משכנתה | ניתוח

האם בקרוב נראה דירות רבות מגיעות לכינוס נכסים? שני תרחישים ליום הדין של בעלי המשכנתאות

האם היחידנית שעובדת בתחום הכנסים המושבת ואין לה כסף להחזרים החודשיים • הזוג שהבנק חזר בו מאישור המשכנתה שלהם • והקונה שספג הרעה בתנאי ההלוואה שלו תוך כדי עסקת הרכישה • מה מצפה לבעלי המשכנתאות בעקבות הגל השני

שני תרחישים לבעלי המשכנתאות / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק
שני תרחישים לבעלי המשכנתאות / אילוסטרציה: shutterstock, שאטרסטוק

גבי (שם בדוי), אם חד-הורית בת 44 מהוד השרון, עובדת בתחום הכנסים, שהושבת כמעט לחלוטין מאז פרוץ הקורונה. במרץ, ממש רגע לפני הקורונה, היא מיחזרה את המשכנתה שלה בבנק חדש. מיד כשהחל הסגר היא הוצאה לחל"ת, וביקשה מהבנק לדחות את תשלום ההחזרים. בבנק לא אהבו את הבקשה, משום שהיא טרם הספיקה להתחיל בהחזרי המשכנתה, ואולם לבסוף הסכימו לדחייה בת שלושה חודשים. בקרוב תסתיים הדחייה, ובינתיים הבנק מסרב להאריך אותה.

"ההחזר החודשי על המשכנתה מגיע ל-3,500 שקל ואני לא יכולה לשלם את זה", אומרת גבי. "אני חיה כרגע בעיקר מהלוואות של האחים שלי. מזל שיש משפחה, אבל גם הם נמצאים בבעיות, וכמה זמן אוכל להסתמך על זה?"

עוד אלפי משקי בית מתחבטים בבעיות שדומות לאלה של גבי. חלקם בחל"ת, חלקם פוטרו, אצל חלקם אחד מבני הזוג לא עובד והשני כן, ולכולם קשה היום יותר להחזיר את המשכנתה, לא כל שכן לחתום על משכנתה חדשה.

"הפטנט הישראלי" להתמודדות עם מחירי הדירות והמשכנתאות הוא עזרה מההורים. כזה הוא סיפורם של נופר ועידו (שמות בדויים), שהקורונה תפסה אותם במצב הגרוע ביותר: נופר, קוסמטיקאית עצמאית, ועידו, איש הייטק, שניהם בתחילת שנות הארבעים לחייהם, היו במהלך של שיפור דירה, במהלכו רכשו דירה במרכז הארץ, והעמידו את דירתם למכירה. בבנק אושרה להם משכנתה של כמיליון שקל. ואז הגיע הסגר. העסק של נופר נסגר מיד והיקף משרתו של עידו קוצץ. הבנק שכאמור כבר אישר להם משכנתה, הודיע להם שהוא חוזר בו.

"כשהחל הסגר כבר היינו מחויבים ללוח התשלומים של הדירה החדשה, אבל בגלל התקנות לשעת חירום לא יכולנו להציג את הדירה שלנו לרוכשים פוטנציאליים. זה היה לחץ היסטרי", אומרת נופר. "אנחנו אנשים נורמטיביים ובמקום שהבנק יבוא לקראתנו - זה בנק שמכיר אותנו, ויודע שהחשבון שלנו תמיד בפלוס ושאנחנו לא עושים בעיות - הוא סגר בפנינו את הדלתות ולא נשאר עם מי לדבר. זה היה סיוט".

בני הזוג ניסו למצוא בנק שיאשר את המשכנתה. "כולם הסתכלו עלינו כעל בעייתיים", מספרת נופר. "אמרו לנו: עוד לא מכרתם את הדירה שלכם - נורה אדומה ראשונה; אתם לא עובדים - נורה אדומה שנייה. ולא עזר לנו שאמרנו שחצי מדינה לא עובדת.

"בנקים שכן הסכימו לדבר איתנו ביקשו ביטחונות מטורפים. היינו צריכים להשיג הון עצמי של מאות אלפי שקלים נוספים. למזלנו ההורים עזרו לנו והלוו לנו את הכספים".

