הפרדוקס של שוק הדיור: משכנתאות ברמה גבוהה - ושפל בעסקאות

כיצד ייתכן ששוק הדירות מידלדל, אך שוק המשכנתאות מצוי ברמה גבוהה? בחודש שעבר (יולי 2025) נלקחו משכנתאות בהיקף של 10.7 מיליארד שקל. מדובר בסכום גבוה במיוחד, אך כל הגורמים בענף הנדל"ן מסכימים כי על אף שטרם פורסמו נתונים מחודש זה, ההאטה והקיפאון שמאפיינים את הענף נמשכים.

● בדיקת גלובס | לכמה ישראלים יש יותר מדירה אחת, ולמה המשקיעים בורחים מהשוק?
● ירידות דו-ספרתיות: מה קרה למחירי הדירות בתל אביב?

המסקנה המתגבשת בחודשים האחרונים היא שנתוני שוק המשכנתאות "מתנתקים" מנתוני שוק הדירות, ובניגוד לבעבר - לא ניתן לגזור מהם הרבה על השוק, אלא יותר על מצב הלווים ועל השינויים במסלולי המשכנתאות.

ואכן, בהתאחדות יועצי המשכנתאות סבורים כי העלייה בהיקפי העסקאות ליותר מ-10 מיליארד שקל משקפת סיום של עסקאות ישנות, ואינה מעידה על גל של עסקאות שפקד את השוק בחודש שעבר. "בחודשים הקרובים ההתקררות בשוק תגיע למשכנתאות", סבורים בהתאחדות.

ירידה בהלוואות הבלון

הלוואות הבלון, שמשקפות בעיקר את המבצעים הפיננסיים של הקבלנים, ירדו לרמה של כ-14%, הנמוכה ביותר מאז ינואר 2024. עם זאת, עדיין מדובר ברמה גבוהה מאוד, יחסית לתקופה שקדמה לטרנד של מכירת הדירות בשיטות נוסח "20%-80%" שהחל בערך לפני שנתיים והגיע לשיא בדצמבר שנה שעברה, אז 23% מהמשכנתאות שניתנו אז הוקצו למטרה זו. ואולם המבצעים הללו דועכים, וירידת המכירות של יזמי הנדל"ן החלה עוד לפני שבנק ישראל הגביל מאוד את יכולתם להשתמש במבצעים הללו להגדלת המכירות.

בהתאחדות יועצי המשכנתאות מצביעים על הצורך הגובר והולך במשכנתאות לכל מטרה. דבר זה בא לידי ביטוי בנתוני ההלוואות שלא למגורים בביטחון דירת המגורים. בחודש שעבר הן הגיעו ל-659 מיליון שקל - הרמה החמישית בגובהה בחמש השנים האחרונות.

נתון זה מעיד על הקשיים הכלכליים הגוברים של משקי הבית, לא רק בהחזרי משכנתאות, אלא בכלל ההתנהלות הכלכלית שלהם.