"טעיתי": צחי אבו מתוודה לאחר הניסיון שכשל לרכישת ג'י סיטי

צחי אבו, מנכ"ל ארי נדל"ן, אינו נרתע מעסקאות שמרימות גבות. בשנים האחרונות הוא הרחיב את פעילות הקבוצה מעבר לאשדוד, נכנס לשוק ההון, הגדיל את פעילותה בתחום הדיור להשכרה והאנרגיה, ובמקביל ביצע שורה של רכישות. אחת העסקאות הבולטות שבהן ביקש להשתלב הייתה רכישת השליטה בג'י סיטי מידי חיים כצמן, עסקה שבסופו של דבר לא יצאה לפועל.

בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי שוחח אבו עם שי שלו, עורך שוק ההון בגלובס, על אסטרטגיית ההשקעות של הקבוצה, על העסקאות האחרונות ועל האופן שבו הוא מזהה הזדמנויות בשוק.

● ועידת ישראל לנדל"ן | יעקב אטרקצ'י: "אני לא מצליח להבין את הקמצנות והטיפשות של המדינה בתוכניות התחדשות עירונית"
● ועידת ישראל לנדל"ן | ליאת שוב, בנק לאומי: "אין שוק נדל"ן אחד. יש ביקושים וצרכים שונים"
● ועידת ישראל לנדל"ן | מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "הבשילו התנאים להורדת מחירים, השוק השתנה"

לדברי אבו, דווקא עסקאות שמלוות בחוסר ודאות או בלחץ מצד המוכר הן המקומות שבהם הוא מרגיש בנוח לפעול. "גבות הורמו גם כשקנינו את ארי נדל"ן, והרבה גבות הורמו כשקנינו את פי גלילות בקורונה", אמר. "כמעט כל עסקה שאתה עושה בתנאי דיסטרס של מוכר, או בתנאים שהם לא תנאי שוק מקובלים, מרימה גבות. אני בדרך־כלל אוהב לפעול באזורים האלה, שבהם פחות נוח לקונה לקנות ויותר לחוץ למוכר למכור. זו הסביבה שבה אני מרגיש יותר בנוח לעשות עסקאות".

כך, לדבריו, גם נולד המהלך לרכישת ג'י סיטי. אלא שבמקרה הזה, ההנחה שעליה התבססה העסקה התבררה כשגויה. "טעיתי כשזיהיתי שהייתה כוונה מצד כצמן למכור, אחרי שהוא הצהיר על כך", אמר אבו. "הבהרתי מראש שאני רוצה לרכוש שליטה, וקבענו מתווה שלפיו מתחילת הדרך תהיה לנו שליטה משותפת, ובהמשך תהיה לי אופציה לרכוש את השליטה. מהר מאוד הבנתי שהוא לא רוצה למכור את השליטה, והעסקה בוטלה מהר מאוד".

אבו אינו מגדיר את ביטול העסקה כאכזבה. "מעסקים אני לא מתאכזב", אמר. "לקח: צריך לדעת עם מי לעשות עסקים".

"המשקיעים בסוף הם הכסף החכם"

במקביל לביטול העסקה, מניית ג'י סיטי ירדה בכ־25%, והאופן שבו השוק קיבל את המהלך עורר שאלות. אבו אינו סבור שהמשקיעים לא הבינו את הפוטנציאל שראה בעסקה. "אני לא חושב שהם לא הבינו. המשקיעים בסוף הם הכסף החכם", אמר.

לדבריו, הבעיה הייתה במוניטין של החברה בעיני חלק מהמשקיעים המוסדיים. "קשה לי להגיד את זה, אבל למניית ג'י סיטי יש איזשהו מוניטין שלילי", אמר. "באו אותם משקיעים, שזה למעשה רוב המסחר, מוסדיים, ואמרו: 'אנחנו בחברה הזו פחות מאמינים. זה שאתה מאמין בה זה יפה, אנחנו לא. ואם היינו רוצים להחזיק במניית ג'י סיטי, נחזיק ישירות. ואם אתה רוצה שבאמצעותך נחזיק - זה לא מתאים לנו'. והצביעו ברגליים".

גם לאחר שהעסקה ירדה מהפרק, אבו אומר שלא חש הקלה. "לא. כמו שלא הייתי בלחץ כשחתמתי", אמר. "בסופו של דבר זה הכול עסקים, ועושים את הדברים בעיניים פקוחות. ידענו למה אנחנו נכנסים, וזה היה מצריך המון־המון עבודה".

לדבריו, הקבוצה אף נערכה מבחינה פיננסית לביצוע העסקה. "בסופו של דבר נערכנו גם מבחינה מימונית לבצע את העסקה, גייסנו קרוב לחצי מיליארד שקל, והיה לנו, בלי קשר, עוד כסף בקופה. נכונה לנו גם ככה עבודה קשה במימוש הכספים האלה".

כשנשאל לאן יופנו הכספים שתוכננו לעסקת ג'י סיטי, תשובתו הייתה קצרה: "לעשות עסקים טובים".

בימים האחרונים עלתה אפשרות נוספת, שלפיה אבו עשוי לרכוש מתחם בלה גווארדיה בתל אביב. לדבריו, הוא אכן הביע עניין בעסקה, אך אינו מעריך שהיא תצא לפועל. "קשה לי להאמין שהעסקה הזאת תצא לפועל, כי יש מישהו שיש לו זכות שם לפניי", אמר.

עם זאת, הוא סבור כי למרות הירידה במספר ההזדמנויות בשוק המסחרי, קבוצת ארי נדל"ן תדע לייצר הזדמנויות חדשות. "אני חושב שהשוק, אולי בתחום המסחר, הוא עם פחות הזדמנויות, אבל אני מאמין שאנחנו נדע לייצר את ההזדמנויות הטובות".

"כל זמן שמחיר מטרה פועלת, השוק ימשיך לדשדש"

אבו התייחס גם לשאלה היכן נמצאות כיום ההזדמנויות המרכזיות בשוק הנדל"ן, ובעיקר בשוק המגורים. הוא תיאר את השוק בשנים האחרונות ככזה שנע שוב ושוב בין תקופות של האצה להאטה.

"אני חושב ששוק המגורים זה שוק שבמשך 15 שנה הוא עובד, מה שנקרא, גז־ברקס, גז־ברקס", אמר. "אם אתה עולה למונית, וככה נוהג על נהג, אתה בסופו של דבר מתייאש ממנו ומבקש לרדת. ראינו שנים שבהן המגורים היו בפריחה מטורפת, ועכשיו אנחנו רואים שנים קצת יותר קשות".

לדבריו, הגורם המרכזי למצבו של שוק הדיור אינו בהכרח הריבית. "אני חושב שהכול תלוי ועומד על דבר אחר לגמרי, ולאו דווקא על הריבית", אמר. "בניגוד לדעה הרווחת שבאה ואומרת שאם תרד הריבית אז השוק יחזור להיות כמו שהוא היה, אני בדעה אחרת לגמרי".

הטענה המרכזית של אבו נוגעת לתוכניות הדיור הממשלתיות. "אני בא ואומר שכל זמן שפועלת תוכנית מחיר מטרה ומחיר למשתכן, השוק ימשיך לדשדש וימשיך להיות קשה", אמר.

אבו התייחס להגרלה האחרונה במסגרת תוכנית מחיר מטרה, שבה, לדבריו, נרשמו 114 אלף משקי בית על כ־7,000 דירות. "זה אומר שיש 107 אלף משקי בית שמחכים להגרלה הבאה".

כדי להמחיש את הפער בתמריצים, הוא הציג תרחיש פשוט: "אם יש שתי בסטות, ובבסטה אחת מחכים חצי מיליון שקל מתנה למי שרוכש דירה, ובבסטה השנייה נותנים משכנתה בריבית, לא של 3%, של 0% - אני מאמין שהתור יהיה רק לבסטה שמחלקים חצי מיליון שקל".

לטענתו, אותם משקי בית שיושבים על הגדר משפיעים גם על שוק השכירות. "כשיש 107 אלף משקי בית שיושבים כרגע על הגדר, והם נמצאים בשוק השכירות - שם, לדעתי, זו ההזדמנות היום", אמר.

לדבריו, כל עוד המדינה תמשיך להפעיל את התוכנית, שוק השכירות צפוי להמשיך להתחזק. "כל זמן שהמדינה תמשיך להפעיל את התוכנית הזו, שוק השכירות ימשיך לצבור תאוצה מטורפת", אמר, והוסיף כי בהמשך עשויה המדינה להבין שהתוכנית משפיעה גם על מדד המחירים לצרכן ועל מחירי השכירות.

מנגד, אם התוכנית תבוטל, הוא מעריך שהביקושים שנצברו עשויים לחזור לשוק החופשי. "אם התוכנית הזאת תבוטל, אני לא רואה איך מדביקים את הביקושים שיהיו לאותם 107 או 110 או 120 אלף משקי בית שמחכים בתור לקנות את הדירה שלהם".

לדבריו, במקרה כזה, שוק המגורים עשוי לחזור להתנהל כמערכת שבה שרשרת העסקאות חוזרת לעבוד. "אם התוכנית תבוטל, אני חושב ששוק המגורים יחזור להיות, מה שנקרא, שוק עם סייקל, שבו כל השרשרת עובדת. משפרי הדיור יוכלו למכור את הדירות שלהם, והגלגל ימשיך לנוע. כרגע הגלגל תקוע, וימשיך להיות תקוע, כי מי שרוצה לשפר את הדירה שלו ולמכור את הדירה לזוג צעיר, מאוד קשה לו, כי הוא עומד בתור אחר".

