מה שטח הדירה? משרד המשפטים פרסם להערות הציבור תקן חדש

ועדה תקינה שמאית מקצועית, שפעלה מטעם משרד המשפטים, אישרה לפרסום טיוטת תקן מחייב לחישוב שטחי דירות. התקן ששמו "9.1", יחליף את התקן הישן "תקן 9.0" שאושר ב-2008, ולהערכת הגורמים השונים הוא ישפר את הוודאות במדידת שטחי הדירות.

● עסקה נדירה: 10 מיליון שקל לבית עם 9 חדרים ובריכה בחיפה
● זו לא תקלה - זו שיטה: המדינה רוצה אותנו בעלי דירות

עד 2008, שטחי הדירות היו עניין שפרוץ לכל שיטת מדידה ומניפולציה. כך למשל קרה עם רוכשי דירות מחו"ל שלא הכירו את השיטה הזו, שביקשו לדעת מה שטח הדירה שהם רוכשים, ונענו. כשהדירה נמסרה לרשותם, הם מדדו את שטח הבלטות וראו שהשטח קטן בהרבה; היו שנקבו במה שכינו "שטח ברוטו", שכלל גם חלק מהלובי הקומתי והבנייני, מחדר המדרגות, מפיר המעלית ועוד כהנה וכהנה - בעוד שאחרים הגדירו "ברוטו" ככולל את שטח הדירה, עם הקירות והחלק היחסי של הלובי הקומתי בלבד.

וכך נוצר מצב שבו היזם שיווק דירה בשטח מסוים, בטאבו נרשם שטח אחר, כשהדירה נמכרה ברשות המסים דווח שטח אחר, ואילו הרשות המקומית מדדה את השטח בשיטות שלה. בית המשפט העליון ביקר אף הוא את התופעה, ובמספר מקרים הורה לחברות יזמיות לפצות רוכשי דירות עקב נקיבה בשטחים מוגזמים של הדירות שנמכרו.

ב-2008 אושר תקן 9.0 במסגרת תיקון לחוק מכר דירות, שקבע כי שטח דירה יכלול את שטח הפנים שלה, בתוספת השטח שנגרם מעובי קירות החוץ ומחצית מעובי הקירות המשותפים בין הדירה לבין הדירות השכנות. עוד נקבע כי בחישוב השטח יייכללו ממ"דים, מחסנים ושטחי שירות מקורים, אם כי בתנאי שהם צמודים פיזית לדירה, ויש להם כניסה ישירה מהדירה. כמו כן נכללים בחישוב גם שטחי מרפסות מקורות.

התקן התייחס גם לדירות רב-מפלסיות, למרתפים ועוד, תוך שהוא פוסל בפועל את שיטת הברוטו שכאמור ניפחה את שטחי הדירות. עם זאת, דירות שנבנו לפני אימוץ התקן הזה המשיכו לסבול מאותה תסמונת של ריבוי שטחים.

תקן 9.0 צמצם משמעותית את חוסר אחידות המדידות, אך עדיין נותרו סוגיות מקצועיות פתוחות ביחס למדידה של חלקי מבנה שונים והכללתם בשטח הדירה, מה שיצר פתח לפרשנות. בין היתר התברר כי היו שמדדו בשיטות שונות את השטח שמצוי בעובי הקירות המשותפים בין דירה ללובי הקומתי, למשל המדידה של קירות משותפים בין הדירה לבין שטחים משותפים כמו לובי קומתי, אופן מדידת שטחי עליות גג, של קירות תומכים בדירות שבנויות במדרון מתחת למפלסי הרחוב ועוד.

יש לציין כי יש מתווכים שעד לאחרונה נקבו במודעות שלהם בשטחים מנופחים, תוך שהם מוסיפים לשטח הדירה גם שטחי מחסן, מרפסות ואף את שטח החניה.

למנוע את הפערים

לאור כל זאת, הוועדה לתקינה שמאית שבמשרד המשפטים, שבראשה עומד השמאי הממשלתי לשעבר אייל יצחקי, יזמה לפני כשנה הקמת ועדה מקצועית שמטרתה לבחנן ולקבוע תקן מודרני וחדש, שיחליף את תקן 9.0, כך שימנע את הפערים הקטנים שנותרו.

בצוות המקצועי נכללו נציגים מכל משרדי הממשלה הנוגעים לסוגיית שטח דירה - נציגי משרד המשפטים, משרד הבינוי והשיכון, המרכז למיפוי ישראל, הלמ"ס ומשרד הפנים. בנוסף הוזמנו כחברים מן המניין נציגי התאחדות בוני הארץ.

בתקן החדש נקבע כי "שטח דירה הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר על-ידי הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות של הדירה, והעוברים במרכז הקירות המשותפים המפרידים בין הדירה לבין חלקים אחרים של המבנה", כלומר גם במקרה שקיר משותף מפריד בין הדירה לבין שטחים משותפים, אופן חישוב השטח שלו יהיה זהה לזה של קיר שמפריד בין שתי דירות.

עליית גג שיש אליה גישה באמצעות גרם מדרגות בנוי קבוע - תיכלל במניין שטח הדירה, בעוד שעליית גג ללא גישה או בעלת גישה ארעית כגון סולם - לא תיכלל במניין שטח הדירה.

מחסן דירתי שבנוי בצמידות פיזית לדירה, שיש אליו כניסה מהדירה בלבד, ושאין אליו כניסה מיחידות אחרות או משטח משותף - ייכלל בשטח הדירה. מחסן שמצוי בלובי הבנייני, למשל, במנותק מהדירה - לא ייחשב בשטח.

מרפסות מקורות וסגורות בשלוש פאות בקירות ובפאה אחת פתוח אל החוץ - לא ייכללו בשטח הדירה (ולעומתן מרפסות שסגורות מכל עבריהן - כן). גם ממ"ק לא ייכלל בשטח הדירה, שכן אין אליו גישה ישירה מהדירה, אלא רק מהלובי הקומתי.

הצעת התקן פורסמה לציבור לשם קבלת הערות עד ל-12 במאי. והוא יאושר לאחר מכן, לאחר השלמת הדיונים בהערות שיתקבלו מהציבור.