השותף החדש בעסקת ג'י סיטי עוקץ את כצמן ומסמן את היעד: "נהיה אימפריה"

ארבע שנים אחרי שניסו להשתלט על חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי, מצטרפים ירון אדיב וכידן דהרי (בעלי קבוצת תנופורט-ישפרו) לעסקה לרכישת השליטה בה מידי נורסטראר של חיים כצמן. חברת הנדל"ן ישפרו שבבעלות השניים חוברת לארי נדל"ן, שבשליטת צחי אבו, לרכישת מניות השליטה בג'י סיטי תמורת 661 מיליון שקל.

● השותפים החדשים של צחי אבו בעסקת הענק
● בלעדי | טלטלה בבנק הבינלאומי: עשרות עובדים בדרך החוצה

במסגרת המהלך תוקם שותפות מוגבלת שבה יחזיק כל צד 50%, שתרכוש כרבע ממניות ג'י סיטי לפי שווי חברה של 2.55 מיליארד שקל. בנוסף, תקבל השותפות של ארי נדל"ן וישפרו אופציה לרכישת 7% נוספים ממניות ג'י סיטי שמחזיקה נורסטאר, תמורת 192-204 מיליון שקל נוספים, שלאחריה יעמוד שיעור החזקותיה על 33% מהמניות, בעוד זה של נורסטאר יקטן ל-21% (לעומת כ-54% היום).

ג'י סיטי העוסקת ברכישה, פיתוח וניהול של נדל"ן מניב, בדגש על מרכזי מסחר, מחזיקה ב-85 נכסים ברחבי העולם בשווי כולל של כ-29 מיליארד שקל. הללו פזורים בישראל, פולין, סקנדינביה, ארה"ב, קנדה וברזיל.

"אנחנו הולכים להפוך את ג'י סיטי לאימפריית נדל"ן, ולהחזיר אותה למקומה הטבעי", מצהיר כידן דהרי, הבעלים והיו"ר של ישפרו, בשיחה עם גלובס. "כבר הוכחתי שיש לי ניסיון בלטפל בחברות גדולות, להבריא אותן ולהביא אותן לקדמת הבמה. עכשיו זה הזמן להחזיר את ג'י סיטי לימיה הגדולים. יחד עם צחי חברי ושותפי, מהרגע שנקבל את המושכות נדהר קדימה".

בתגובה לדיווח, עלתה מניית ג'י סיטי בכ-7% (יום ג') לשווי של 2.36 מיליארד שקל, והיא משלימה עלייה של יותר מ-20% בשבועיים וחצי (מאז דווח על עסקת נורסטאר-אבו). שווי זה משקף פרמיה של 9% על מחירה הנוכחי של המניה.

"קנינו ביותר זול": סגירת המעגל של דהרי ואדיב

עבור דהרי ואדיב רכישת השליטה בג'י סיטי מהווה סגירת מעגל. בשנת 2017 עלה שמם של השניים לראשונה לכותרות הכלכליות, כשרכשו את חברת הנדל"ן המניב תנופורט מידי הכונסים של נכסי אליעזר פישמן, תמורת 160 מיליון שקל. כעבור שלוש שנים השלימו קפיצת מדרגה כשרכשו את הבעלות בחברת המרכזים המסחריים ישפרו תמורת 800 מיליון שקל, מידי נכסים ובניין, שנשלטה באותה העת בידי איש העסקים אדוארדו אלשטיין. יצוין כי על עסקה זו התחרה גם אבו, אז דמות די אנונימית בשוק ההון המקומי.

בשנה שעברה מיזגו דהרי ואדיב את הפעילויות של ישפרו ותנופורט, אז הוערך שוויה של תנופורט בידי מעריך חיצוני בכ-500 מיליון שקל, בעוד שוויה של ישפרו הוערך ב-542 מיליון שקל. נכון לסוף 2025 לחברה המאוחדת 27 נכסים מניבים, הפרוסים מבאר שבע בדרום ועד למושב לימן בצפון, בשווי כולל של כ-3.1 מיליארד שקל. נכסים אלו, בשטח כולל של 278 אלף מ"ר, הניבו לחברה אשתקד הכנסות של 318.6 מיליון שקל.

 חיים כצמן, מייסד ג'י סיטי / צילום: אריק סולטן

בתווך, בשנת 2022 הגישו השניים הצעה לרכישת נורסטאר, החברה האם של ג'י סיטי (גזית גלוב לשעבר), לפי שווי של 2.15 מיליארד שקל. זאת, במקביל לעסקה דומה שהוצעה על ידי ישראל קנדה. הצעות אלה נפלו בעקבות הירידה בשוויה של מניית נורסטאר, על רקע עליית הריבית באותה העת, שהכניסה את האימפריה של כצמן לסחרחורת. נכון להיום נסחרת נורסטאר ברבע מהשווי שהציעו תמורתה.

