דירה וחלק מדירה: שאלת הפטור עדיין פתוחה

סעיף 49ג(3) לחוק קובע חזקה, לפיה לעניין סעיף 49ב(2) יראו את הדירה הנמכרת כדירתו היחידה של המוכר, גם אם יש לו דירת מגורים נוספת, שחלקו בבעלותה פחות מ-25% (להלן: "חלק קטן בדירה"). אך מהו דינו של נישום, שבבעלותו היו דירת מגורים וחלק קטן בדירה? הנישום מכר את החלק הקטן בדירה בפטור ממס, וכעת, בטרם חלפו 4 שנים, מבקש למכור את דירת המגורים בפטור. השאלה היא, האם במכירת דירת המגורים יראוהו כבעל דירת מגורים אחת בארבע השנים שקדמו למכירה לאור החזקה שבסעיף 49ג(3) לחוק?

בפסק דין ישן (עמ"ש 70/84 קדרון) נדחתה הטענה. ועדת הערר התבססה על פרשנות מילולית של לשון החזקה בסעיף 49ג(3) לחוק וקבעה, כי החזקה תחול רק אם במועד מכירת דירת המגורים בגינה מתבקש הפטור לפי סעיף 49ב(2), החלק הקטן בדירה עדיין מצוי בבעלות המוכר.

יצוין, כי לטעמנו פרשנות המתבססת על הנימוק הלשוני בלבד, אינה משכנעת. לדעתנו בחינה תכליתית של החזקה בסעיף 49ג(3) לחוק תוביל למסקנה, כי ניתן להחיל אותה במקרים בהם החלק הקטן בדירה נמכר בחיוב במס. במקרים אלו ייחשב המוכר כמי שהייתה בבעלותו, לאורך כל התקופה, דירת מגורים אחת בלבד (לפרוט והרחבה בעניין זה ראו ספרה החדש של ירדנה סרוסי: "מיסוי דירות מגורים").

בפסק דינה של ועדת הערר בעניין לודמילה (ו.ע 2046/01) נדחתה שוב טענה דומה של הנישום. אולם, הנישום לא ויתר וערער על הפסיקה לבית המשפט העליון. דומה היה כי סוף סוף תוכרע השאלה הנדונה בהכרעה מחייבת.

אולם, בפסק דינו של בית המשפט העליון שניתן לאחרונה (ע"א 9368/07) הותיר בית המשפט העליון את השאלה בצריך עיון. בית המשפט דחה את הערעור, אולם זאת לא מנימוקיה של ועדת הערר. נימוקו היה כדלקמן: אמנם, למערער, מלבד דירת המגורים הנמכרת, היה גם נכס שחלקו בו הוא 3/16, היינו 18.75%. אולם אותו נכס איננו דירת מגורים כי אם בניין שבו מספר דירות מגורים. בית המשפט העליון פסק, כי בדומה לפסק דין קודם בסוגיה אחרת (ע"א 2100/07 מנחם רחל), במקרה של בעלות חלקית בבניין שבו מספר דירות מגורים יש לצרף את כלל חלקי הדירות שבבעלות המערער. כך, למשל, מערער שלו 10% בבניין בן 10 דירות, ייחשב כבעל 100% מדירת מגורים אחת.

במקרה הנדון, גם אם בבניין יש 2 דירות מגורים בלבד, יש לראות את המערער כבעל 3/16 בכל אחת מהן, ובסה"כ חלקו גדול מ-25%. לפיכך, בכל מקרה לא תחול החזקה בסעיף 49ג(3) לחוק. *