לא בדיוק ג'ונגל: שוק השכירות בישראל יציב יותר ממה שחשבתם

תשכחו מהסיפורים על שוק שכירות כאוטי, שכולל בעיקר שוכרים נודדים ומשכירים מרושעים. בניגוד לתדמית, הנתונים מספרים סיפור אחר לגמרי - על שוק יציב למדי, אפילו שמרן. ולא שאין דוגמאות הפוכות, שפעמים רבות גם הופכות לוויראליות ברשתות החברתיות, אבל אל תתנו לזנב לכשכש בכלב.

● באיזו עיר בישראל יש את השיעור הגבוה ביותר של דירות להשכרה?
● יזמי הנדל"ן לא מוטרדים מביטולים: "באוצר משדרים שיש ירידת מחירים"

איך אני יודע? כי השבוע פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נתונים על תחלופת השוכרים בדירות. בשנים 2024-2025, רק ב-13% מהדירות המושכרות התחלפו שוכרים. אפילו בתל אביב, בירת השוכרים (110 אלף דירות, 49% מכלל הדירות בעיר), שיעור הדירות שבהן התחלפו שוכרים בתקופה הזו עמד על 22.6%. בירושלים (32% גרים בשכירות, 81 אלף דירות) מדובר ב-8% בלבד שהחליפו דירה. בחיפה (36% בשכירות, 46 אלף דירות) רק 14% סיימו חוזה ועברו הלאה.

המתח בין שוכר למשכיר

אפשר להסתכל על זה ככה: 13% תחלופה, אומר שחוזה שכירות ממוצע בישראל נמשך בפועל כמעט 8 שנים (סטטיסטית). נתון שמקרב אותנו למודלים אירופאיים יציבים, בניגוד לתדמית הארעית של השוק.

למרות המתח הקיים בין שוכר למשכיר. למרות שאותה למ"ס מראה לנו מדי חודש כמה "שווה" להחליף שוכר (השבוע למשל היא ציינה כי בשכר הדירה עבור שוכרים קיימים שחידשו חוזה בפברואר נרשמה עלייה של 2.7% במחיר השכירות, בעוד שאצל שוכרים חדשים נרשמה עלייה של 5.8%), זה כמעט שלא קורה.

מתברר כי הג'ונגל המדובר כל כך בשכירות הישראלית - שוק יוצא דופן שבו רוב מוחלט של דירות, יותר מ-81%, מושכרות על ידי אנשים פרטיים ולא על ידי חברות בע"מ - דווקא מתפקד לא רע בכלל. השוכרים והמשכירים חותמים על חוזים שמאפשרים להם לסיים את הרומן אחרי 12 חודשים, אבל איכשהו הם ממשיכים.

יתרה מכך: גם הנתון על שיעור התחלופה מוטה כלפי מעלה בגלל השוכרים הצעירים. שיעור בני ה-34 ומטה שהחליפו דירה עמד על 29%, לעומת פחות מ-13% בקרב בני 35-44 ו-8.4% בלבד מבני 45 עד 54. ולא שמדובר בשכבות גיל שפשוט לא גרות בשכירות. לפי הנתונים הטריים, יותר מ-40% מבני 35-44 גרים כיום בדירה שכורה ו-29% מבני 45-54 (לעומת 61.5% מהצעירים עד גיל 34).

וכן, יכול להיות שגם המומנטום השלילי בשוק הדיור משכנע רבים להמשיך לגור בשכירות. חלקם אפילו מתאהב בפתרון הזה - כשיש בעל בית שאחראי על כל התיקונים הגדולים, וכששוק ההון מניב להם בשנים האחרונות תשואה גבוהה בהרבה מזו שרואה בעל הבית שלהם.

לא משקיעים קלאסיים

ועכשיו לאנומליה הכי גדולה בנוגע לשוק השכירות המקומי, שכבר כולל כיום 892,400 דירות בסך הכול - 30% מכלל הדירות שיש בישראל.

לפי נתוני משרד האוצר, המדווחים חודש אחרי חודש, בעשור האחרון נגרעו מהשוק הזה כ-30 אלף דירות שהיו בידי משקיעים. הרבה יותר מוכרים מקונים. ובכל זאת, כמות הדירות המושכרות בישראל קפצה בין השנים 2015 ל-2025 ב-263 אלף דירות.

יתרה מכך: שיעור הישראלים שקונה דירה להשקעה בישראל נמצא כיום ברמת שפל של כ-15% מכלל העסקאות בשוק. אבל איכשהו, שיעור האנשים ששוכרים פה דירה, נמצא ברמות שיא. לפי נתוני הלמ"ס, בשנה האחרונה נרשמה קפיצה של 4.8% במספר האנשים שגרו בשכירות בשנת 2025 לעומת 2024 - תוספת של 40,800 דירות בשכירות.