כשהסתיים הסגר החלו בני הזוג להציג את דירתם לרוכשים פוטנציאליים. "הגיע גל של אופורטוניסטים, כאלה שמחפשים בעלי דירות במצב נואש ומנסים להוריד אותם למחירי רצפה. ניסינו להישאר אופטימיים. כמעט ברגע האחרון הצלחנו למכור את הדירה במחיר שרצינו, ולא הצטרכנו להתפשר".

סיפור דומה סיפר לנו רונן (שם בדוי). "לפני שחתמנו על חוזה לרכישת דירה קיבלנו אישור עקרוני מהבנק, ואז חתמנו. אבל אז התקשרו אלינו מהבנק להגיד שנצטרך להעמיד יותר הון עצמי ממה שקבענו בהתחלה. לא היה לנו מאיפה להביא את זה, ונלחצנו כי היה לנו סעיף בחוזה שנצטרך לשלם 10% מהסכום אם נבטל את העסקה. בחוזה של בערך 1.7 מיליון שקל, זה הרבה כסף. לא היתה לנו ברירה אלא להתפשר ולהסכים לתנאים של הבנק, כי גם ככה זה היה הבנק היחיד שהסכים לתת לנו בכלל משכנתה. לקחנו הלוואה מהמשפחה ונצטרך עכשיו להחזיר אותה, ואת המשכנתה לקחנו ל-30 שנה".

הסיפור הדומים שמספרים נופר ורונן מעוררים את השאלה מה יקרה למי שאין לו הורים שיכולים להעמיד לו בהתראה קצרה סכום גדול, ולמי שלא יצליח למכור מהר את הדירה, במקרה של משפרי דיור

"בוא נאמר את האמת: ההתנהלות של הציבור הישראלי בכללותו היא ‘על הקשקש’ וכשמגיעה מכה כמו הקורונה - רוב האנשים לא ערוכים לזה", אומרת טלי אביזוב מחברת ייעוץ המשכנתאות AMG משכנתאות. "הם מקפיאים ולוקחים הלוואות מסחריות על חשבון מישכון הנכס, ומקווים שהדברים ייפתרו בתוך כמה חודשים. אבל מה אם לא? מצד שני, לא נתקלתי עדיין במצב שבו אנשים מגיעים למסקנה שחייבים למכור את הדירה".
"יש כיום פתרונות לאנשים שנמצאים באמצע תהליך לקיחת משכנתה ונתקעו בגלל המצב הכלכלי. לדוגמה, אלו שנמצאים בחל"ת וההכנסות שלהם ירדו פונים לבנקים, שמצדם מאפשרים יותר הכנסת ערבים נוספים כגון ההורים. פתרון נוסף הוא למשכן את הנכס של ההורים בשביל להביא יותר הון עצמי", אומר מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות. "במקרים אחרים, יכולה להספיק גם הכנסה של אחד מבני הזוג. יש מקרים שהבנקים יבקשו להראות משכורת אחרונה כתנאי לקבלת משכנתה, על מנת לוודא שהם אכן חזרו לעבודה ולא פוטרו".

יפה וקסמן, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, אומרת כי "הבעיה המרכזית שאנו נתקלים בה כרגע היא לקוחות שאחד מהם או שניהם נמצאים בחל"ת. במקרה זה מאוד בעייתי לאשר משכנתה, במיוחד אם הם מתחום שאין צפי מתי יחזרו לעבוד כמו עובדים בתחומי התעופה, התיירות וכו’. במקרים של עובדים מהתחומים הללו אין סיכוי שהבנק יאשר את המשכנתה".

"הציבור חכם יותר מאשר בעבר, והוא מיטיב להעריך את המצב שלו", אמר בכיר באחד מהבנקים. "פעם היו נשארים עד הסוף עם הנכס ונותנים לבנק לטפל בו. היום פועלים הרבה לפני שהוא מגיע להליכי כינוס נכסים. כרגע אנחנו לא שם, והבנקים יגלו את הגמישות המרבית, כדי לסייע להם".

אם היה נראה שביולי-אוגוסט המצב יתבהר, בימים האחרונים הדברים מידרדרים, ההגבלות חוזרות, והתוצאה היא שיש לצפות לשני תרחישים - אף אחד מהם לא אופטימי. הנה הם לפניכם. 

