בכיר בלאומי: הפרמטר שכדאי לבחון לפני השקעה בפרויקט נדל"ן

עידן שפירא, ראש סקטור בנייה ונדל"ן בלאומי, הציג במסגרת סדנה מיוחדת, שנערכה בוועידת ישראל לנדל"ן, מספר טיפים למשקיעים מתחילים לבחינת כדאיות עסקה.

לדבריו, שווה להתמקד בשלושה דגשים מרכזיים: "ראשית, בחנו את הביקוש וההיצע גם ברמה הלוקאלית. אנחנו יודעים שרמות המלאי הלא מכור במקומות שונים יהיו גבוהות, ולכן ייקח זמן עד שהמלאי ייספג״, אמר. בכך התייחס למלאי הדירות הלא מכורות שעומד על מעל 80 אלף ברחבי הארץ.

● ראש העיר שמודה: "לרשת פה דירה זה לעשות אקזיט"
● "טעיתי": צחי אבו מתוודה לאחר הניסיון שכשל לרכישת ג'י סיטי

״שנית, מחירי הדיור עלולים להיות תנודתיים, גם לעלות וגם לרדת״, הוסיף שפירא. ״היו מקרים שיזמים ניגשו למכרזים תחת הנחה שמחירי הדירות יעלו, מתוך ידיעה שייקח זמן עד שיגיעו לשלב הבשלת הפרויקט. לכן הם מכניסים עליית מחירים מתוכננת, מתוך הנחה שהמחירים תמיד יעלו. נוכחנו לראות שזה לא תמיד קרה.

״שלישית, לגובה הריבית יש משמעות קריטית לרווחיות העסקה. הריבית היא פקטור מרכזי במימון ובהשקעות נדל"ן בכלל".

"לאומי הוא הבנק הגדול במערך בליווי בנייה ובמימון שוק הדיור", שיתף שפירא, והוסיף כי "כשבאים לבחון פרויקט, אנחנו מסתכלים על התוכנית העסקית. ובודקים את צד ההוצאות של הפרויקט, כולל הקרקע. אנחנו מנתחים את זה, משווים את זה לפרויקטים אחרים. וזה גם חשוב שגם אתם כמשקיעים בפרויקטים כאלו תדעו לנתח את ההוצאות של הפרויקט הזה מול פרויקטים אחרים דומים", עוד מסביר.

הפרמטר שכדאי לבחון

לדבריו, אחד הפרמטרים המרכזיים שנבחנים הוא "כושר הספיגה". מדד המשקף את יכולת הפרויקט להתמודד עם חריגות ועלויות בלתי צפויות לאורך חייו. ״זה יוכל להעריך עבורכם עד כמה המלאי הלא מכור בפרויקט יכול להישחק לפני שיעבור את נקודת האיזון", הוא מסביר, ומדגיש כי "אף משקיע לא ייגש לפרויקט שהוא אינו רווחי".

המשוואה לפי שפירא היא כזו: המדד נגזר מההפרש שבין עלויות הפרויקט, ההון העצמי והמכירה המוקדמת המבוקשת, ביחס לשווי המלאי בניכוי המכירה המוקדמת. ככל שערך המדד גבוה יותר, כך יכולת הספיגה של הפרויקט טובה יותר.

מצב חריג שלא הכרנו

לדברי שפירא, שוק הדיור הישראלי מצוי כיום במצב חריג יחסית בתולדותיו. בעוד היקף הדירות הלא מכורות ניצב ברמות שיא היסטוריות, קצב המכירות נמוך משמעותית בהשוואה לשנים קודמות. בהתבסס על הנתונים שהציג, ציין שפירא כי ״מזה חודשים ארוכים אנחנו נמצאים 80 אלף במלאי הלא מכור, ובמקביל לכך מספר החודשים שהמלאי ייספג עומד על 25-30 חודשים, שזה כמעט פי שניים״. לדבריו, השוק צפוי לשוב לאיזון, אך מדובר בתהליך ממושך: ״יידרש זמן עד שהביקוש שהצטבר בשנים האחרונות יפגוש מחדש את ההיצע הגדול שנבנה״.

גרף נוסף שהציג שפירא מדגים את הקשר בין מחירי הדירות, דמי השכירות והריבית. "במרכז התקופה, מ-2014 ועד 2023 הריבית הייתה נמוכה מאוד, וזה מה שגרם למחירי הדירות לטפס. באוקטובר 2023, כשהריבית עלתה, ראינו עלייה חדה בשכר הדירה. כעת, כשהריבית שינתה כיוון וירדה, במקביל יש הרבה מלאי לספוג".

לדבריו, חרף הפחתות הריבית האחרונות מצד בנק ישראל לרמה של 3.25%, תם עידן הריבית האפסית. למשקיעים אין מה לצפות שנגיע לשם. המשמעות היא שכל השחקנים בשוק נדרשים להתאים את עצמם למציאות פיננסית חדשה.

שפירא הוסיף כי "אני לא צופה קפיצות מחירים, אבל אנחנו גרים במזרח התיכון שקשה לצפות מה יקרה בו". עוד הסביר כי עלויות המימון משפיעות גם על שוק השכירות. מאחר והיצע הדירות להשכרה בישראל מוגבל והשוק אינו משוכלל מספיק, שכר הדירה ממשיך לעלות במהירות. בטווח הארוך, קשה להאמין שמשפחות ימשיכו לספוג עליות מתמשכות בשכר הדירה מבלי שישקלו מחדש רכישת דירה״.

*** גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק לאומי, חסות ראשית קבוצת אשטרום. בחסות: אמפא קפיטל, פרופדו, פישר, (.FBC & Co) אביב מליסרון ובהשתתפות: נתיבי ישראל ועדן החברה לפיתוח כלכלי ירושלי .