מלכודת היטל ההשבחה לבעלי דירות במיזמי פינוי בינוי: מתי אסור למכור את הדירה

הכותב הוא מומחה להתחדשות עירונית

האם יש מניעה כלשהי למכור את הדירה במהלך הפרויקט? שואלים אותי לא אחת בעלי דירות שאנו מייצגים.

התשובה היא "לא… אבל!"

"לא" - אין מניעה למכור את הדירה בכל שלב של הפרויקט.

● יעקב אטרקצ'י: "בשנה הבאה המחירים יעלו ב־5%־6%, ואחריה הם יעלו אפילו ביותר"
● טור סופ"ש | שני מגדלים בת"א ובטבריה מוכיחים עד כמה שוק הדיור שלנו מתנהל באפילה

"אבל" - אם תמכרו במועד לא נכון אתם עלולים להיות חשופים לחיוב בהיטל השבחה בשיעור מאות אלפי שקלים.

היטל ההשבחה הוא מס שמוטל על ידי הרשות המקומית על בעלי נכסים בעת מכירת הנכס, בגין עליית ערך הנכס כתוצאה משינוי תכנוני.

בפועל, לא פעם בעלי דירות שחותמים על הסכם פינוי בינוי, מחליטים במהלך הדרך לצאת מהפרויקט ומוכרים את הדירה הישנה לפני שהם מקבלים את הדירה החדשה.

ומה קורה במצב כזה? האם חל היטל השבחה?

התשובה לשאלה זו חיובית. במסגרת פרויקט פינוי בינוי מקודמת תוכנית חדשה (תב"ע) שעם אישורה היא מקנה זכויות בניה חדשות לבניית הבניינים החדשים. כך נוצרת למעשה השבחה משמעותית, מה שמוביל לחיוב בהיטל שעלול להגיע למאות אלפי שקלים לדירה.

חשוב להבהיר שעל פי הסכם הפינוי בינוי, בעת הוצאת היתר הבנייה והתקיימות התנאים המתלים של העסקה, משלם היזם את כל הוצאות ההיתר לרבות כל ההיטלים וגם את היטל ההשבחה.

מי ישלם את ההיטל

עכשיו נותרה השאלה - מי ישלם את היטל ההשבחה בעת המכירה ? היזם או בעל הדירה?

שאלה זו נדונה לאחרונה על ידי בית משפט השלום תל אביב במסגרת תביעה שהגיש בעל דירה בפרויקט פינוי בינוי נגד יזם הפרויקט.

בעל הדירה מכר את דירתו ברחוב בית אל 3 בתל אביב ותבע לחייב את היזם לשלם את היטל ההשבחה בסך כ־270 אלף שקל שבו חויב.

בכתב התביעה טען בעל הדירה כי היזם התחייב בהסכם הפינוי בינוי לשאת בכל העלויות הנלוות לפרויקט "לרבות בגין הכנת כל התכניות, אישור התוכניות… ובכלל זה בכל ההוצאות, ההיטלים והתשלומים שיידרשו לצורך הוצאת היתר הבניה ובניית הפרויקט לרבות: היטל השבחה, היטלי פיתוח, אגרות בניה, שכר אדריכל, יועצים, קבלנים ועובדים, וכל יתר ההוצאות בקשר עם עבודות הבניה".

מנגד, טען היזם, כי התובע בחר, על פי שיקול דעתו למכור את זכויותיו בדירה בטרם השתכללו התנאים המתלים של העסקה ובטרם נהרס הבניין הקיים ולכן על פי הוראות ההסכם, כל ההוצאות ו/או המיסים הכרוכים בעסקה המכר של הדירה מוטלים עליו.

ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים מצא בית המשפט לדחות את התביעה.

בית המשפט בחן היטב את הוראות ההסכם וקבע, כי התובעים השיאו את שווי דירתם בזכות החתימה על הסכם פינוי בינוי ובזכות מאמצי היזם לקדם את הפרויקט ולאשר את התב"ע, ברם לצד הסיכוי וההשבחה, ההסכם כלל גם סיכון, והוא שבעל הזכויות ישלם היטל השבחה, עקב אישור התב"ע, ככל שהוא ימכור את הדירה לפני התקיימות התנאים המתלים, מימוש התכנית, מסירת הדירה או השלמת הדירה החדשה.

נקבע כי אם התובעים היו ממתינים עד למועד המסירה או השלמת הדירה החדשה, היזם היה נושא בתשלום היטל ההשבחה, אולם, הם בחרו למכור זכויותיהם קודם לכן, ועל כן עליהם לשאת בחיוב זה. התובע חויב בהוצאות משפט בסך 30 אלף שקל.

פרשנות: נמצאנו למדים שבעלי דירות בפרויקטי פינוי בינוי צריכים להיזהר מאוד מפני מלכודת היטל ההשבחה שעלולה לעלות להם מאות אלפי שקלים. למעשה, כדי לחמוק ממלכודת היטל ההשבחה על בעל הדירה לכוון את מכירת הדירה לתקופה שלפני אישור התב"ע או אחרי קבלת היתר הבניה / התקיימות התנאים המתלים, אחרת תחוייבו בהיטל השבחה משמעותי.

ת"א 70675-01-24