מנכ"ל קרן קיסטון: "אנחנו חזק עם הידיים על הנכסים, ורואים את זה בתשואות"

הנפקת אגד נמצאת על הפרק, אבל היא לא תתרחש בשנה הקרובה. כך סיפר ד"ר נבות בר, המנכ"ל וממייסדי קרן קיסטון, בשיחה עם שי שלו, עורך שוק ההון של גלובס בכנס ההשקעות של גלובס בשיתוף קבוצת הפניקס.

● כנס ההשקעות 2025 | "יש קשר בין השתתפות בשוק ההון לקרע פוליטי, ויש פה גם הזדמנות"
● כנס ההשקעות 2025 | ספי זינגר על הייעוץ הפיננסי ברשתות: "השיח לא יכול להיות אנונימי"

"עליית הערך לא הפתיעה אותנו"

הקרן רכשה את אגד לפני כשלוש שנים במכרז התחבורה הציבורית הגדול ביותר שהתקיים בישראל אי פעם, לפי שווי של 5 מיליארד שקל. מאז, עם דיבידנדים והעלאות ערך, התשואה הגיעה לכ־40%. "הייתה הרבה ביקורת על המחיר", מציין בר. "אגד היא חברה מפוארת, והשווי שלה עומד כעת על כ־5.2 מיליארד שקל. עליית הערך לא הפתיעה אותנו, לקחנו בחשבון בתמחור, שבידיים שלנו - החברה תהיה שווה יותר".

 נבות בר ושי שלו בכנס ההשקעות 2025 / צילום: תמר מצפי

בכל הנוגע לעתיד, בר מסביר כי "אי אפשר" שלא לחשוב על הנפקת אגד. "יש לחברה הרבה מאוד עתיד. שוק ההון לא חשוף לחברות תחבורה ציבורית. בהמשך הדרך, זה יהיה יותר ממחשבות, אבל זה לא יקרה מחר. יש עוד ייעול נדרש עד להבאה לשוק ההון. יש עוד פעילות להציף ערך בפורמט הפרטי כשרוצים להגיע לשוק ההון, שזה שותף עיקרי. בתחילת הדרך היינו בעסקאות מיעוט, כעת בעסקאות גדולות ולוקחים שליטה. שוק ההון יצטרך להיות שותף".

לדבריו, באגד יש מנוע עם פוטנציאל גבוה מאוד, והוא נדל"ן בשטח כולל של כ־400 אלף מ"ר, שלא טופל. "אנחנו מרכזים אותו בחברת פרופרטיז", הוא מסביר, ומספר כי פיצול הנדל"ן מהפעילות התפעולית נמצא על הפרק. "כל אחד הוא עולם ומלואו. את אגד פרופרטיז מנהלים אנשי נדל"ן, וזה ייקח אותם לשיא. כשנגמור להכניס את הנכסים עם פעולות משפטיות, השלב הבא יהיה להפריד משפטית. יש הרבה צורות וזה ייקח זמן, אבל אין סיבה שהנדל"ן יישאר אגד. את רוב הנדל"ן של אגד אנחנו מנווטים לתשתיות. בעטרות, אנחנו הופכים חניון לתחנת כוח, שני נכסים נוספים מפותחים לדאטה סנטרים, כי זו חברת מקרקעין שנועדה לשרת את מהות קיסטון".

תעשיות במחסור כרוני

תחום התשתיות רחב וקיסטון משקיעה באגד ותחנות כוח, למה מתמקדים בסגמנטים הללו?
"אנחנו מתמקדים בתעשיות במחסור כרוני כמעט. יש משבר בתחבורה ובחשמל, וזה לא ייפתר מחר. המדינה והסקטור הפרטי משקיעים משאבים בתחומים הללו, וזה לא ייפתר מחר. זו תעשייה שהנכסים בה בסטרס בגלל האקוסיסטם. לכן, אפשר ליהנות מהלחץ של הביקושים למוצר והאופק הארוך, וזה מתורגם למספרים. רואים זאת בתחבורה ובתחנות הכוח, שהמספרים יותר ממשביעי רצון. זה לא אירוע נקודתי. לצערי, בתור אזרח, משבר התחבורה לא ייפתר מחר".