למעשה, הפעם היחידה שנרשמה קפיצה גבוהה יותר בכמות הדירות שהתווספו לשוק השכירות הייתה בשנת 2015. באותה שנה, נרשמה קפיצה של 6.8% במספר האנשים שגרו בשכירות - עוד 40,200 דירות. רק שאז, זה התכתב בצורה מושלמת עם ההתנפלות על דירות שקנו משקיעים.

ב-2015, שיעור המשקיעים - בעלי 2 דירות לפחות - עמד על כ-40% מהעסקאות בשוק. כולם רצו לרכוב על רכבת המחירים הדוהרת של שוק המגורים. ולמי ששכח, זו הסיבה המרכזית ששר האוצר דאז כחלון סימן את המשקיעים כ"אויבי הזוגות הצעירים" - בהעלאת מס הרכישה ל-8%, בקידום חוק מס דירה שלישית (שנפסל רק בבג"ץ), ובייעוד מרבית מכרזי הקרקע אך ורק לזוגות צעירים (מחיר למשתכן).

בחזרה להיום. המשקיעים "הרגילים" לא מסתערים, אבל כמות הדירות להשכרה רק עולה. ההסבר הפשוט הוא שרוב רובם אינם עוד משקיעים קלאסיים. אין להם עוד דירה חוץ מזו שבה הם גרים, אלא זו דירתם היחידה שמושכרת בשוק החופשי.

ואולי הסטטוס הזה, של שוכרים שהם גם משכירים, יכול גם להסביר למה יש פה לא מעט אמפתיה ויציבות. הם פשוט נמצאים משני צדי המתרס ויודעים טוב למדי איך מרגיש הצד השני.

כוכבי השבוע

מצוין: 3 העסקאות שנסגרו החודש בקרית שמונה

החדשות הטובות שלא קראתם השבוע: מאז פרץ מבצע שאגת הארי נסגרו לפחות שלוש עסקאות לרכישת דירה בקריית שמונה. שלוש עסקאות שנחתמו מתחילת מרץ 2026 וקפצו השבוע בדיווחי רשות המסים. שתי דירות שיכון בנות שלושה חדרים, ברחוב ארנון וברחוב עליית הנוער, במחירים של 700 אלף שקל ו-550 אלף שקל, בהתאמה. ועוד בית פרטי בשכונה חדשה, ברחוב הר הכרמל, שנרכש ב-1.5 מיליון שקל.

זה לא הופך את הכול לוורוד, גם המחירים באותן עסקאות לא מי יודע מה, ובכל זאת. כששליש מהתושבים לא חזר עדיין מאז 7.10, וכשהשבוע אנשי הצפון שוב מצאו את עצמם בחזית המערכה וההתמודדות עם טילים, מתברר שיש מי שמאמינים שדווקא עכשיו ישנה הזדמנות נדל"נית. על רקע לא מעט כותרות על הסתגלנות הישראלית שממלאת את בתי הקפה והקניונים, שימו לב לקוני הדירות בקרית שמונה.

בלתי מספיק: העדר שועט על החברות הביטחוניות

הפסוק הכי מוכר כנראה בנבואת ישעיהו הוא זה שמבטיח שיבוא יום "וכתתו חרבותם לאתים, וחניתותיהם למזמרות, לא יישא גוי אל גוי חרב, ולא ילמדו עוד מלחמה". ייקח כנראה עוד זמן עד השלום העולמי, אבל זה נכתב פה כקונטרה לטירוף המשקיעים לכל חברה שמתהדרת כעת בטייטל ביטחוני.

השאלה הכי חשובה לכל סוחר בבורסה היא לא האם החברות בפורטפוליו שלו טובות או לא טובות, רווחיות או לא רווחיות, אלא מה זה אומר לגבי השווי ההוגן שלהן. הדוגמא הטרייה היא יצרנית מערכות ההגנה התת-ימיות DSIT שהצטרפה השבוע לבורסה בתל אביב, וקפצה תוך 3 ימים ב-150%. סמארט שוטר, יצרנית הכוונות שהונפקה מעט קודם לכן, הסתפקה בקפיצה של עשרות אחוזים - מבלי שעדיין הציגה רווחים.

אז או שאיבדנו כל תקווה לימים שקטים (בטח בטווח הנראה לעין), או שהעדר שוב שועט בלי חשבון.