משקל ההתחדשות העירונית בהתחלות הבנייה בנסיגה: חזר שלוש שנים אחורה

אין זה סוד: יזמי הנדל"ן חנוקים בעודפי מלאי ניכרים של דירות חדשות לא מכורות, ואינם מצליחים להיפטר מהן, עקב הירידה הגדולה מאוד בביקוש לדירות, שבאה לידי ביטוי בירידה חדה בכמות העסקאות, ובמיוחד באלה שמבוצעות על דירות חדשות.

● כסף בקיר | המשקיע שמאמין בקרקעות חקלאיות: "צריך לצאת למחקר, להבין ולנתח את הדברים"

התוצאה: בשנה האחרונה נרשם גידול של 20% בהיצע הדירות החדשות הלא מכורות, שמספרן מגיעה לכמעט 83 אלף, והוא עולה מדי חודש.

במצב כזה סביר היה שיזמי הנדל"ן יורידו את הרגל מהגז ויפחיתו מאוד את קצב הבנייה, ואולם המצב אינו כה פשוט. ראשית, כ־30% מהתחלות הבנייה שבין תחילת המחצית השנייה של שנה שעברה לסוף המחצית הראשונה של השנה - לא נועדו למכירה אלא בעיקר לבנייה עצמית (כ־15%), לבנייה עבור בעלי קרקעות במסגרת עסקאות קומבינציה (6%), להשכרה (5%) ועוד. עוד כ־11% מכלל התחלות הבנייה הוקצו לדירות שהוקמו במסגרת תוכניות הדיור המסובסד הממשלתיות.

מכאן יוצא, שליזמי הנדל"ן לא היתה שליטה על למעלה מ־40% מהתחלות הבנייה, אותן התחייבו להתחיל בפני בעלי הקרקע (בעסקאות הקומבינציה) ולממשלה (הדירות המסובסדות והדירות להשכרה).

חלק אחר מהתחלות הבנייה, שעליו נעמוד בהמשך, נובע מפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי־בינוי ותמ"א 38), שגם שם ליזמים אין שליטה מלאה על מועדי התחלות הבנייה, שכן הם מחוייבים לבעלי הדירות. סוג אחר של פרויקטים שליזמים קשה לסגת מהם הם פרויקטים שבהם הוחל בהליכי מכירות מוקדמים (פרי סייל), במיוחד אחרי שהיזמים הצליחו למכור מסה משמעותית של דירות בשלבים אלה.

התוצאה: על חלק גדול מהתחלות הבנייה - אין ליזמי הנדל"ן שליטה. וכך יוצא שהתחלות הבנייה נמשכות בקצב שנחשב למהיר בכל קנה מידה שהוא, וודאי שבימים אלה, שבהם קצב המכירות פוחת במהירות. רק להמחשה: ב־12 החודשים שבין יולי 2024 ליוני 2025 הוחל בהקמת 76.5 אלף דירות, אחד מהנתונים המרשימים ביותר אי־פעם.

ולא רק זה. באותה שנה הונפקו היתרי בנייה ליותר מ־80 אלף יחידות דיור, מספר גבוה ביותר, מה שמבטיח, שקצב ההתחלות המהיר יימשך לפחות עד לאמצע השנה הבאה. אמנם במחצית הראשונה של השנה חלה ירידה לעומת קצב השיא שנרשם במחצית השנייה של שנה שעברה, אך עדיין הכמות שהונפקה, כ־34 אלף היתרים - נחשבת לגבוהה מאוד.

1ההתחדשות העירונית עלתה בקצב איטי

התחדשות עירונית מוגדרת כחיבור של תמ"א 38 על שתי גרסאותיה (הריסה ובנייה מחדש וחיזוק ובנייה) עם פרויקטים של פינוי־בינוי.

הדרך הישנה לחשב את התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית הייתה לספור את התחלות הבנייה, אך דרך זו לא הייתה מדויקת, שכן במהלך ההתחדשות העירונית נהרסות דירות, ועל כן יש לקזז אותן ממספר הדירות שנבנות. כך מקבלים את התחלות הבנייה נטו שמבוצעות במסגרת הפרויקטים, שלעמדתנו זו הדרך הנכונה למדוד את התפתחותה.