הדיור להשכרה

אחת הפעילויות שאבו מסמן כהזדמנות היא הדיור להשכרה. בשנה שעברה רכשה הקבוצה 40 דירות בפרויקט דה וינצ'י בתל אביב שנפגעו מטיל איראני, והדירות מיועדות להשכרה.

"מי שעוקב אחרינו יודע שאנחנו עוסקים בחברה בקרוב ל־1,500 דירות. הספציאליטה שלנו זה למצוא את ההשכרות הטובות בתחום הדיור להשכרה", אמר.

לדבריו, פעילות זו מייצרת לקבוצה תשואה ממוצעת של יותר מ־5% על עלות ההשקעה בדיור למגורים. "ראינו את העסקה הזאת של דה וינצ'י. עשינו את החשבון כמה שווה לנו. ניגשנו", אמר. "הדיור להשכרה לא היה באופנה, וזה תחום שאנחנו נמשיך לפתח אותו בשנים הקרובות ביתר שאת".

תחום נוסף שאליו הרחיבה הקבוצה את פעילותה הוא האנרגיה. אבו סבור כי מדובר בשוק שמזכיר במאפייניו את שוק הנדל"ן, ואף מציע כיום תשואות מעניינות יותר.

"אני חושב שהשוק הכי קרוב לשוק הנדל"ן, והוא לא שוק נדל"ן, זה שוק האנרגיה, שהוא די מתנהג כמו שוק הנדל"ן", אמר.

הקבוצה זכתה במכרז לתחנת כוח בלהבות חביבה, והוא מספר כי היא מתקדמת בפרויקט. לדבריו, גם ההשקעה הפרטית שלו בפי גלילות, שאותה רכש בתקופת הקורונה, משתלבת בתפיסה הזו.

"אני חושב שזה שוק שמאוד־מאוד פורץ ומעניין. התשואות שבעבר היו מקובלות בענף הנדל"ן, היום באנרגיה התשואות הן קצת יותר טובות. ואני חושב שאנחנו נמשיך לפתח את התחום הזה".

מאשדוד לבורסה

הפעילות של קבוצת אבו עדיין קשורה במידה רבה לאשדוד, העיר שבה צמחה המשפחה. "אשדוד זה הבית", אמר אבו. "אבא שלי הקים את החברה לפני 40 שנה. הוא התעסק עד 2019 אך ורק באשדוד, לא יצאנו בתחום העיר, אבל מאוד־מאוד משמעותיים בעיר. הבית שלנו באשדוד, אנחנו גרים באשדוד, הילדים שלנו גרים באשדוד, והנכדים שלנו גרים באשדוד".

השינוי הגיע ב־2019, כאשר אבו נכנס לחברה והחליט להרחיב את הפעילות אל מחוץ לעיר. "ב־2019, כשנכנסתי לחברה, הבנתי שהאקווריום קטן מלהכיל את כמות הדגים, וצריכים משהו טוב אחר. החלטתי לצאת, ואנחנו פרצנו החוצה, מה שנקרא, באנו להתרחב".

אחת התוצאות של ההתרחבות הייתה הכניסה לשוק ההון. כיום יש לקבוצה שלוש חברות ציבוריות, ואבו אינו מסתיר את רצונו להמשיך ולצמוח באמצעות חברות ציבוריות ורכישות.

אלא שהכניסה לבורסה לא הייתה מלכתחילה חלק מהתוכנית. "ב־2020, כשקניתי את ארי נדל"ן, לא קניתי את זה כדי לקנות חברה ציבורית ולהיכנס לבורסה. פשוט היה בה נכס מאוד־מאוד מעניין. זה ה־STAR Center באשדוד, שרציתי לקנות אותו, ואי־אפשר היה לקנות אותו בקנייה ישירה. אמרו, אתה רוצה, תקנה את כל החברה, אז קניתי את החברה".

אבו מספר כי בתחילה חשש מהכניסה לשוק ההון, אך בהמשך גילה יתרונות נוספים מעבר ליכולת לגייס הון. "הייתי עם חשש מאוד גדול להיכנס בשוק ההון, ומהר מאוד גיליתי ששוק ההון עושה גם סדר בניהול, בממשל תאגידי, בהעברה הבין־דורית, בכל מערכת הניהול והשליטה בחברה. הגיוסים יותר נוחים".

