אז אין בועה? המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בת"א זינק תוך שנה מ-1.76 מיליון שקל ל-2.3 מיליון שקל

השמאי הממשלתי: מחירי הדירות בישראל עלו בממוצע בשנה האחרונה ב-17.2% ■ "נראה כי המלאי הנמוך, כ-13,000 דירות חדשות בלתי מכורות, מביא ללחץ מתמשך לעליה במחירי הדירות" ■ אחרי הזינוק של 32% בת"א נמצאת באר שבע עם עלייה של 23%, וחיפה וחדרה עם כ-20%

מחירי הדירות החדשות ממשיכים לעלות. השמאי הממשלתי פרסם הבוקר (א') את סיכום השינויים במחירי הדירות וממנו עולה כי בערים שבהן נותחו מחירי העסקאות ברבעון השני של שנת 2010 בהשוואה לרבעון שלפניו, נצפתה מגמת עליה בשיעור ממוצע נומינלי שקלי של כ- 3.2%.

בשנה החולפת, מאז הרבעון השני של שנת 2009 ועד לרבעון השני של 2010 עלו המחירים שקלית נומינלית בערים שנסקרו בשיעור ממוצע של 17.2% (בתקופה זו עלה מדד המחירים לצרכן ללא דיור בשיעור של 2.2%).

בסך הכל, נסקרו במדגם לרבעונים הראשון והשני ב-2010 כ- 4,700 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים גדולות.

סטיית תקן באחוזים Q2/2010השינוי באחוזים מהרבעון המקביל אשתקדהשינוי באחוזים מהרבעון הקודםמחיר ממוצע דירת 4 חדרים Q2/2010 מעוגלמחיר ממוצע דירת 4 חדרים Q1/2010 מעוגלמחיר ממוצע דירת 4 חדרים Q2/2009 מעוגלהישוב
16% 3% 5% ₪ 830,000 ₪ 789,000 ₪ 803,000 אילת
15% 14% 1% ₪ 1,007,000 ₪ 999,000 ₪ 882,000 אשדוד
23% 14% -2% ₪ 678,000 ₪ 692,000 ₪ 594,000 אשקלון
24% 23% 3% ₪ 626,000 ₪ 606,000 ₪ 508,000 באר שבע
19% 14% 0% ₪ 1,646,000 ₪ 1,645,000 ₪ 1,442,000 הרצליה
19% 20% 0% ₪ 830,000 ₪ 830,000 ₪ 689,000 חדרה
15% 8% 6% ₪ 1,248,000 ₪ 1,179,000 ₪ 1,154,000 חולון
39% 20% 8% ₪ 985,000 ₪ 909,000 ₪ 823,000 חיפה
33% 19% 5% ₪ 1,617,000 ₪ 1,539,000 ₪ 1,354,000 ירושלים
11% 15% 3% ₪ 1,244,000 ₪ 1,212,000 ₪ 1,086,000 מודיעין
17% 18% 6% ₪ 772,000 ₪ 729,000 ₪ 652,000 נהריה
25% 19% 5% ₪ 1,216,000 ₪ 1,163,000 ₪ 1,023,000 נתניה
17% 18% 4% ₪ 1,311,000 ₪ 1,265,000 ₪ 1,112,000 פתח תקוה
18% 12% 2% ₪ 1,277,000 ₪ 1,251,000 ₪ 1,136,000 ראשל"צ
14% 11% 3% ₪ 1,125,000 ₪ 1,093,000 ₪ 1,010,000 רחובות
36% 32% 2% ₪ 2,312,000 ₪ 2,261,000 ₪ 1,757,000 תל אביב
21% 17.20% 3.20% ממוצע

על מחירי הדירות משפיעים משתנים רבים. רמת ההשפעה של כל אחד מהמשתנים לבדו קשה למדידה ולניתוח. אולם נראה, כי המלאי הנמוך של דירות חדשות בלתי מכורות, של כ - 13,000 דירות הוא הגורם המשפיע ביותר ומביא ללחץ מתמשך לעליה במחירי דירות, מציינים בשמאי הממשלתי.

מצד הביקוש, לעומת זאת, קיימים משתנים רבים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות להתגברות צמיחה, ציפיות לעליה בשער הריבית הריאלי וצפיות לנקיטת צעדים ממשלתיים להורדת מחירי הדירות. נראה כי השפעתם של גורמים אלה יחד חלשה ביחס להשפעת נתון ההיצע. קיימים משתנים נוספים שהשפעתם מועטה יחסית, כגון: התנודתיות בשער החליפין של השקל מול הדולר האמריקאי, (השפעת משתנה זה חלשה לנוכח מגמת ההתרחקות של הציבור מההצמדה של מחירי הדירות לדולר, שינויים בסטנדרט הבניה, ציפיות לאינפלציה (שמגבירה את הרצון להשקיע בנכסים ריאליים) ועוד.

בשמאי הממשלתי מציינים כי במטרה לזהות ולבודד את שיעורי ההשתנות במחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות, ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהם, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.

לפיכך, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה הן בשל ריבוי שטחי הצמדה, כגון גגות וחצרות והן בשל השוֹנוּת ברמת הבניה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה. גם בדירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה קיים מיעוט יחסי של עסקות במרבית הערים וכן קיימת שונות רבה במאפייניהן (שונות בנתון "שטח ממוצע לחדר" וכן גורמי שוליות משמעותיים), אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.

מחירה של דירה מושפע משורה ארוכה של גורמים הקשורים הן למיקומו הגיאוגרפי של הנכס והן למאפייניו הפיזיים (כגון שטח גיל המבנה, קומה, קיומה של מעלית, נוף וכו') כן פועל עקרון התועלת השולית הפוחתת לחלק מהגורמים.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988