המפקחים על רישום מקרקעין משנים כיוון: שוויון בין בעלי הדירות מעל לאינטרס החיזוק

הכותב הוא שמאי מחברת פז כלכלה והנדסה

במשך שנים נתפס מוסד המפקח על רישום מקרקעין כזרוע מבצעת של מדיניות עידוד פרויקטים לחיזוק בתים משותפים. בעבר, המפקחים נטו לאשר הסכמים שהושגו בין רוב בעלי הדירות לבין יזמים, גם במחיר פגיעה מסוימת בבעלי דירות מיעוט, מתוך תפיסה כי חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה הוא אינטרס לאומי.

● אחרי 50 שנה: סאגת הנדל"ן הגדולה בשדה דב מתקרבת לסיומה
● עלייה בביקוש ובמחירים: יפו נהנית מפריחת נדל"ן בזכות הקו האדום

אולם לאחרונה מסתמנת מגמה חדשה: בחינה קפדנית של עקרון שוויון התמורות, לא רק בהיבט הכלכלי אלא גם בהיבט המהותי־כמותי.

שתי החלטות מנומקות של המפקחות הבכירות בתל אביב, כבוד המפקחת אושרת ארפי מוראי וכבוד המפקחת דגנית קציר ברין, מציבות את עקרון השוויון במרכז, ודוחות תביעות שהוגשו נגד דיירים שסירבו לחתום על פרויקטים שבהם התמורות שנתנו היזמים היו בלתי מאוזנות, תוך שהן פוסקות לטובת הנתבעים פיצוי משמעותי.

פס"ד 1: לדייר מגיעה תמורה עודפת

פס"ד של המפקחת ארפי מוראי עסק בתובעים, בעלי שבע דירות ברחוב הירקון 200 בתל אביב, שביקשו לאשר פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה) חרף התנגדותו של דייר אחד. עיקר טענתו של הדייר הסרבן הייתה כי דירת התמורה שיועדה לו קטנה מדירתו המקורית ואף פחותה בהשוואה לדירות יתר בעלי הבית. נוסף לכך טען לחוסר פרופורציה בהטבות שניתנו לבעלי דירות אחרות, כמו גינות, שטחי קרקע ותוספות נוספות.

המפקחת ארפי מינתה מומחה מטעמה שבדק את מכלול התמורות. חוות דעתו העלתה כי קיימים פערים, ואף נטען כי הנתבע זכאי בפועל לתמורה ביתר.

אולם ההכרעה לא הסתפקה במישור הכלכלי־שמאי גרידא. המפקחת בחנה את עקרון שוויון התמורות המהותי: האם כל דייר מקבל דירה העונה על פרמטרים תכנוניים דומים, שטח מגורים סביר, מרפסת, ממ"ד וחניה. מסקנתה היא שאין די בכך שהתמורות "נשמעות סבירות" בספרי השמאות; נדרש שוויון כמותי־מהותי בין הדיירים. לנוכח הקביעה כי הדבר לא נשמר, נדחתה התביעה לאישור הפרויקט.

פס"ד 2: הדיירים ישלמו 250 אלף שקל לסרבנים

פסק דינה של המפקחת קציר ברין עסק בבית משותף ברחוב משה שרת בתל אביב, שם ביקשו רוב בעלי הדירות לאשר פרויקט הריסה ובנייה מחדש. גם כאן עמדו הנתבעים זוג דיירים על כך שהתמורות שהוצעו להם פחותות באופן מהותי מאלו שהוענקו לשכניהם. הם הצביעו על פגיעה בכיווני אוויר, במיקום הדירה החדשה, ובשטח המרפסות, וכן על קיפוח לעומת דירות אחרות שהורחבו או "הוקפצו" בקומות.

המפקחת קציר ברין קיבלה עקרונית את הצורך בפרויקט, אך קבעה כי היעדר שוויון מהותי בתמורות מחייב תיקון. בפסק הדין חויבו חלק מהדיירים לשלם פיצוי בסך כרבע מיליון שקל לנתבעים, כתנאי לאישור הפרויקט. בכך הובהר כי לא ניתן עוד לאשר פרויקטים תוך התעלמות מחלוקה בלתי שוויונית של הטבות.

מסקנות: כל תוספת שטח נבחנת בהקשר שיוויוני

שני פסקי הדין חולקים תשתית עקרונית דומה ומשמעותית:

- התנגדות הדייר הסרבן לא נתפסה עוד כבריונות או חוסר תום לב, אלא כטענה מהותית הנוגעת לשוויון בין בעלי דירות.

- השוויון הכלכלי המסורתי הוחלף בבחינה מהותית־כמותית. לא די שהשמאי יעריך כי שווי התמורה שקול בכסף, אלא יש לוודא שכל דייר נהנה מתנאים דומים: שטח, מרפסת, ממ"ד, כיווני אוויר.

- הכרה בסעד של פיצוי כספי או דחיית התביעה אם לא נשמר שוויון מהותי.

לשני פסקי הדין יש השלכות רוחב:

- לא ניתן עוד "לחלק מתנות" לחלק מהדיירים ולהשאיר אחרים מאחור. כל תוספת שטח, מרפסת, הצמדת חניה חייבת להיבחן בהקשר השוויוני.

לדיירים סרבנים ניתן עתה כלי משמעותי: אם התמורות שהוצעו להם פחותות מהותית, רשאים הם להתנגד, ואף ייתכן כי המפקח ידחה את התביעה נגדם או יפסוק להם פיצוי.

המגמה עשויה להאט פרויקטים, אך גם לאזן אותם. בטווח הארוך, היא תתרום להגברת אמון הציבור בהליכי תמ"א 38 ופינוי־בינוי.

1507/21, 1266/21