רשות המסים הסתירה נייר "עמדה סודי", אך זה לא עזר לקבלן לקבל הטבת מס

בפסק דין חדש משרטטת ועדת הערר את גבולות הטבת המס המעניקה החזר של שישית ממס הרכישה ששולם על־ידי חברות קבלניות. ההטבה, מכוח תקנה 2(1א) לתקנות מיסוי מקרקעין, מותנית בקבלת היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה - ללא כל גמישות במועד.

● תוכניות למגירה? הסיכוי של רשות המסים להוציא לפועל את הצעדים האגרסיביים
● המנהל המורשה בפרשת סלייס: חשד שקרנות פינברט הפעילו "מבצע השפעה" בכספי החוסכים

הרקע למחלוקת

ביוני 2020 רכשה חברת בריגה זכויות במקרקעין בדרום רעננה להקמת פרויקט של כ־150 יחידות דיור (בשני הסכמים שונים), ושילמה מס רכישה בשיעור מלא של 6% (כ־6.3 מיליון שקל לשתי העסקאות). החברה ביקשה החזר של שישית ממס הרכישה (כ־1.06 מיליון שקל).

אף שהחברה הגישה בקשה להיתר כבר ביוני 2021, היתר הבנייה המלא התקבל רק בדצמבר 2022 - מעבר לתקופת 24 החודשים. הסיבה לכך הייתה שבקשתה של החברה להיתר נפרד לדיפון וחפירה נדחתה בזמנו על־ידי עיריית רעננה בשל מדיניות נגד פיצול היתרים, ואילו אישור מותנה מוועדת התכנון ניתן במרץ 2022.

מנהל מיסוי מקרקעין דחה את בקשת התיקון וההחזר מהסיבה שחלפו למעלה מ־24 חודשים, וקבע כי אין לו סמכות להאריך את המועד.

טענות הצדדים

החברה טענה כי עמדה בתכלית ההקלה וקידמה את הפרויקט ללא שיהוי, וכי העיכוב נבע ממדיניות עיריית רעננה. בנוסף חשפה החברה כי רשות המסים החזיקה ב"עמדה נסתרת" (בהחלטת מיסוי משנת 2020 ובנייר עמדה מ־2024 שפורסם רק בעקבות עתירה לפי חוק חופש המידע), לפיה היתר חפירה ודיפון עשוי להיחשב כהיתר בנייה לעניין התקנה. לטענתה, אילו ידעה על עמדה זו בזמן אמת, היא הייתה מתעקשת מול העירייה על פיצול ההיתר.

מנגד, רשות המסים טענה כי מדובר בתנאי סף מהותי שאין סמכות להאריכו, ובתוך 24 החודשים לא ניתן לחברה שום היתר - אף לא היתר חפירה. עוד נטען כי העמדה המקצועית של הרשות חלה רק על נסיבות ייחודיות ושונות.

לטענת מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, שיוצג על־ידי עו"ד ד"ר לירון ברנד־קויפמן, מהמחלקה הפיסקאלית בפרקליטות מחוז תל אביב אזרחי, פרק הזמן של 24 חודשים הוא תנאי סף מהותי לקבלת הטבת המס, ולא מועד פרוצדורלי. נטען כי למנהל מיסוי מקרקעין אין כל סמכות להאריכו.

עוד נטען כי אין חולק כי בתוך 24 החודשים לא ניתן לחברה כל היתר - לא היתר בנייה מלא ואף לא היתר חפירה ודיפון; וכי טענת החברה לגבי "מה היה קורה אילו פוצל ההיתר" הן ספקולטיביות ותאורטיות, בעוד שהתקנה דורשת עמידה בעובדות בפועל.

ההכרעה והביקורת

השופט אבי גורמן, יו"ר ועדת הערר (יחד עם חברות הוועדה רות אשכנזי וגבע בלטר), דחה את הערר במלואו וחייב את החברה בהוצאות של 10,000 שקל. נקבע כי בתקופה הקבועה לא התקבל שום היתר רשמי, וכי אישור מותנה אינו מהווה "היתר בנייה" כנדרש בחוק.

למרות דחיית הערר, השופט מתח ביקורת חריפה על התנהלות רשות המסים וקבע כי אי־פרסום עמדתה משנת 2020 ברבים מעורר קושי רב. רשות מינהלית אינה רשאית להותיר עמדות מסוג זה בסתר תקופה ארוכה בלתי סבירה.

עם זאת, הודגש כי המחדל של רשות המסים אינו יכול להקים לנישום זכאות להטבת מס שלא עמד בתנאיה. בנוסף, לגופו של עניין נקבע כי היתר חפירה ודיפון אינו שקול באופן גורף להיתר בנייה, אלא רק במקרים חריגים שבהם הוועדה המקומית עצמה דורשת את פיצול ההיתרים בשל היקף עצום של הפרויקט (כמו בפרויקט של 700 דירות שהוצג כדוגמה) - תנאי שלא מתקיים במקרה של בריגה, שכן מהנדס עיריית רעננה התנגד לפיצול.