הפרסום של תקנות מיסוי מקרקעין החדשות, העוסקות בקביעת אגרות בעד פעולות ושירותים הניתנים על-ידי משרדי מיסוי מקרקעין האזוריים, מעניק הזדמנות מצוינת לדון בחשיבות הבדיקות שמומלץ לכל עורך דין לבצע במשרדי מיסוי מקרקעין לפני התקשרות של לקוחו בעסקה למכירת דירת מגורים.
אחד המרכיבים הכלכליים המשמעותיים ביותר בהתקשרות בעסקה למכירת דירת מגורים הוא נטל המס שיחול בגין המכירה, בייחוד כאשר המוכר מצפה לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה. פעמים רבות, לעסקאות שביצע המוכר לפני ההתקשרות בעסקה יש השלכות לעניין קבלת הפטור ממס שבח בגין המכירה.
לכן, כאשר מצפים לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה, חשוב מאוד לבדוק את היסטוריית המכירות הקודמות של המוכר (ובני התא המשפחתי שלו) במשרדי מיסוי מקרקעין, באילו מועדים נערכו המכירות הקודמות, באיזה סעיף פטור ממס שבח נעשה שימוש במכירות הקודמות וכיוצ"ב. המידע שמספק הלקוח בנושאים אלו עשוי להיות לעיתים חלקי, חסר או מוטעה במקרה הרע.
נסקור להלן מספר דוגמאות לטעויות נפוצות הנוגעות למידע חסר על מכירות קודמות שיש להן השפעה על קבלת הפטור ממס שבח בהתקשרות הנוכחית. הדוגמה הראשונה עניינה במתנה שניתנה למי שאינו בן זוגו או ילדו של נותן המתנה (למשל לאחיו או לאחותו של נותן המתנה), במהלך התקופה הקובעת שלפני המכירה (ארבע שנים או 18 חודשים, לפי סוג הפטור). מתנה כזו עשויה לשלול מהמוכר את קבלת הפטור במכירה הנוכחית. לעיתים, הלקוח אינו זוכר את דבר מתן המתנה, או משום שהייתה פטורה ממס או משום שאינו מבין את ההשפעה שיש למתנה לעניין קבלת הפטור במכירה הנוכחית.
ברם, לפי סעיף 49ב(1)(א) לחוק מיסוי מקרקעין, רק מתנות שניתנו לבן זוגו או לילדו של נותן המתנה, אינן מעלות או מורידות לעניין קבלת הפטור גם אם ניתנו בתקופה הקובעת שלפני המכירה. לעומתן, מתנות שניתנו לאח של נותן המתנה נחשבות למכירה פטורה ממס לכל דבר ועניין, ואם נעשו בתקופה הקובעת שלפני המכירה, לא ניתן יהיה לנצל פטור ממס שבח במכירה הנוכחית. במקרה זה, קבלת המידע על מכירות קודמות עשוי לחסוך נזק ללקוח.
דוגמה נפוצה נוספת למידע מוטעה המתקבל מהלקוח, שכדאי לבדוק אותו במשרדי מיסוי מקרקעין עובר למכירה, היא מכירה של נכס שהתקבל בירושה: במועד מכירתו של נכס שהתקבל בירושה על-ידי יורשים, ניתן לנצל פטורים משני סוגים: פטור אישי ממס שבח, ופטור המיוחד לנכס המתקבל בירושה מכוח סעיף 49ב(5) לחוק. פעמים רבות הלקוח משוכנע שנעשה שימוש בפטור המיוחד לירושה במועד מכירתו של הנכס שהתקבל בירושה, בשעה שבפועל נעשה במכירה שימוש בפטור רגיל. ההשלכות של מידע מוטעה זה משמעותיות, שכן במקרה שנוצל פטור רגיל בתקופה הקובעת שלפני המכירה, יישלל הפטור בהתקשרות הנוכחית.
לפיכך, מוצע לאמץ נוהלי עבודה לפיהם תיערך בדיקה של היסטוריית המכירות הקודמות כדי למנוע חבות במס במכירת הדירה הנוכחית. *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
