"ההתחדשות העירונית המתוכננת בישראל לעשור הקרוב היא עניין של 2 טריליון שקל"

"אנחנו נמצאים בנקודת מעבר בשוק המגורים בישראל, שנמצא כרגע בהאטה מסוימת, אבל עדיין יש תחושה של ביקוש כבוש. אני מעריך שזה קשור מאוד למצב המלחמתי, וכשיסתיים האירוע בעזה - כולנו מקווים שזה ממש קרוב - ישתחרר פה פקק, כמו שראינו אחרי הקורונה למשל. הביקוש הבסיסי לא השתנה: כל עוד אין תנועות הגירה משמעותיות, והצמיחה נמשכת בתוספת התרבות שלנו - שהרי כידוע הישראלים מתחתנים והמשפחות מתרחבות בגיל צעיר יחסית, ופריון הלידה הוא הגבוה ביותר בעולם המערבי - זה יוצר כל הזמן ביקוש לדירות נוספות.

"אז אם לפני שלוש שנים היינו בהילוך חמישי, ואחרי הרפורמה המשפטית והמלחמה ירדנו להילוך שלישי, אני חושב שאנחנו לפני פריצה נוספת להילוך חמישי. נתוני הבסיס לא השתנו והכוחות האלה לא נעלמים לשום מקום".

כך סבור אורי פז, מנכ"ל קבוצת מכלול העוסקת במימון חוץ־בנקאי. מכלול, כפי שמציין פז, מעניקה מימון לכל סוגי הפרויקטים, "מהקטנים, ברמת הבניין הבודד, ועד הגדולים ביותר, בהיקפי ביצוע של מיליארד ושני מיליארד שקל".

לדברי פז, "ישראל נמצאת לפני אירוע בסדר גודל לאומי, בעשור־עשור וחצי הקרובים", הוא אומר. "כל נושא צורכי הנדל"ן - בנייה למגורים, תשתיות, משרדים - עומד בפני מפץ אדיר. בתוך עשר שנים אנחנו בסביבות 12 מיליון תושבים, זה אומר כמות גדולה של דירות ובתים שעלינו לבנות כדי לאכלס את האנשים שיהיו פה, בתוספת כל התשתיות".

זה ידרוש השקעות בהיקף חסר תקדים.
"ההתחדשות העירונית היא אירוע של פעם במאה שנה: היא התחילה בעשור שעבר, ותימשך לפחות בחמש עד עשר השנים הבאות, שבמהלכן המדינה תידרש לקחת 800 אלף דירות קיימות ולהפוך אותן ל־1.5 מיליון או ל־2 מיליון דירות חדשות. זה ידרוש השקעות בהיקף של 2 טריליון שקל - שמונה פעמים ההשקעה במטרו שכולם מדברים עליו.

"המערכת הבנקאית של היום לא תהיה מסוגלת להתמודד עם המימון שלו לבד. הבנקים, כידוע, מוגבלים כיום לחשיפה של עד 22% מהתיק שלהם לענף הנדל"ן (מגבלה שלה אחראי הפיקוח על הבנקים - י"נ). אם המגבלות היו מקילות יותר, אני מניח שהבנקים היו מרחיבים עוד יותר את החשיפה שלהם לנדל"ן, אבל כרגע זה המצב".

אז הכסף יבוא ממקורות אחרים?
"יש יותר משני טריליון שקל שיושבים בכספי הפנסיה, בקופות הגמל, אצל הגופים המוסדיים - סכום שרק הולך ועולה מאז נחקק החוק המחייב ביטוח פנסיוני לכל עובד (חוק שנכנס לתוקף ב־2008 - י"נ). כיום, הכסף הזה כמעט לא מגיע לענף הנדל"ן. החברות החוץ־בנקאיות הן השחקן שבעצם יכול לחבר את שני הצדדים האלה".

אתה רואה את המוסדיים נכנסים לתחום הזה באופן משמעותי?
"לדעתי זה הצעד הגדול הבא. הגופים המוסדיים, לאט־לאט ובעזרת כלים שונים, יתחילו להעמיד אשראי לחברות החוץ־בנקאיות, לצד הבנקים. כך, אגב, הסקטור החוץ־בנקאי יוכל להגיע ליותר מ־10% משוק מימון הנדל"ן. זה יקרה עם אותו כסף מוסדי. כשהמהלך הזה יתרחש, אפשר יהיה יחד להקים את ה'אוהל' הענק הזה שכולנו צריכים להקים".

"על כל מנוף יש עוד 7־8 פרויקטים בתכנון"

סקטור ההתחדשות העירונית - כבר אחראי על כשליש מהתחלות הבנייה למגורים בישראל, ונתון זה צפוי עוד לצמוח. מכלול הוקמה בשנת 2018, וכיום חלק משמעותי מהמימון והליווי שהיא מעניקה מתמקד בפרויקטי התחדשות עירונית.

"למכלול יש כיום 300 פרויקטי נדל"ן מנוהלים, ובתחום המימון של התחדשות עירונית אנחנו במקום שלישי־רביעי בשוק מבחינת נפחי המימון, מה שאומר שאנחנו נמצאים גם לפני חלק מהבנקים בנישה הזאת", אומר פז.

"כמה מהפרויקטים הגדולים ביותר שאנחנו מממנים הם בהתחדשות עירונית - מגה־פרויקטים שמציעים מאות יחידות דיור חדשות, משהו שלא היה כאן עד לפני שבע־שמונה שנים".

ההבשלה של פרויקטי ענק כאלו מעידה על ההבשלה של התחום כולו?
"בהחלט. על כל מנוף באתר להתחדשות עירונית יש עוד שבעה־שמונה פרויקטים בתכנון שעוד לא רואים בשטח. תודה לאל שהגיעה ההתחדשות העירונית. אם היינו ממשיכים להסתמך רק על אדמות המדינה שמנהלת רשות מקרקעי ישראל, היינו במצב קטטוני - הרי רמ"י היא מונופול, והיא לא משווקת אדמות במרכזי הערים. הערים היו נותרות קפואות, והמחסור בהיצע היה גדול פי כמה ממה שהוא היום".

ההתחדשות העירונית בעצם יצרה תחרות בענף?
"היא יצרה תחרות, וגם הרבה צבע וגיוון. לפני 15 שנים היו כאן כמה עשרות יזמים גדולים, ובערך 150 או 200 חברות שעסקו בייזום בנייה למגורים. היום יש 1,500 או 2,000. זה קרה בזכות ההתחדשות העירונית שדילגה על השלב היקר של רכישת קרקע ועל החסמים שמציבים מכרזי הקרקעות.

"היום, אחרי כמה שנים של מאמצים, הם צברו פרויקטים והפכו לחברות לא קטנות, שבעת האחרונה גם נרכשות על ידי היזמים הגדולים".

"יותר יזמים שמים את הפרויקט על המדף"

ברקע כל אלו, אי־אפשר להתעלם מהתקופה המאתגרת שבה נמצא הענף. מצד אחד, קצב מכירת הדירות הואט משמעותית בחודשים האחרונים (בעשרות אחוזים לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), ומצד שני סביבת הריבית גבוהה עדיין, וגם עלויות הבנייה ממשיכות להישאר ברף גבוה. כך, הקבלנים והיזמים מתמודדים היום עם נטל לא קטן.

הקושי הזה משתקף גם בדוחות מכלול למחצית הראשונה של 2025: על פי נתוני הדוח, ההפרשה להפסדי אשראי במגזר מימון נדל"ן (הפרשה אשר מיועדת לכיסוי של הפסדים פוטנציאליים, הנובעת מהערכת החברה לגבי קשיי החזרת החובות מצד הלווים, קרי הקבלנים והיזמים) הסתכמה במחצית 2025 בכ־5.61 מיליון שקל, לעומת כ־2.56 מיליון במחצית הראשונה של 2024.

הלוואות בכשל אשראי הסתכמו בתקופה זו בכ־3.3 מיליון שקל, לעומת מיליון שקל בתקופה המקבילה. מכלול מציינת עוד כי "במהלך התקופה של ששת החודשים, זוהו שני פרויקטים נוספים שבהם חלה עלייה משמעותית בסיכון האשראי, ופרויקט אחד שבו חל כשל אשראי".

בכל זאת, לשם הפרופורציות נציין כי הפסדי האשראי הללו הם מתוך תיק אשראי למגזר הנדל"ן בהיקף של כ־1.36 מיליארד שקל, כלומר מהווים כ־0.4% ממנו. בתקופה המקבילה אשתקד שיעור ההפרשה להפסדי אשראי מתוך תיק הנדל"ן עמד על כ־0.28%.

אתה מזהה סימן מדאיג כלשהו לגבי יכולת ההחזר בענף הנדל"ן?
"ישנם כיום יותר יזמים עם הלוואות כבדות, שנטלו הלוואות בתקופה של ריבית אפסית, וכעת סופגים את העלייה המשמעותית. לכן יש יותר יזמים ששמים על המדף את הפרויקט או חלק ממנו.

"אני לא חושב שיש סיבה לדאגה: היום יש הרבה אנשים וחברות, עם כסף. אפשר לראות מה קורה בשוק ההון - קל להנפיק היום חברות נדל"ן. אז הנזילות קיימת, כך שעל כל יזם אחד בקשיים, יש שניים שחושבים איך הם יכולים לקנות אותו. אם היזמים מתקשים, או שהם מכניסים שותף וירוויחו פחות, או שימכרו את הכול. אני לא רואה סיבה לדאגה".