תקדים חשוב לבעלי קניונים

סיווגה של חברה או שותפות רשומה כ"איגוד מקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין יש השלכות בהקשרי מס שונים. ההשלכה העיקרית היא החיוב במס רכישה על רוכש הזכויות באיגוד מקרקעין. כפועל יוצא, סיווג איגודים כאיגודי מקרקעין, הוא אחד הנושאים המצויים תדיר במחלוקת עם מנהל מיסוי מקרקעין. עוד יש להזכיר כי, בניגוד לחיוב במס שבח, המתחשב גם בהתחייבויות האיגוד, החיוב במס רכישה נגזר רק משווי הזכויות במקרקעין של האיגוד.

בימים אלו נתן בית המשפט המחוזי בחיפה פסק דין שבו נידונה שאלת סיווגה של שותפות "לב הדר" כאיגוד מקרקעין. שותפות זו הוקמה לצורך התמודדות במכרז משרד הבינוי והשיכון למתן שירותי השכרה למגורים לעולים מחבר העמים לתקופה של עשרים שנים (כולל אופציה). בעקבות זכייתה במכרז, רכשה השותפות מקרקעין בחיפה ועליהם הקימה את מקבץ הדיור. כעבור כמה שנים, רכשה אספן את חלקו של אחד השותפים בשותפות ומנהל מיסוי מקרקעין קבע כי יש לחייב את אספן במס רכישה לפי שווי חלקה בפרויקט לאור העובדה שהשותפות מהווה "איגוד מקרקעין".

אספן חלקה על שומת המנהל ובערר שהגישה לוועדת הערר נדונה שאלת סיווגה של השותפות לב הדר כ"איגוד מקרקעין" על פי סעיף 1 לחוק. הדיון נסב על השאלה, האם השותפות מחזיקה בנכסים, שאינם זכויות במקרקעין, המשמשים לייצור הכנסתה ואינם טפלים למטרותיה העיקריות, כך שיש בהם כדי להוציאה מגדר "איגוד מקרקעין".

בפסק הדין שנתן הרכב בראשות השופט אריה סלוצקי נקבע כי הקמת מקבץ הדיור והפעלתו חיונית והכרחית לקיום מטרות השותפות, כך שיש לראות בהסכם השכירות שנחתם בינה לבין משרד השיכון כנכס משמעותי שאינו טפל למטרות השותפות. לפיכך, נקבע בפסק הדין, כי השותפות אינה בגדר "איגוד מקרקעין".

החלטה זו מאבחנת את ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון בעניין וילאר (ע"א 6340/08). באותו מקרה, רכשה וילאר זכויות במקבץ דיור בשני הסכמים נפרדים: במסגרת הסכם אחד נרכשו זכויות המוכרת במקרקעין ובמסגרת ההסכם השני הועברו זכויותיה של המוכרת על פי הסכם עם חברת עמידר, אשר על פיו הוקם המקבץ.

בית המשפט קבע כי פיצול העסקה בין רכישת הקרקע לבין הסכם עמידר הינו פיצול מלאכותי ולכן דחה את הערעור של וילאר. פיצול שכזה לא נערך בעניין שותפות לב הדר. נימוק נוסף שהנחה את הוועדה בעניין אספן לאי סיווגה של השותפות כ"איגוד מקרקעין" היה עובדת קיומו של מוניטין, שלפי חוות הדעת מטעם אספן, שיעורו עולה על 10% משווי כלל נכסי השותפות ולכן יש בכוחו להוציאה מגדר "איגוד מקרקעין".

החלטה זו, הרואה בהסכם למתן שירותי השכרה, נכס נפרד מהמקרקעין של האיגוד וכן המתייחסת למוניטין של האיגוד כ"נכס" שיש בכוחו להוציאו מגדר "איגוד מקרקעין" הינה תקדימית ויש לה השלכות חשובות גם על חברות עסקיות אחרות, בין היתר, דוגמת אלה המחזיקות ומנהלות קניונים ברחבי הארץ.

הכותבים מומחים לדיני מקרקעין. עו"ד אפרת רוסינסקי סייעה בהכנת המאמר