מכירת דירה עם זכויות בנייה

הגם שחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למכור דירת מגורים בפטור ממס שבח, כאשר מדובר בדירה שיש לה זכויות בנייה לא מנוצלות, המשפיעות על התמורה המשתלמת בגינה, קובע סעיף 49ז לחוק מנגנון לפיו הפטור ממס שבח יחול על כפל שווי הדירה ללא זכויות בנייה עד לתקרה של 1.7 מיליון שקל, ואילו היתרה תיוחס לזכויות הבנייה ותמוסה בהתאם.

כאמור, הדרישה היא שהתמורה המשתלמת בשל הדירה תושפע מקיומן של זכויות בנייה, ולכן ייתכן מצב שלמרות קיומן של זכויות בנייה לא תושפע התמורה מקיומן.

עם זאת, נשאלת השאלה האם יש לבחון את השפעת זכויות הבנייה באופן אובייקטיבי או באופן סובייקטיבי. כך לדוגמא, האם במקרה בו הצדדים לעסקה כלל לא היו מודעים להיקף זכויות הבנייה הלא מנוצלות בנכס, ניתן לומר כי התמורה הושפעה מקיומן של זכויות הבנייה? על פי המבחן הסובייקטיבי התשובה תהיה שלילית, אולם לפי המבחן האובייקטיבי יהיה מקום למיסוי של זכויות הבנייה.

השאלה עלתה לאחרונה בבית משפט העליון בע"א 9152/08 שרה ליאור, שם נקבע כי המבחן הראוי לקביעת השפעתן של זכויות הבנייה על התמורה המשתלמת בשל הדירה הינו מבחן אובייקטיבי, להבדיל ממבחן סובייקטיבי, כפי שקבעה ועדת הערר.

באותו מקרה, המשיבות התקשרו בעסקת מכר של דירת מגורים בשטח של 130 מ"ר שניצבה על מגרש בשטח של 825 מ"ר. התמורה החוזית נקבעה לסך של 1.61 מיליון שקל, וכן נקבע כי המיסים יחולו על הקונה. בשומה העצמית הוערך שווי הנכס לסך של 1.61 מיליון שקל, ולכן נתבקש פטור מלא ממס שבח.

מנהל מיסוי מקרקעין ערך שומה על בסיס פיצול פיסי של הנכס, וקבע כי מדובר במכירה של שתי יחידות דיור כאשר בגין האחת ניתן פטור ממס, ואילו השנייה חויבה במס. במסגרת התשובה בהשגה בוטל הפיצול הפיסי והמנהל העריך את שווי הדירה ללא זכויות הבנייה לסך של 1,274,400 שקל, אותה פטר ממס, ואילו יתרת התמורה מוסתה.

כשהגיע העניין לפתחה של ועדת הערר נקבע, כי התמורה בעסקה לא הושפעה מקיומן של זכויות בנייה שכן הוועדה שוכנעה כי בעת קביעת התמורה החוזית המשיבות לא היו מודעות להיקף זכויות הבנייה, ולכן ניתן פטור בשל מלוא התמורה.

בערעור שהוגש לבית המשפט העליון על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין נקבע, כי ועדת הערר שגתה בהחלטתה והמבחן הרלוונטי לבדיקת השפעת זכויות הבנייה על המחיר הוא המבחן האובייקטיבי. לכן, אין זה משנה מה חשבו הצדדים ומה הנחה אותם בעת קביעת התמורה החוזית - די בקיומן של זכויות הבנייה ביום העסקה כדי להטיל חבות במס.

תודה לעו"ד אפרת רוסינסקי על הסיוע בהכנת המאמר.