פלג דוידוביץ': "החזרה להשקעה בנדל"ן תהיה חדה ומהירה מכפי שאנשים חושבים"

"ההייפ על השקעות נדל"ן ירד, ובהחלט רואים את זה. אני מציע קורסים בנדל"ן המון שנים, ובאחד הקורסים ראינו ירידה של 50% במספר הנרשמים", כך אמר בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי פלג דוידוביץ', בעל השליטה ומנכ"ל בחברת פרופדו, בשיחה עם גיא ליברמן, מגיש פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, "כסף בקיר". השיחה התקיימה כחלק מסדנה מיוחדת בנושא "השקעות לצעירים".

● ראש העיר שמודה: "להוריש פה דירה זה לעשות אקזיט"
● מהנדס העיר ירושלים: חצינו את רף ה-7,000 יח"ד בהיתרי בנייה

"הירידה משויכת לתופעה שרואים בהרבה היבטים ואף בשוק ההון. כחברה ציבורית אנחנו מרגישים את הסנטימנט הזה - הטעם בנדל"ן ירד בשנים האחרונות. עם זאת, אני חושב שטעמים בנדל"ן עולים מהר ויורדים מהר, וזה משתנה מהר מאוד, מקצה לקצה. ואנחנו נקום בוקר אחד ויהיה ברור לכולנו שאנחנו נדל"ניסטים וזה צרוב ב-DNA שלנו".

לדבריו, "יש פרדוקס מסוים. סוחרים בשוק ההון קונים והמניה עולה ויש להם טעם של הצלחה והם מספרים לחברים שלהם - שרוצים גם הם את טעם ההצלחה. אבל אז מסתכלים על החברות ורואים שהמכפילים שלהן לא עושים שכל, וההשקעה מתנתקת מהיגיון כלכלי. לכן ניתן להגיד, אלו שהגיעו בגלל ההצלחה ורצו גם, יהיו הראשונים שיעזבו - ויהיה תיקון. החזרה להשקעה בנדל"ן תהיה חדה ומהירה מכפי שאנשים חושבים".

הרבה תולים תקווה בהורדות הריבית. מה צריך לקרות כדי שאנשים יחזרו להשקיע בנדל"ן?
"אחד הדברים המשמעותיים הוא היחס בין גובה ההחזר החודשי של ההלוואה לבין השכירות שאני מקבל מהשוכר. חשוב לציין כי בשנים האחרונות יש היפוך אלכסונים. מ-2022 יש התייקרות ריביות, מחירי הנדל"ן הגיעו לפיק, הריביות התחילו לעלות, התהפכה המשוואה, וגובה ההחזר החודשי היה גבוה - וזה הרחיק הרבה משקיעים. מה קורה במצב ההפוך? השכירות עולה ועולה, ואנשים חושבים שאפשר לרכוש דירה רק מההון העצמי שלהם. תהיה משוואת אופטימיום שבה רוכש דירה יראה שהוא יכול לקנות, כי השוכר ב-20 שנה הקרובות ישלם לו את המשכנתא. זה לא קיים היום במציאות הנדלן".

הוא מסביר כי לכך מצטרפים תהליכים נוספים כמו גאופוליטיקה, מלחמה ארוכה, ובחירות קרובות. "אנשים שואלים מה האירוע שקרה או יקרה, אבל זה לא אירוע נקודתי. טרנדים בנדל"ן לא משתנים כל כך מהר. מדובר ברצף האירועים, וזה מה שיחזיר אנשים לשוק כשהמצב ישתנה".

פרופדו עוסקת רבות בהתחדשות עירונית, שבשוק רואים בה קטר המשק. לדוידוביץ' ברור שמתחום זה תגיע הצמיחה. "יש הזדמנויות בשוק ולאו דווקא בדירות חדשות. אין הבדל אם מדובר בהתחדשות עירונית או בדירה שנרכשה במסגרת רכישת קרקע. יתרה מכך, בדירות יד שנייה טרום השבחה, ואולי אפילו מספר שנים לפני ההשבחה, יש הזדמנות כלכלית מאוד משמעותית. בלי להמליץ ובלי הבטחות - יש פה הזדמנות כלכלית מאוד ייחודית. אתם קונים דירה, וגלומות בה זכויות למטרים הנוספים, ואפשר להשוות בין הדירות".

אילו בדיקות צריך לעשות לפני רכישה?
"צריך לעשות בדיקות טרום רכישה. מרבית הפרויקטים של ההתחדשות העירונית יאושרו בקרוב. עליכם לבדוק האם יש כבר יזם שנבחר ונחתם לפינוי בינוי באותו מתחם, והאם הוא הגיע לרוב הדרוש. שנית, עליכם לבדוק את התכנון: איפה הפרויקט עומד במסלול התכנון, ובאיזה סטטוס. המידע זמין - אם יורדים לשטח, שואלים את השכנים - אפשר לקבל תשובות. צריך לעשות את הבדיקה ולהשקיע בזה. זה שווה הרבה כסף".

***גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק לאומי, חסות ראשית קבוצת אשטרום. בחסות: אמפא קפיטל, פרופדו, פישר (.FBC & Co), אביב מליסרון. ובהשתתפות: נתיבי ישראל ועדן החברה לפיתוח כלכלי ירושלים.