תוספת בנייה ללא היטלי פיתוח

יצוין כי בחוקי העזר של כל הרשויות המקומיות יש סעיפים המטילים חבות בהיטלי פיתוח במקרה של תוספת בנייה לנכס. אשבד טענה בעיקר שהחיוב אינו מתיישב עם הסכם הפיתוח ושהעירייה מלכתחילה לא ביצעה את התשתיות, ולכן הבנייה הנוספת אינה מקימה חבות בהיטלים. העירייה טענה שהסכם הפיתוח כיסה רק את הנכס המקורי שנבנה, ואינו מקנה חסינות מהיטלים בגין בנייה חדשה נרחבת. בנוסף טענה, שהסכימה עם המינהל כי זה ידאג לביצוע התשתיות ובוויתורה על ההיטלים שהגיעו לה היא כאילו מימנה את העבודות בעצמה, וכן ביצעה עבודות לשדרוג התשתיות בפארק אפק.

השופט מודריק קבע כי בשיטת ההיטלים, נושאים כל בעלי הנכסים בעיר בנטל יחסי מסך הוצאות העירייה, גם אם במתחם מסוים העלויות בפועל גבוהות או נמוכות יותר. אם שיעור ההיטל שהעירייה ויתרה עליו בהסדר הפיתוח גבוה מדמי ההשתתפות שהיו משולמים בשיטת החיוב הקודמת, הפער מבטא את השתתפותה במימון העבודות. מכוון שלא הוצגו נתונים על כך, ולאור ההנחה שלא הייתה מוותרת על היטלים הגבוהים משיעור ההשתתפות, הסיק שהעירייה לא השתתפה במקרה זה במימון התשתיות.

נעיר כי הדין מחייב לבסס היטלים על תחשיבים מעודכנים, ולא ברור אם ניתן להשוותם לדמי השתתפות שמקורם בחוקי עזר ישנים, או לדרוש לכאורה מהעירייה להחזיק תחשיב "צל" מעודכן של דמי השתתפות תיאורטיים לבדיקה של כל הסדר פיתוח.

מכל מקום, השופט מודריק פסק שאין בהסכם הפיתוח התחייבות לא לדרוש היטלים בעתיד, בנסיבות שבהן אלמלא הוויתור העירייה הייתה רשאית לגבותם. ההסכם נגע לחלק היחסי בהוצאה העירונית הכוללת בגין הנכס שנבנה בשעתו, והגדלת הנכס מחייבת להגדיל גם חלק יחסי זה.

לדעתו, הוספת הבנייה מהווה "אירוע מס", גם אם העירייה ויתרה על החיוב הראשוני בהיטלים, אולם זאת בתנאי שלא חלף פרק זמן בלתי סביר בין התקנת התשתית ובין החיוב החדש. התנאי מבוסס על פסיקת בית המשפט העליון, שקבע שהוראה המטילה חבות בגין תוספת בנייה אינה בעלת תוקף "לעולמי עד", אלא לתקופת ביניים סבירה בלבד. מכיוון שחלפו מספר שנים מאז הושלם פארק אפק והוקם המבנה המקורי, חלפה התקופה הסבירה המאפשרת גביית היטלים בגין הבנייה הנוספת, למרות היקפה הגדול.

לדעתנו התוצאה מוצדקת, אולם הדרך בעייתית. הלכה היא שאם הרשות המקומית לא מוכיחה שמימנה את התשתית המשרתת את הנכס, אין היא זכאית לגבות היטל פיתוח. ההיטל משולם כנגד שירות ואינו "מס בנייה". לכן, "חלון הזדמנויות" שמתיר לרשות לדרוש "תוך פרק זמן סביר" היטלים בגין בנייה חדשה, גם כשלא מימנה את התשתיות המקוריות, מחליש את הזיקה בין התשלום ובין תכליתו - כיסוי הוצאותיה בהנחת תשתיות.