קיסטון פרסמה דוחות בשבוע שעבר, שהצביעו על רווח של 190 מיליון שקל בחצי שנה, ובעקבות זאת המניה זינקה בכ־15%. מנכ"ל ומייסד הקרן רואה בכך כרווח גדול, אבל לא ככזה שמתרחש בתוך זמן קצר. "אנחנו חזק עם הידיים על הנכסים ורואים את זה בתשואות. אלו דוחות טובים, ואנחנו עובדים כדי שזה לא יהיה חד פעמי. יש רובד של נכסי התשתיות: אלמנט של תשתיות מסורתיות כשהדייר הוא מדינת ישראל. 90% מהנכסים שלנו מניבים, כשזה הרובד הדפנסיבי. זה ריסק־ריוורד הקלאסי".

הרכיב השני הוא ההשבחה, ובר אומר כי ממנו הרווח לא מגיע ברגע. "לפיתוח נכסי תשתית לוקח זמן להבשיל. בקיסטון הודענו על תוכנית חמש שנתית, שעד 2030 נכפיל שווי נכסים מ־2 מיליארד ל־4 מיליארד שקל רק מהצפת ערך. זו לא לחיצת כפתור. פעולה שניכרה מהדוחות דרך IPM היא שבנקים זרים רצו לצאת, ואסרו ליטול סיכון. ניצלנו את המשבר, נפרדנו מהם, הגדלנו סינדיקציה ישראלית והגדלנו את המכירה לפרטיים".

הגופים המוסדיים נכנסים יותר לתחום התשתיות. האם יש יותר תחרות?
"בעבר, שאלו אותנו אם נתחרה במוסדיים, אבל אנחנו שמחים להיות שותפים. עם הפניקס אנחנו שותפים בכביש 6 ובמנהרות הכרמל. השוק המוסדי עם הרבה מאוד כסף, שוק התשתיות צריך כסף - והמוסדיים רוצה שותפים שנמצאים אול אין בתעשייה. עברנו לניהול ושליטה בנכסים, אז השיתוף כולל את זה שהקרן יודעת לסחוט מהלימון יותר".

הכל סביב אותה מצוקת אנרגיה

בקרן קיסטון רואים במחסור התמידי בתחום התשתיות בכל רחבי העולם, קל וחומר בישראל. בר מסביר כי השילוב של נכסי תשתיות שונים, בהם חשמל ותחבורה, נותן קונפיגורציה מושלמת לניצול הזדמנויות ולהשפעה. תחום שבו החברה נכנסת אליו באופן משמעותי בצל הצמיחה המשמעותית בעולם בכל הנוגע לביקושים לבינה המלאכותית (AI) הוא חוות השרתים.

"משבר החשמל כאן להישאר, בין השאר בגלל צמיחת האוכלוסין. צמיחת דאטה סנטרים ו־AI שדורשים מערכות קירור, אלו שיקולים שרגולטור לפני 15 שנה לא יכול היה לדמיין. זהו ביקוש מיידי שיעמיס אל הרשת, ואנחנו נבוא מפוזיציה של שלוש תחנות כוח מניבות ועוד שלוש בפיתוח שתוך חמש שנים יגיעו להפעלה", הוא מדגיש. "דאטה סנטר מוכר בקילו־וואט, ההנעה זה אנרגיה, וזה המשך השרשרת. אנחנו עושים גם עמדות טעינה בספרד, צרפת ובלגיה, חברה שהתחלנו ממצגת ושני אנשים, ואנחנו כעת פרוסים באלפים במדינות הללו. הכל סביב אותה מצוקת אנרגיה, שמושפעת מהרכבים החשמליים".

עד כמה המדינה עושה כדי לתמוך בתשתיות ולא להפריע?
"המדינה תומכת וגם מפריעה במרכאות, כי היא מבינה שיש מצוקה. מבינה שאי אפשר לקדם תל"ג בלי פיתוח תשתיות, הקלת פקקים וליצור די חשמל לדאטה סנטרים. זה לא יעלה במחיר חשמל, עלולים להגיע לשלב שיידרשו להחליט אם חשמל יילך לדאטה סנטר או לחשמל בסלון. אם המדינה רוצה לשמר אנרגיה להייטק או לביטחון, דאטה סנטר הוא דבר בסיסי בדרייברים של המדינה. צריך לשחרר חסמים. כפי שעשו במים, הבינו שיש מצוקה, ותוך עשר שנים מצאו פתרון - אנחנו נמצאים באזור דומה באנרגיה. המדינה מזרימה כסף ומכרזים, אבל צריכה לשחרר חסמים רגולטורים".

*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף קבוצת הפניקס ובחסות בנק מזרחי טפחות, קרן קיסטון ואאורה