אין מחירים כאלה: האם ברדוגו עשה עסקה טובה וכמה מס ישלם?

אתמול (ד') נחשף בגלובס כי איש התקשורת יעקב ברדוגו מכר דירה בבעלותו בתל אביב־יפו תמורת 58 מיליון שקל לאיש עסקים אוסטרלי. הידיעה על אודות המכירה עוררה הדים רבים, ומיד החלו לעלות השאלות: עד כמה העסקה הזו כדאית, וכמה מס יידרש לשלם המוכר?

באשר לשאלה הראשונה, אפשר בהחלט להעריך את מידת כדאיותה של העסקה, ביחס למחירי השוק בסביבתה של הדירה הנמכרת. באשר לעניין המיסוי, כאן הסיפור מורכב יותר, ונראה כי לפי שעה קשה מאוד לקבוע כמה מס יצטרך לשלם ברדוגו כמוכר. עם זאת, בהתאם לסר הגודל של העסקה, אפשר להעריך כי מדובר במיליוני שקלים שיצטרך לשלם למדינה כמס.

● "רעידת אדמה": ההשלכות של פסק הדין שמטלטל את ענף ההתחדשות העירונית
● מכרז להקמת 200 דירות בשדה דב נדחה כבר 12 פעמים. הוא לא היחיד

רכש את הבניין כולו ב־2009

כאשר ניגשים לסוגיית המס, יש להתחקות אחר המועד שבו רכש המוכר את הדירה בעצמו, מה נעשה בדירה מאז ועוד. במקרה שלנו מדובר בסיפור מורכב למדי אשר מקשה מאוד על מתן הערכות בדבר המיסוי הצפוי, אך ניתן להעריך שמדובר במיליוני שקלים.

ברדוגו רכש את הבניין כולו, בניין אלקון שהיה שייך למשפחת יבואני הרכב אלקון, עוד בשנת 2009, לצד רון באור, תמורת 45 מיליון שקל. הבניין נמצא ברחוב נצח ישראל 15 ושדרות ח"ן 38 (במפגש בין שני הרחובות), על שטח של כ־730 מ"ר.

עם השנים קודם בבניין פרויקט תמ"א 38 לעיבוי וחיזוק, שבמסגרתו נוספו לו שתי דירות, דירת גג, שני מרתפי חניה ומעלית. בסך־הכול יש כיום בבניין 15 דירות, והשטח הבנוי הכולל שלו הוא כ־3,300 מ"ר.

דירתו של ברדוגו היא למעשה "איחוד" של שתי הדירות בשתי הקומות העליונות לדופלקס בשטח 384 מ"ר, עם מרפסות בשטח 137 מ"ר, גג בשטח 86 מ"ר, שתי חניות ומחסנים. לכל הסיפור הזה יש להוסיף את העובדה שהבניין, שנבנה בשנות ה־50, מוגדר כיום כבניין לשימור כחלק מהכרזת "העיר הלבנה" של אונסק"ו.

המס המרכזי שצפוי לשלם ברדוגו בעקבות המכירה הוא מס שבח, אם כי קשה לקבוע - בעקבות ההתפתחויות לאורך הדרך - כמה הוא יהיה. כפי שמסביר עו"ד מאיר מזרחי, בעל משרד מאיר מזרחי עם א. רפאל המתמחה במיסוי מקרקעין, "לשומת מס השבח בנכס עשויים להיות שלושה חלקים: פטור ממס עד תקרה של חמישה מיליון שקל, מס שבח לינארי על כל סכום מעבר לפטור, המחושב מיום רכישת הנכס, ומס שבח על זכויות בנייה בנכס, אם ישנן כאלה.

"שיעור מס השבח הוא 25%, אבל הרווח על הדירה לצורכי מס שבח הוא הרווח היחסי שחל מ־2014 ואילך. כלומר, נערך תחשיב שמייחס את הרווח לשתי תקופות: התקופה שבה לא חל מס שבח (ועל החלק הזה יישמר הפטור) והרווח בתקופה שבה חל מס שבח, ועל התקופה הזו יהיה רווח חייב במס. החלק השלישי של השומה הוא מס שבח שולי רגיל על זכויות בנייה, אם נמכרו כאלה במסגרת העסקה, שיכול להגיע ל־40% על חלק זה".

כאמור, מאחר שלא כל פרטי העסקה ידועים בשלב זה, קשה לקבוע מה יהיה מס השבח בפועל. עו"ד מזרחי מציין עוד כי מס נוסף אשר ברדוגו עשוי להיות מחויב בו הוא מס יסף במכירת דירת מגורים, שעומד על 5% - מס המוטל על חלק ההכנסה החייבת (שבח + הכנסות אחרות) מעל סכום התקרה השנתית, העומדת כיום על 721,560 שקל.

רוב העסקאות באזור - סביב 70 אלף שקל למ"ר

השאלה השנייה העולה סביב עסקת ברדוגו היא: האם מדובר בעסקה משתלמת? נזכיר כי על־פי הפרסומים, בעבר הוצמד לדירה תג מחיר של 60 מיליון שקל, ובהמשך הוא אף עלה ל־70 מיליון שקל, ובסופו של דבר הדירה נמכרה בסכום נמוך יותר.

עם זאת, עדיין מדובר בסכומים גבוהים מאוד ביחס לסביבה - גם כאשר בודקים את מחיר העסקה עצמה, וגם כאשר בודקים את המחיר למ"ר שהיא משקפת. כך, בשקלול השטחים הצמודים (מרפסות, גג ועוד), העסקה מגלמת מחיר של כ־116 אלף שקל למ"ר. אם הדירה הייתה נמכרת ב־70 מיליון שקל, היא הייתה משקפת מחיר של כ־140 אלף שקל למ"ר, רמות המוכרות לנו בעיקר מקו החוף של תל אביב.

בדיקה באתר מדלן ובאתר "מידע נדל"ן" של רשות המסים מעלה כי אין דירה שנמכרה באזור במספרים כאלה. העסקה הגבוהה ביותר שנרשמה בשנים האחרונות היא עסקה לרכישת דירת חמישה חדרים ברחוב נצח ישראל 8 תמורת 8.7 מיליון שקל. המחיר למ"ר שהיא משקפת, כ־97,750 שקל (לפני שקלול השטחים הצמודים), גם הוא הגבוה ביותר בשנים האחרונות באזור.

אורן כץ, מתווך המתמחה בשוק היוקרה, בדגש על תל אביב־יפו, אומר כי מדובר בעסקה טובה: "השוק של 'מגה־דירות' או דירות יוקרה מגיב יחסית מהר לסיום המלחמה. המצב הנוכחי גרם ללקוחות שהמתינו, לזוז ולסגור עסקאות. העסקה המדוברת משקפת מחיר גבוה, אך הגיוני לחלוטין לסביבה ולנתוני הדירה: כפי שאני רואה ומבין את השוק הזה, העסקאות של תושבי חוץ הן בעיקר אמוציונאליות ורגשיות. אם הנכס הוא ברמה גבוהה ובסטנדרטים שהם מורגלים אליהם, הם יקנו גם כאשר המחיר גבוה מהממוצע".