה מהותית בין פרויקטים של פינוי-בינוי לתכניות אחרות.

חוסר סבירות בתחשיבים

שיקולים טכניים ולא מהותיים? דומה כי השינוי הוצע בעקבות חוסר סבירות שנמצא בתוצאה של תחשיבים בפסק הדין. כך למשל, נמצאה השבחה כמעט זהה (כ-2.1 מיליון שקל) במקרים של דחייה לשלוש ולשמונה שנים. עם זאת, ייתכן כי מדובר בטעות חישובית בשווי שימוש הביניים - מניתוח התחשיב עולה כי השווי הוּון לסוף תקופת הדחייה במקום למועד הקובע. כאשר מתבצע תיקון טכני זה, מתקבלות תוצאות הגיוניות בהרבה:

לדחייה של שלוש שנים - דמי שימוש מהוונים: 680,000 שקל; השבחה: 1,980,000 שקל.

לדחייה של שמונה שנים - דמי שימוש מהוונים: 1,615,000 שקל; השבחה: 1,340,000 שקל.

פער זה מתקבל על הדעת, ואינו מצריך שינוי עקרוני במתווה הקיים.

לסיום, מציין השופט הס כי אין פתרון אחד שיתאים לכל המקרים, וקורא להמשך פיתוח ההבנה השמאית והמשפטית בנושא. אכן, צפויה המשך התדיינות סביב שאלות אלה.

עמ"נ 18341-09-24 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ' לב ואח'