מחוברים לקרקע כחלק מהשווי לצרכי מס

לפני ועדת הערר שליד ביהמ"ש המחוזי בנצרת התעוררה לאחרונה שאלה של הערכת שווי זכויות במקרקעין עליהם הוקמו טורבינות רוח לייצור חשמל.

בעמ"ש 16/08 מי גולן אנרגיות רוח בע"מ, דובר בזכויות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל ברמת הגולן בשטח של 6 דונם, שנמכרו מחברה אחת לחברה שנייה באותה שליטה, בתמורה לסכום של 217,500 שקל. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את השווי (שהינו כאמור בין צדדים קשורים), והוציא שומה לפיה השווי הינו 1.5 מיליון דולר, בהתאם לערכה של חוות הטורבינות כולה.

העוררים טענו שיש לקבל את השווי שהוצהר או השווי שנקבע ע"י שמאי מינהל מקרקעי ישראל. לטענתם, אין להטיל מס רכישה על הטורבינות, שהן בבחינת ציוד המתפרק והופך לאחר פירוקו לגרוטאת ברזל, והן בבחינת אמצעי ייצור. לעומתם טען המנהל שמדובר בקרקע אשר הוקם או נבנה עליה מתקן תעשייתי, כמו כל מכירה של מבנה תעשייתי.

ועדת הערר קבעה שאין ספק ששווי הקרקע כקרקע חקלאית הוא נמוך ביותר, נמוך אף מהשווי שהצהירו העוררים. עם זאת, את השווי יש לגזור בהתאם לייעוד שנקבע לקרקע על-פי התב"ע, שאפשר בניית חוות טורבינות, ולכן השווי הינו גבוה יותר.

עדיין מתעוררת השאלה מהם המרכיבים שיש לקחת בחישוב השווי. ביחס לציוד קבעה הוועדה, כי בבירור אין הוא חלק מהשווי ולכן שומת המנהל גבוהה מדי. עיקר המחלוקת נסבה ביחס לשאלה אם יש לקחת בחשבון את שווי הטורבינות, שמצד אחד אינן בגדר בניין תעשייתי, ומצד שני הן אכן מחוברות לקרקע חיבור של קבע. בהקשר זה התקבלה עמדת רשויות מיסוי מקרקעין, שיש לראות את הטורבינות כחלק בלתי נפרד מהקרקע מאחר שניתוקן ממנה כמוהו כהעתקת מבנה, ועל כן העמיד את השומה על סכום של 750,000 דולר.

בהקשר זה נזכיר, כי המבחן המנחה ביחס למחוברים הינו זה שנקבע ע"י ביהמ"ש העליון בע"א 8817/04 עיריית רמת גן, דהיינו שמטלטלין ומחוברים הניתנים להפרדה אינם מהווים חלק מן המקרקעין, כל עוד אינם מאבדים את אופיים עם ניתוקם מן המקרקעין. בעניין עיריית רמת גן התקבלה עמדת העוררים ונקבע כי במה, מעלית, ציוד מסוגים שונים, כסאות תיאטרון וכו' אינם חלק מהשווי.

אף שוועדת הערר בעניין מי גולן לא התייחסה במפורש לפסה"ד בעניין עיריית רמת גן, דומה כי התוצאה השונה עשויה להיות מוסברת מההסכמה בין הצדדים באותו עניין לפיה פירוק טורבינות הרוח באותו עניין יגרום לאיבוד אופיין וערכן לחלוטין. מצב עובדתי זה הוביל גם לשוני בתוצאה המשפטית, ועל כן בנסיבות אחרות, בהן ניתן להוכיח ייעוד וערך גם תוך ניתוק, התוצאה המשפטית תהיה לדעתנו היעדר הכללה בשווי לצרכי מיסוי מקרקעין, ובפרט לעניין מס רכישה, לגביו בד"כ עיקר ההשפעה.

הכותבים הם ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין ואלתר עורכי דין