יזם הנדל"ן הוותיק שמגייס אג"ח בת"א כדי לפרוע חוב לבנק הפועלים

גל ההנפקות של חברות הנדל"ן בבורסה בתל אביב נמשך. לאחר שמתחילת השנה בוצעו 13 הנפקות אג"ח של חברות חדשות המשתייכות לענף, בהיקף כולל של 2.1 מיליארד שקל, מגיע תורה של פנטהאוז, חברת הבנייה של היזם הוותיק שלמה דהוקי. זאת לאחר שבחודש ינואר הושלם מהלך הנפקת המניות של זרוע המלונאות של הקבוצה - חברת פאי סיאם . בפנטהאוז מתכוון דהוקי לגייס חוב בסך 150 מיליון שקל, בהובלת חברות החיתום אוריון וגיזה.

● יותר טוב מהשקעה בנדל"ן? "באפיק הזה יהיה אפשר לקבל השנה 10%"
● המדד שזינק ב-32% והחברות שהפכו לסחורה הלוהטת בבורסה

גיוס האג"ח, המתבצע בתקופה שבה המרווחים בשוק הקונצרני ירדו בצורה משמעותית ביחס לאג"ח הממשלתיות, צפוי לשאת ריבית (צמודה) של עד 3.5%. תמורת הגיוס תשמש את פנטהאוז לפירעון חוב שנלקח מבנק הפועלים, בסך של כ־83 מיליון שקל, שרובו המכריע נלקח בריבית (צמודה) גבוהה יותר של 3.85%. בנוסף, פנטהאוז תרכוש בכספי ההנפקה עוד 6.7% ממניות פאי סיאם (בה היא מחזיקה כיום כ־50% מההון) תמורת סכום של עד 55 מיליון שקל. זאת כחלק ממימוש הסכם ההיפרדות שנחתם עם חברת אספן גרופ (שהייתה שותפה לשליטה בחברת המלונות).

כנגד האג"ח המונפקות תשעבד פנטהאוז את זכויותיה ב־112 דירות בפרויקט דיור מוגן בשם "גולדן קולוני" בירושלים, שמושכר לחברת עמידר (כשבחברה בוחנים קידום התחדשות עירונית בפרויקט ובפרויקט סמוך לו, ואשר נבנה במקור על ידי החברה). לפנטהאוז נכסים נוספים, לרבות זכויות חכירה בקרקע חקלאית לא הרחק מבית העלמין ירקון, בתחום המוניציפלי של רמת השרון.

רווח חריג ברבעון

שלמה דהוקי (68), שהקים את פנטהאוז בסוף שנות ה־80, בנה במהלך השנים, על פי מצגת החברה, אלפי יחידות דיור למגורים ברחבי הארץ; הקים קניונים במבשרת ציון, בירושלים ובאילת; יזם פרויקטים ללוגיסטיקה בראש העין ובצומת כנות; ופועל כאמור גם בתחום המלונאות.

עם זאת פנטהאוז, מנפיקת האג"ח, רושמת כיום הכנסות לא משמעותיות מפעילותה. החברה מגיעה לגיוס החוב עם הון עצמי של 680 מיליון שקל בסוף הרבעון הראשון של 2025 - לעומת כ־202 מיליון שקל בלבד בסוף 2024. פער זה נובע מאיחוד דוחות החברה־הבת פאי סיאם, לאחר שפנטהאוז הפכה לבעלת השליטה היחידה בה בתחילת השנה (לאחר ההיפרדות מאספן).

הדוחות לרבעון מלמדים על הכנסות של 6.4 מיליון שקל בלבד, הנובעות בעיקר מתפעול בתי המלון של פאי סיאם (3.8 מיליון שקל) וכן מהשכרת נכסים. בשורה התחתונה רשמה פנטהאוז רווח רבעוני חריג של 68 מיליון שקל, שנבע כולו מרווח חשבונאי שנוצר כתוצאה ממהלך הפיכתה לבעלת השליטה בפאי סיאם "במחיר הזדמנותי".

 איור: גיל ג'יבלי

גם האשה והבן בעסק

פאי סיאם היא ההחזקה המרכזית של פנטהאוז. חברה זו נסחרת בשווי של כ־700 מיליון שקל, לאחר ירידה של 7% במניה מאז הרישום למסחר בתחילת השנה. פאי סיאם מחזיקה במלוא הזכויות (100%) בשני בתי מלון של רשת "איביס" בירושלים, מחצית הזכויות במלון בן 151 חדרי אירוח ברחוב הירקון בתל אביב בשם "פורט טאוור" (היתרה מוחזקת בידי ישרוטל שמנהלת אותו), והיא מקימה בתי מלון נוספים בירושלים ובכנרת, לצד החזקות בקרקעות נוספות בתל אביב, בירושלים, בים המלח ובכנרת לצורך הקמת בתי מלון.

בפנטהאוז מסבירים כי "המטרה העיקרית של הגיוס היא מחזור החוב שהעמיד בנק הפועלים, וגם לפתוח דלת לשוק ההון". סביר להניח כי בחברה מתכננים בשלב הבא הנפקת מניות ראשונית - כפי שעשו פאי סיאם ושורה של חברות נוספות מתחום הנדל"ן. בעוד שפאי סיאם מתמקדת כאמור במלונאות, פנטהאוז, כפי שמספרים בחברה, "רוצה לקדם תחומים כמו דיור מוגן, דיור להשכרה - במחירים נכונים כמובן, השבחת קרקעות וניצול הזדמנויות".

לצד המנכ"ל דהוקי, העובד הבכיר בפנטהאוז הוא המשנה למנכ"ל ליאור סביר, שעלות העסקתו הסתכמה אשתקד ב־561 אלף שקל. שכרו של סביר יעלה לאחר גיוס החוב מ־30 ל־50 אלף שקל בחודש. לסביר אושרה גם 50% משרה בתור סמנכ"ל פיתוח עסקי של פאי סיאם, בעלות שנתית של 458 אלף שקל, כך ששכרו בשתי החברות יעמוד על כמיליון שקל.

דהוקי עצמו אמור לקבל שכר של 35 אלף שקל בחודש בפנטהאוז, לאחר גיוס החוב. אולם יצוין כי הוא מכהן גם כיו"ר פאי סיאם (75% משרה) בעלות שכר שנתית של 4.2 מיליון שקל. גם רעייתו שמחה דהוקי ובנו רועי מועסקים בחברה.