מס שבח: שווי רכישה בעסקאות מהעבר

העורר טען כי לאור העובדה שהערכת מס רכוש לנכס בשנות ה-60 עמדה על 62,500 לירות, ואילו שטר המכר וכרטסת מידע שבידי מנהל מס שבח נוקבים בסכום של 80,000 לירות, אזי יש לנטוש את כל המסמכים הללו כבלתי אמינים ולקבוע את שווי הרכישה על פי חוות שמאית שהעריכה כיום את שווי הנכס בעבר בכ-300,000 לירות.

ועדת הערר דחתה את טענות העורר. ראשית קבעה הוועדה שהעורר מנוע מלטעון אחרת לעניין השווי כשהוא עצמו צד לשטרי המכר הנוקבים בתמורה ששילם לצד ג'. בכך גם העלתה הוועדה את קרנם של שטרי המכר כאינדיקציה לתמורה.

לא זו בלבד, אלא שהוועדה אף מזכירה את פס"ד העליון בעניין סטוליאר שכל כולו מניעות, לפיו אם הצהיר אדם על שווי נמוך לצרכי מס רכישה בל ילין אם שווי זה יהווה את הבסיס לחישוב השבח במכירת הנכס על-ידו.

גם עקרון רציפות השבח גויס כנימוק נוסף בפסה"ד, אם כי לדעתנו הינו פחות רלוונטי מאחר שבענייננו לא ניתן להצביע על דיווחים שונים לעניין מס רכישה ומס שבח. שאלה מעניינת עשויה להתעורר מקום בו עקרון המניעות מתנגד עם עקרון רציפות השבח, לדוגמה מקרה בו מחד ברור כי המוכר הגזים כלפי מטה בשווי הרכישה שהצהיר אך הקבלן שמכר לו שילם את מלוא מס ההכנסה עד לשווי גבוה יותר. בסיטואציה כזו לא ברור מהו העיקרון הגובר.

בהמשך פסק הדין שוללת ועדת הערר את ההיזקקות לחו"ד שמאית בנסיבות העניין כעומדת מול הממצא המקורי - השווי בשטר המכר. בנוסף קובעת הוועדה שככל שחו"ד שמאית ניתנת בריחוק זמן ממועד האירוע נשוא הבחינה, הרי שמשקלה קטן בשל הקשיים האובייקטיביים לניתוח עסקאות השוואה בהיעדר ראיות, ואף בהתקיים ראיות לעסקאות אחרות קיימת בעייתיות בעימותן ובדיקת סבירותן.

יש לזכור שקביעות הוועדה עשויות לפעול בנסיבות אחרות גם כלפי מנהל מיסוי מקרקעין, ובכך להוות חרב פיפיות. זהו המצב לדוגמה בכל הנוגע לשמאויות שמוציא המנהל ביחס לשווי רכישה של מקרקעין שנתקבלו בהורשה בשנות ה-60 ו-70, בהיעדר שומת מס עיזבון.

באשר להשלכות לעתיד - ככל שנתוני משרדי מיסוי מקרקעין נשמרים ומתועדים בצורה הניתנת לאחזור, דומה שלעתיד לבוא משמעות קביעות הוועדה מתקהית במידת מה (לאור קיומם של נתונים בפועל). במקרים בהם בכל זאת לא קיימים נתונים, הרי שלאור קביעות הוועדה ייטיב מי שחושב שיזדקק בעתיד להערכת שווי למועד מסוים אם יזמין את חוות הדעת השמאית מראש, ולא בדיעבד. במקרה כזה ערכה הראייתי של חוה"ד יהיה גבוה יותר, הן בשל פרק הזמן הקצר יותר בין ביצועה ובין אירוע הרכישה וקיום נתוני השוואה זמינים וטובים יותר, והן בשל העובדה שחו"ד הנערכת בסמוך למכירה עשויה להיתפס כחו"ד מוזמנת לצורך הגעה למטרה ידועה מראש. *

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין