היטל השבחה

חוק ההסדרים קבע היטל השבחה של 50% בפרויקטי פינוי בינוי בתחום המטרו, אך גם קבע ברירת מחדל ארצית של 25% היטל בפרויקטים מסוג זה • איזו הוראה תגבר כשהפרויקט נמצא בתחומי תוכנית המטרו • בינתיים הקבלנים עתרו לבג"ץ בבקשה לבטל את הסעיף בחוק

במצב כזה, שבו המציאות המשפטית אינה ודאית, אבל מי שמחליטים הם גוף מעין שיפוטי (ועדת הערר) וגופים שיפוטיים (בתי המשפט המחוזי והעליון), אדם עשוי לחסוך לעצמו בהיטל השבחה, אך להיכנס לעלויות משפטיות רבות

בעקבות הפסיקות הסותרות של ועדות הערר בתל אביב ובירושלים על הטלי השבחה בתמ"א 38, גיבש המשרד חוות דעת מפורטת, בתקווה להקטין את רמת חוסר הוודאות • חוות הדעת קבעה כי היטל השבחה יקבע לפי מידת הוודאות של התוכנית המדוברת

העליון קבע כי לעירייה אסור להתנות היטל השבחה ליזם תמורת ביצוע עבודות פיתוח, ובכך החיה את הלכת דירות יוקרה שהתרופפה בשנים האחרונות

תיקון החוק שמאפשר לוועדות התכנון להעביר את תביעות הפיצויים ליזמים מעורר קשיים במישור הצדק וגם במציאות הממשית בשטח

שתי פסיקות של ועדות ערר קבעו כי בעלי דירות בת"א ישלמו מאות אלפי שקלים בגלל פרשנות משפטית, בעוד שהירושלמים ישלמו פחות

לאחר ההחלטות הסותרות שקיבלו ועדות הערר בירושלים ובתל אביב בעניין היטלי ההשבחה נותר רק לבחון איך שוק הדירות יגיב

ועדת הערר בירושלים קבעה כי לא הוכח בפניה שהתוכנית לשכונת רחביה העלתה את שווי הקרקעות הכלולות בה, בעיקר בגלל ההסתברות הנמוכה למימושה של התוכנית • בכך נתנה הוועדה מעמד בכורה לשוק החופשי - מדובר בעמדה מהפכנית - לא פחות - שללא ספק תצבור תאוצה

הוועדה המחוזית ת"א קבעה שניתן לגבות היטל השבחה בפרויקטי התחדשות עירונית בעקבות תוכנית הרובעים, אך הוועדה בירושלים קבעה שתוכניות כוללנית לא משביחה ערך של נכס • כיצד הגיעו הוועדות למסקנות סותרות ומדוע ביקרו בירושלים החלטות שמאיות קודמות

ועדת הערר בירושלים החליטה כי תוכנית המתאר של רחביה אינה מזכה את העירייה בהיטלי השבחה • בכך היא דחתה את העקרונות שהביאו את ועדת הערר בתל אביב לקבוע כי תוכנית רובע 3 בעיר כן מזכה בהיטלים • הסוגיה, ששווה מיליארדי שקלים, תהיה במחלוקת גם בשנים הבאות

ועדת הערר לתכנון ולבנייה ירושלים קבעה כי לא ניתן לגבות היטלי השבחה מכוח תוכנית המתאר לשכונת רחביה, שכן לא ניתן להוכיח עליית שווי של הדירות בשכונה • ההחלטה מנוגדת לעקרונות ההחלטה לגבי תוכנית רובע 3 בת"א, שם נקבע כי יש לחייב בעלי דירות בהיטל השבחה בעת מכירתן

ועדת הערר המחוזית התירה לעיריית תל אביב לגבות היטל השבחה, בשל הוודאות התכנונית שיצרה לכאורה תוכנית הרובעים • אלא שבפועל, ברובע 3 התוכנית לא עודדה בנייה וההחלטה מכניסה את השוק לסחרור נוסף של חוסר ודאות

תוכנית רובע 3, הנמצאת בין הירקון לאבן גבירול תחוייב בהיטל השבחה • כך קבעה ועדת הערר המחוזית של תל אביב • האם מדובר בצעד מידתי ומה ההשלכות? • גלובס מביא כמה מהתגובות להחלטה

אין מדובר על מיסוי זכויות תיאורטיות, או על מיסוי התעשרות ושווי תיאורטיים, שכן כל אחד שמסתובב ברחובות תל אביב רואה את תנופת הבנייה שהביאה התוכנית • החלטת ועדת הערר התבססה למעשה על המסד המשפטי שהתווה בית המשפט העליון והלכה לאורו, ולכן היא צודקת ומוסרית

הסוגיה צפויה להגיע לבית המשפט המחוזי, וייתכן שאף תגולגל לבית המשפט העליון • בכל הזמן הזה סביר להניח שבעלי נכסים ישלמו לעיריית תל אביב אך ורק את הסכום שאינו שנוי במחלוקת (תוך הפקדת ערבות על יתרת הסכום) עד להתבהרות סופית של המצב המשפטי

החלטת ועדת הערר לפיה בעלי הדירות ברובע 3 בת"א לא ייהנו מפטור מהיטלי השבחה בשל תמ"א 38 עשויה לחול גם על רובע 4 • המשמעות: עצירת עסקאות ברובעים בצפון העיר, שכוללים 55 אלף דירות • ההחלטה עשויה לעודד רשויות אחרות לאשר תוכניות דומות על מנת לזכות בהיטלי השבחה