לכן, הוא החליט להמשיך בכיוון הזה. "החלטתי להמשיך ולפתח את זה, ואני מאמין שאנחנו נמשיך ונתפתח". לדבריו, הוא מציב לעצמו יעד ארוך־טווח להפוך את ארי נדל"ן לאחת החברות המובילות בבורסה. "יבוא יום וארי נדל"ן תהיה בין החברות המובילות בארץ במסחר, ואני אקח את זה לשם. אני מדבר עוד חמש שנים כנראה".

התחדשות עירונית: "המנוע הכי גדול שיש בענף המגורים"

תחום נוסף שבו אבו מבקש להרחיב את פעילות הקבוצה הוא ההתחדשות העירונית. הקבוצה מחזיקה בחברת גפן, והוא אומר כי בכוונתה להמשיך להגדיל את הפורטפוליו בתחום.

"התחדשות עירונית היום זה המנוע הכי גדול שיש בענף המגורים", אמר אבו. "יש לנו חברה כאן שנקראת גפן, והיא מעסיקה כאן כמה אלפי יחידות בהתחדשות עירונית, ואנחנו מנסים להרחיב את הפורטפוליו שלנו".

לדבריו, העסקה של גפן עם לאומי פרטנרס נועדה לספק לקבוצה מנוע נוסף לצמיחה. "עשינו שם עסקה עם לאומי פרטנרס, שנותנת לנו מנוע להמשיך ולצמוח. אנחנו בוחנים עוד עסקאות".

אחת הפלטפורמות שהקבוצה בחנה הייתה חברת אנשי העיר, העוסקת בהתחדשות עירונית בתל אביב. "אנשי העיר זו הייתה פלטפורמה שרצינו. היא עוסקת באזור תל אביב, שם יש לנו פחות או יותר דריסת רגל. בסופו של דבר לא יצא".

לצד הנדל"ן, האנרגיה והפעילות הציבורית, לקבוצה יש גם פעילות בתחום הביטחוני באמצעות אלבטק, שאותה רכשה לפני כ־15 שנה. החברה מוחזקת בשותפות של 50% עם התעשייה האווירית ומעסיקה, לדבריו, כ־1,300 עובדים, כ־80% מהם אקדמאים.

"נותנים המון שירות לאלתא בתוך המפעל, גם בכוח־אדם, גם בתחום האלקטרוניקה. המון הרכבות של מכ"מים, כל מיני דברים שאפשר או אי־אפשר לספר אותם. עשינו עבודה יפה שם", אמר.

לדבריו, החברה כבר הגיעה למחזור פעילות של קרוב למיליארד שקל, וצפויה להמשיך לצמוח.

לאחרונה הייתה כוונה להכניס את אלבטק לבורסה, אך המהלך הוקפא. "הייתה כוונה, כרגע היא נגנזה. השותף ביקש לא לעשות גלים כרגע, כי התעשייה האווירית בעצמה יוצאת להנפקה, ואז חלמדתי את הבקשה שלו".

"ראיתי פה הזדמנות, הרגשתי בבית"

בסיום השיחה חזר אבו לעסקת ג'י סיטי ולשאלה כיצד הוא מקבל החלטות השקעה. לדבריו, האינטואיציה ממלאת תפקיד, אבל אחריה מגיע תהליך של בחינה כלכלית.

"א' - ראיתי פה הזדמנות", אמר. לאחר מכן, לדבריו, הוא בחן כיצד ניתן לשנות את מבנה החברה ולהשביח אותה: "אמרתי, אם קונים חברה כזאת ומשנים לה את מבנה החוב, מזרימים לה מיליארד שקל פנימה, מצמצמים לה את ההוצאות של ההנהלה בכלליות, אז משפרים את שורת הרווח. בסופו של דבר זו מתמטיקה פשוטה".

אבו העריך כי ניתן היה להפחית באופן משמעותי את הוצאות ההנהלה, אך כדי לבצע מהלך כזה היה נדרש בעל שליטה שיכול לקבל את ההחלטות. "אבל כדי להוריד לה את ההנהלה בכלליות ברמה של 300 מיליון ל־100 מיליון שקל, צריך שותף, יכול להיות בעל שליטה. לא מצאתי שותף שיעשה איתי את הדרך הזו, ולא רצו לתת לי את השליטה, ובסופו של דבר זה לא יצא".

והאם הוא עשוי לחזור בעתיד להשקעה בג'י סיטי? על כך אבו משיב בקצרה: "לא".

*** גילוי מלא: הוועידה בשיתוף בנק לאומי, חסות ראשית קבוצת אשטרום. בחסות: אמפא קפיטל, פרופדו, פישר (.FBC & Co), אביב מליסרון ובהשתתפות: נתיבי ישראל ועדן החברה לפיתוח כלכלי ירושלים