אובדן שליטה: כולם בסיכון,  ולא רק מגזרים מסוימים
 אובדן שליטה: כולם בסיכון, ולא רק מגזרים מסוימים

התרחיש המתון: הבנקים מסמנים את הלקוחות לפי רמת סיכון: נפגעים בעיקר העובדים במקצועות הלא יציבים

התרחיש זה מתבסס על ההנחה שימומשו הכלים שנתנה המדינה לבנקים, באמצעות בנק ישראל. הכלי הראשון הוא לדחות את החזרי המשכנתה החודשיים. מנתוני בנק ישראל עולה כי עד כה למעלה מ-142 אלף לווים ניצלו את האפשרות הזו, וכי רובם המוחלט ביצעו דחיית לשלושה חודשים. בשבועות הקרובים יסתיים מועד הדחייה של המחזור הראשון ואפשר יהיה לראות כמה מהם ידחו לשלושה חודשים נוספים וללמוד מכך על מצוקת הלווים. הבנקאים שעמם שוחחנו סיפרו שטרם נתקלו בלווים נואשים שנאלצו למכור את הדירות שלהם.

נתוני בנק ישראל מלמדים על התמתנות בקצב הדחיות, ובנקאי משכנתאות אמרו ל"גלובס" כי על סמך נתונים ראשוניים, רק 10%-20% מהלווים יעדיפו להאריך את הדחייה לתקופה של שלושה חודשים נוספים. "רבים גילו שפעלו מתוך בהלה, ושבינתיים המצב שלהם התייצב", מסביר אחד מהבנקאים.

כלי אחר שנקט בנק ישראל לטובת לווי המשכנתאות היה לקחת הלוואה לכל מטרה תוך משכון הדירות לעד 70% משווי הדירות, מה שיאפשר להם לקבל חמצן כלכלי נוסף. הבנקאים מעירים כי יש תנועה מסוימת של לווים שמעוניינים לממש את הצעד הזה, אבל בסופו של דבר מדובר בהלוואה - לא במתנה.

במקביל בנק ישראל פעל להורדת הריבית ולבלימת המגמה של עליית הריביות שהחלה בשבועות הראשונים של המגפה. בכך הוא בלם, לפחות בינתיים, את ייקור המשכנתאות. בנק ישראל הנחה את הבנקים לזהות עובדים שהוצאו לחל"ת או שהיקף משרתם צומצם, ולהקל עליהם במידת האפשר. לאור זאת, בנקים החלו לבדוק לא רק את הנתונים האישיים של הלווים, אלא גם את מקצועם ואת מקומות עבודתם, והם מסמנים אותם לפי רמת סיכון.

במשק יש יותר מ-20% אבטלה, אבל בנקאי המשכנתאות טוענים כי אין חפיפה בין פרופיל רוב המובטלים לבין פרופיל לוקחי המשכנתאות: רבים מהמובטלים הם צעירים בשנות ה-20 שלהם ומבוגרים בשנות ה-60 שלהם, בעוד שהחלק הכבד של לקחי המשכנתאות הוא בגילאי הביניים.

אחת הבעיות המסתמנות היא זו של תוכנית מחיר למשתכן, שמעודדת זוגות צעירים, האוכלוסייה הפגיעה ביותר בתקופת הקורונה, לרכוש דירות חדשות. לפי נתוני בנק ישראל משקלם מבין לוקחי המשכנתאות בחודשים האחרונים עולה על חמישית. רבים מהם מתעקשים לחתום על חוזה לרכישת הדירה עקב ההטבות שהם מאמינים שגלומות בתוכנית.

וקסמן: "זוכי מחיר למשתכן אשר נותרו ללא הכנסה, ככל הנראה לא יוכלו לממש את הזכייה. הכי חשוב כרגע לא לחתום על חוזה רכישת דירה ולא להתחייב לכלום לפני שאתם מקבלים אישור מהבנק על המשכנתה. משום שאם תחתמו על חוזה והבנק לא יאשר בסוף את המשכנתה, תיאלצו לשלם דמי הפרת חוזה".