אולם נתונים אלה הגיעו רק בשנים האחרונות, ולצורך סקירת הרקע ההיסטורי אנו משתמשים במתודת המדידה הישנה של הלמ"ס. ניתן ללמוד ממנה, כי ההתחדשות העירונית התאפיינה בשני גלים חשובים: הראשון ב־2015, כשמספר התחלות הבנייה בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) שילש את עצמו (והגיע לכ־3,300 התחלות בשנה) והשני ב־2021־2022 כשהתחלות הבנייה בהתחדשות העירונית קפצו ב־62% לעומת 2020, אחרי מספר שנים של דשדוש. גם זינוק זה היה תוצר של גידול בהתחלות בתמ"א 38/2.

קצב הגידול בהתחלות הבנייה בפרויקטים של פינוי־בינוי היה איטי בהרבה, ונע בשנים האחרונות בין 2,000 ל־3,000. בשנה שעברה הוא חצה מעט את רף ה־3,000 התחלות. והגיע לכ־3,200.

ואולם אם מפעילים את המדידה החדשה, שכוללת את קיזוז הדירות החדשות מהתחלות הבנייה - בין 2022 להיום התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית נותרו דומות.

2המחוזות שמובילים את הירידות בהתחדשות

לפני שלוש שנים נרשמה קפיצה גדולה בהתחלות הבנייה בהתחדשות העירונית, ואולם מאז המספרים מדשדשים. ב־2024, למשל, נרשמו כ־12 אלף התחלות בנייה נטו (בניכוי דירות שנהרסו), כ־450 יותר מאשר ב־2023 וכ־80 יותר מאשר ב־2022, מה שמהווה דריכה במקום.

חלק מזה ניתן להסבר בעליית התחלות הבנייה במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי. פרויקטים אלה גובים יותר דירות שנהרסות בהם, ולכן לצד התוספת בהתחלות הבנייה, יש גם תוספת בדירות שנהרסות, שמתקזזת בחשבון הכולל.

אולם על אף כל זה, ניכר כי בין 2020 ל־2024 משקל ההתחדשות העירונית מכלל התחלות הבנייה עלה מ־14% ל־20%.

על פי המצטייר בנתוני המחצית הראשונה של השנה - המגמה הזו החלה להשתנות, ולראשונה מאז התחלת העשור, משקל התחלות הבנייה בהתחדשות העירונית ירד וחזר שלוש שנים לאחור, לנתוני 2022, כ־18%.

ה"אחראי" לירידה הזו הוא מחוז תל אביב, שאחראי על מחצית מהבנייה במסגרת ההתחדשות העירונית בישראל. ב־12 החודשים שבין יולי 2024 ליוני השנה, חל גידול בהתחלות הבנייה בהתחדשות העירונית במחוז הזה, אך עיקר העלייה היה בבנייה רגילה, ומשקל ההתחדשות ירד מ־69% ל־53%. מחוז נוסף שבו נרשמה ירידה במשקל ההתחדשות העירונית היה מחוז חיפה, שבו התחלות הבנייה במסגרת זו ירדה מ־20% ל־12%.

3תחזית: המגמה תתחזק בתקופה הקרובה

לדעתנו, אין מדובר במקרה, אלא ברוח התקופה. יזמי התחדשות עירונית נתקלים בלא מעט בעיות, שעיקרן זעזוע בהיתכנות הכלכלית של הפרויקטים.

אלה תוכננו בימים בהם הריבית הייתה אפסית, עלויות הבנייה היו נמוכות בהרבה מאלה של היום, הביקושים לדירות היו גבוהים, ולא הייתה מלחמה.

כיום חלק מהפרויקטים, במיוחד של תמ"א 38/2 באזור תל אביב, יצאו מכלל היתכנות כלכלית וחייבים ארגון מחדש מול בעלי הדירות, כך שיגיעו שוב למצב של רווחיות. במצב זה - הפרויקטים נדחים. במצב פחות טוב - הם יבוטלו כליל.

גם בתחום הפינוי־בינוי יש שאלות של היתכנות, שעולות בעיקר באזורי תל אביב והמרכז. המכירות נמוכות מאוד והעלויות, כולל עלויות השכירות לדיירים המפונים - עולות במידה משמעותית, שחורגת בהרבה ממה שהיה כשהפרויקטים תוכננו.

גם כאן יצטרכו היזמים לבדוק מחדש את הפרויקטים, ולא מן הנמנע שבעתיד הקרוב נראה ירידות גם בהתחלות בנייה בפרויקטים אלו.