האם ניתן לבנות ממ"ד בדירה גם ללא הסכמת רוב השכנים?

בעלי שלוש דירות מתוך חמש ברחוב התשעים ושלוש בפתח תקווה התנגדו כי שכניהם בקומה השלישית (שהם בעלי שתי דירות) יבנו מרחב מוגן דירתי (ממ"ד). לפי חוק המקרקעין יש צורך ברוב של 60% מהדירות כדי להרחיב את הדירה לבניית ממ"ד. דיירי שלוש מתוך חמש הדירות מתנגדים להרחבת הדירה, ולכן לא היה את הרוב הדרוש. בעלי הזכויות שביקשו לבנות ממ"ד פנו למפקח על המקרקעין בפתח תקווה, שיאשר את הבנייה חרף ההתנגדות, גם ללא הרוב הדרוש.

התובעים טענו כי התנגדות יתר בעלי הדירות אינה כנה, ונובעת מחוסר תום לב. הם טענו כי יש לאפשר להם לבנות ממ"ד בצל איומי הטילים.

השכנים המתנגדים טענו כי התובעים אינם מתגוררים בדירה. הם עוסקים למחייתם בשיפוץ והסיבה האמיתית היא כלכלית לקראת מכירת הדירה. הם גם טענו כי רכשו את הדירה כשהם יודעים שדיירי הבניין קשישים ומתנגדים לכך.

המפקח על המקרקעין מאיר פורת דחה השבוע את התביעה. הוא פסק כי כאשר המחוקק קבע במפורש דרישות רוב מסוימת, "הוא עשה זאת מתוך איזון אינטרסים מורכב, ואין לערכאה השיפוטית סמכות לרוקן דרישה זו מתוכנה באמצעות פרשנות מרחיבה מדי של עקרון תום הלב".

נקבע כי ההתנגדות היא סבירה, עניינית ומטעמים לגיטימיים. הטעם העיקרי נבע מכך שבניית הממ"ד תפגע בדיירי הבניין הקשישים והחולים. "כאשר עסקינן בדיירים המשתייכים לאוכלוסייה מבוגרת, בהם קשישים, ניצולי שואה ואנשים הסובלים ממגבלות רפואיות הנתמכות במסמכים רפואיים, הרי שעקירתם מסביבתם הטבעית, המוכרת והבטוחה, אף למגורים זמניים במימון מלא, מהווה טלטלה עמוקה, פיזית ונפשית".

טעם נוסף להתנגדות היה כי הממ"ד יפגע בחלונות בעלי הדירות שלא מוכנים לוותר על חלון. נקבע כי לא מדובר בחוסר תום לב.

המפקח גם הביא בחשבון כי בני הזוג רכשו את הדירות לאחרונה, כשהייתה ידועה להם זהות הדיירים המבוגרים ותוך ציפייה שהרוב יוותר על זכויותיו.

עוד נקבע כי למרות האינטרס הציבורי והאישי בהקמת ממ"ד נוכח המציאות הביטחונית, ישנו אינטרס כבד משקל של דרישת הסכמת הרוב הקנייני בחוק. התובעים חויבו לשלם 4,000 שקלים לנתבעים.

משמעות הפסיקה: רק במקרים קיצוניים בהם ההתנגדות היא קנטרנית ונטולת בסיס ענייני, המפקח יאשר בניית ממ"ד בניגוד לרוב הקבוע בחוק.

מספר תיק: 6/253/2024

חייבת שקיבלה הפטר על סכום שהגיע לכ-160 אלף שקל לבנק זכתה בירושה בגובה 320 אלף שקל, וביקשה שלא להעביר כספים מהסכום לטובת הנושה היחיד - בנק. רשמת הוצאה לפועל חן לוי קבעה כי סכום של כ-95 אלף שקל יועבר לקופת הנשייה, בשל מצבה הכלכלי.

על פי צו ההפטר שניתן קודם לכן היא התחייבה לשלם את החוב אם תקבל כספים. גובה החוב בפתיחה עמד על 91 אלף שקל. כאשר עמד על מעל 100 אלף שקל, ניתן צו שיקום. נקבע כי החייבת תשלם 200 שקלים בחודש למשך 36 חודשים. היא ביקשה הפטר בטענה שקשה לה לעמוד בתשלום. לא ניתן הפטר, והיא שילמה 4,000 שקל.

ב-2025 ניתן צו הפטר, שלפיו אם נכס יוקנה לחייבת בשלוש השנים הקרובות, הוא יועבר לקופת הנשייה. שנה לאחר מכן הגישה בקשה לבטל את הסעיף המחייב אותה להעביר כספים שתקבל, מאחר שאביה החורג נפטר והיא קיבלה ירושה. הנושה התנגד, מאחר שכמעט ולא קיבל כסף מהנשייה, שכן תחילה שולמו עלויות ההליך.