לפיכך, אם המצב יישאר דומה לזה היום, סקטורים שלמים בציבור יהיו מנועים במידה רבה לקחת משכנתה. מדובר ב"משחק על זמן", אומרים בשוק - כלומר המדינה אמורה לטפל במשבר בצורה של דחיית חובות תוך מטרה שבמהלך זמן הדחייה יימצאו פתרונות יעילים להתמודד עם המגפה.

ברוח זו, מועלית ההערכה בקרב גורמים שונים, כי לקראת השנה הבאה יצטרך בנק ישראל לשקול אם להאריך את זמני הדחייה ללווים, ולבדוק גם אפשרות להאריך את מועד הפירעון בהתאמה למועדי הדחייה. 

תרחיש הקיצון: אובדן שליטה: כולם בסיכון, ולא רק מגזרים מסוימים

במצב הקיצון גבי תיאלץ למכור את הדירה. מצבה אינו טוב, כי הבנק רואה בה סיכון עקב עיסוקה, ומצבה האישי - אם יחידנית ומפרנסת יחידה - רק מוסיף נקודות חובה. מעסיקיה הודיעו לה שהיא תשוב לעבודתה בחודש ספטמבר, והאתגר הגדול שעומד בפניה הוא להעביר את החודשיים הקרובים, עד שתשוב להשתכר.

שר האוצר ישראל כ"ץ אמר במסיבת העיתונאים עם ראש הממשלה ביום חמישי האחרון כי האוצר פועל מול בנק ישראל והבנקים להשיג דחייה נוספת בתשלום המשכנתאות שהקפאתן אמורה להסתיים בספטמבר. ואולם לאור ההידרדרות במצב, גבי אינה משלה את עצמה. "אני לוקחת בחשבון שאולי אצטרך למכור את הדירה. אין לדעת מתי העבודה בענף הכנסים תחזור להיות בהיקפים הגיוניים", היא אומרת.

מי שנמצאים בתחתית הרשימה, כלומר ברמת הסיכון הגבוהה ביותר, הם עובדי האירוח והתיירות, אולמות אירועים וכנסים, מסעדנות ועוד. עובדי מדינה, עובדי חברות ממשלתיות ועובדי תשתיות מדורגים גבוה, כלומר הבנקים סבורים שברמה גבוהה של ביטחון הם ישובו לעבודתם. אבל בגל הנוכחי נראה ש"הרשימה השחורה" של הבנקים כבר לא מספיקה.

פיטורים קרובים בתעשייה האווירית, במשרדי עורכי דין ורואי חשבון ובחברות הייטק גדולות מעלים חשש כבד ביותר לגבי העתיד. לא עוד מפוטרים צעירים שלא היו חלק משוק המשכנתאות, ולא רק מגזרים מסוימים ומאובחנים, אלא אנשים בגילאי הביניים שיש להם משכנתאות גדולות, ושעוסקים כמעט בכל תחום מקצועי שהוא.

טייסים היו עד לא מזמן לקוחות רצויים בבנקים, אולם אביזוב מספרת כי באחרונה טייס שניסה למחזר משכנתה, הצליח לעשות זאת רק בקושי ואחרי עבודה קשה של היועצים, משום שלא הצליח להראות הכנסות.

מי עוד נמצא בסיכון? על פי הלמ"ס, בחמש השנים האחרונות בוצעו כ־450 אלף עסקאות על ידי אנשים שאינם משקיעים, ומהם כ־210 אלף עסקאות של זוגות צעירים. חלקם לקחו משכנתאות גבוהות הן ביחס לשווי הדירות והן כשבודקים את ההחזרים ביחס להכנסתם. לפי נתוני בנק ישראל לחודש מאי, 38% מהיקף המשכנתאות הכולל ניתן למשכנתאות בשיעור מימון של 75%-60%. לשם השוואה, לפני שלוש שנים, ביוני 2017, השיעור הזה עמד רק על 27% בלבד. אם הממשלה תאבד שליטה, זו תהיה האוכלוסייה הראשונה להתמוטט.

על תרחיש שבו המדינה מאבדת שליטה על המגפה והפיטורים מכים מכל עבר - הבנקאים מעדיפים שלא לדבר. אחד מהם אמר כי "עד סוף השנה נהיה חכמים יותר, ואנחנו מקווים שהממשלה תתנהל בצורה טובה יותר". 

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988