"מה שקנינו היום הרבה יותר טוב - וזול בהרבה", טוען דהרי בהתייחס לכניסה לג'י סיטי לפי שווי נמוך משמעותית. "ישבנו על הגדר בשקט והמתנו להזדמנות המתאימה. זו חברה עם המון עוצמות ונדל"ן בפריים לוקיישן, היו לה כל מיני קשיים שפגעו בתמחור שלה, אבל נתקן את זה. אני מתכנן לשחזר את ההצלחה שלנו בתנופורט וישפרו גם בג’י סיטי".

גם אבו, מצידו, מציין כי הרקורד של אדיב ודהרי שיחק תפקיד בהחלטה שלו להכניסם כשותפים. "קיבלתי עשרות פניות בשבועיים האחרונים, שלא ישנתי בהם, כולל מצד גופים מוסדיים שרצו להיכנס. בסופו של דבר החלטתי לקחת אנשים עם DNA דומה לשלי, שעשו תהליך דומה למה שאני עשיתי בארי נדל"ן.

"מה שהחבר'ה האלה עשו מזכיר לי את הדרך והרעב שלי כשקניתי את ארי. כשנפגשתי איתם אמרתי לעצמי - אלה השותפים שאני רוצה איתי בעבודה, אנשים שקמים איתי בבוקר לעבוד, ולא שמים אצלי את הכסף ורק בודקים מלמעלה", אומר אבו.

הכנסת ישפרו לתמונה מגיעה לאחר שמשקיעי ארי נדל"ן העניקו כתף קרה למניית החברה, ושלחו אותה לירידות שהגיעו בשיאן לכ-25%. ברקע, החשש מהעובדה שהעסקה הנרקמת "גדולה" על הממדים של ארי נדל"ן, שנסחרת כיום לפי שווי נמוך מזה של ג'י סיטי.

 צחי אבו / צילום: יונתן בלום

"נפעל למכור נכסים בחו"ל"

במבט קדימה, צפויים אבו, אדיב ודהרי למקד את פעילותה של ג'י סיטי בארץ. "הרבה שנים החברה התרכזה במהלכים פיננסיים ומבנים ארגוניים, אנחנו רוצים להחזיר אותה להיות חברת נדל"ן מובילה - מה שאנחנו יודעים לעשות הכי טוב, בלי יותר מדי התחכמויות. מהרגע שנקבל את המושכות, נוריד בצורה דרמטית את ההוצאות והמינוף", מצהיר דהרי. "אנחנו רוצים גם לייצב את החברה מבחינת הניהול, כשצחי ואני ננהל את החברה באופן שוטף, ונהיה 'עם הידיים' בנכסים. וכמובן, במקביל נפעל למכור נכסים בחו"ל".

הדברים של דהרי מגיעים לאחר שלפני כשבועיים הצהיר אבו כי אינו "רואה שום סיבה שבעולם" שההוצאות על הנהלה וכלליות, שעמדו אשתקד על מעל 280 מיליון שקל, לא יקטנו לפחות ב-50%. באותה עת גם הצהיר כי "נכס שאנחנו לא יכולים ללכת לבקר בו על בסיס קבוע, לשפר, לייעל ולהשגיח עליו, מן הסתם יעמוד למכירה. אני רואה את הנכסים של ג'י סיטי בישראל כמצוינים, וכך גם הנכסים בפולין. באשר לשאר הנכסים, נצטרך לתת עליהם את הדעת, לראות איך אנחנו מממשים אותם במחיר המיטבי ומקטינים את החוב בגינם".

"הרכישה היא לא סוף פסוק"

כחלק מהעסקה נקבע שעם השלמתה, תבצע ג'י סיטי גיוס הון של כ-1 מיליארד שקל, במטרה לחזק את מבנה ההון של החברה, ובמקביל לאפשר לנורסטאר להפחית משמעותית את חובותיה הפיננסיים. לצורך כך, ארי נדל"ן השלימה בשבוע שעבר גיוס של כ-255 מיליון שקל מגופים מוסדיים, בעוד שבכוונת ישפרו לממן את העסקה ממקורותיה העצמאיים ובאמצעות גיוס חוב מהבנקים.

השותפים החדשים לא מתכננים "לקפוא על השמרים" גם בכל הקשור להחזקותיהם בחברה. לדברי דהרי, הכוונה שלו ושל אבו היא להמשיך ולהרחיב את ההחזקה בג'י סיטי, מעבר למניות שהם צפויים לרכוש במסגרת העסקה, וגם האופציה שניתנה להם לרכוש מניות נוספות. "בלי שליטה מלאה אני לא נכנס בשום השקעה, כי אני רוצה להביא את הניסיון שלי", מבהיר דהרי. "גם כאן מה שקנינו זה ממש לא סוף פסוק. יש לנו בהחלט מחשבות להגדיל את ההחזקות".