הרשמת דחתה את הבקשה וקבעה כי אין לבטל את הסעיף המחייב להעביר כספים שיתקבלו. נקבע כי תוכנית הפירעון שנקבעה היתה לשלוש שנים, ואם לא הייתה מקדימה את התשלומים, מועד פטירת אביה היה בתוך התקופה. החייבת ביקשה להותיר את כל כספי הירושה בידה או לחילופין לשלם 30 אלף שקל. היא ביקשה להתחשב בנתוניה האישיים ובמצוקתה הכלכלית כשיקול שמטה את הכף.

הרשמת קבעה, "בבואי לבחון את הסכום שיש לממש, והגם שכספי הירושה שלהם היא זכאית עומדים על 320 אלף, הרי שלא נעלם מעיניי כי עסקינן ביחידה שמצויה במצוקה כל חייה, מבוגרת, אשר כספים אלו מבחינתה הם קרש הצלה ויאפשרו לה שנים קדימה לכלכל את ההוצאות השוטפות, אשר כעולה מנתוני התיק הכנסותיה אינן מספיקו להן".

לכן קבעה הרשמת כי 94,890 שקלים יועברו לקופת הנשייה. סכום זה משקף 70% מתביעת החוב יחד עם הוצאות ההליך והוא מתווסף ל-9,600 שקל ששילמה כבר. הרשמת הוסיפה כי "במצב דברים זה, קיים איזון בין מטרות חוק חדלות פירעון - השאת קופת הנשייה וגבייה משמעותית לנושה בתיק, ולצד זאת, הגשת תכלית השיקום הכלכלי והותרת כספים בידי היחידה שיאפשרו לה קיום מינימלי שנים קדימה".

משמעות הפסיקה: בית המשפט עורך איזון בין מטרת גבייה עבור הנושה לשיקום הכלכלי. ניתן לסטות מהתחייבות במסגרת צו הפטר לשלם כספים שמגיעים לאחר מכן.

מספר תיק: 801256-07-22

אדם הגיש תביעה נגד בני זוג לפסק דין הצהרתי שלפיו האישה חייבת במחצית חובות בן זוגה כלפיו, שנצברו בתקופת הנישואים. החוב לתובע עומד על 1.8 מיליון שקל בהוצאה לפועל.

התביעה הוגשה לאחר שבית המשפט לענייני משפחה קבע כי בני הזוג שותפים בחלקים שווים בכל הנכסים והזכויות שנצברו מיום הנישואין. התובע טען כי האישה לא יכולה ליהנות מפירות השיתוף בזכויות ובנכסים שנצברו במהלך הנישואין, ובה בעת להתנער מהחובות שנצברו באותה תקופה ממש.

בני הזוג נשואים למעלה מ-40 שנה ולהם ילדים משותפים. התובע והבעל ניהלו שותפות עסקית בתחום מסחר קמעוני של מוצרי הלבשה. התגלעה ביניהם מחלוקת שהוכרעה בפסק בוררות שחייב את הבעל בשנת 2018 להשיב לתובע 600 אלף שקל.

השופטת הבכירה ריף נדאף מבית משפט השלום בנצרת דחתה את התביעה החודש. היא קבעה כי אין מקום לחייב את האישה באופן אישי במחצית החובות העסקיים של בן זוגה כלפי התובע.

על בני הזוג חל חוק יחסי ממון ולכן אין חזקת שיתוף כללית. בית המשפט קבע כי "אין די להצביע על 'זכייתה' של הנתבעת במחצית הנכסים המשותפים ובמחצית הזכויות ברכוש המשותף של בני הזוג מכוח פסק-הדין של בית המשפט לענייני משפחה, שכן שותפות בזכויות אינה מטילה מאליה גם כוונה קונקרטית, מפורשת או משתמעת, בחובות העסקיים של הנתבע".

נקבע כי לשם הוכחת כוונת שיתוף בחובות עסקיים, על התובע להוכיח מעורבות פעילה של האישה בפעילות העסקית שהצמיחה את החוב. ביהמ"ש קבע כי התובע לא הוכיח מעורבות פעילה של האישה ולא הצביע על נכסים ספציפים שייתכן ונרכשו על ידי הבעל מכספי החוב. "בהיעדר כל הוכחה מצד התובע בדבר שיתוף ספציפי בנכס שנרכש מכספי החוב או התחייבות מפורשת או משתמעת מצד הנתבעת לשאת בחובות העסקיים של בעלה, דין התביעה להידחות". הנתבעים חויבו לשלם 25 אלף שקל שכר טרחה.

משמעות הפסיקה: כדי להטיל חובות על בן זוג יש להוכיח מעורבות ישירה בפעילות העסקית. לא מספיק כי בני הזוג שותפים בנכסים שנצברו בנישואין.

מספר תיק: 44108-07-23