שוק הדיור | ניתוח

הרבעון השלישי בנדל"ן: ת"א מדשדשת, המחירים עולים והקבלנים מרוויחים

מחירי הדירות החדשות זינקו ב–1.3% ברבעון השלישי של 2020, כשבמקביל בעלי דירות יד שנייה התקשו לשמור על ערכן כפי שעולה מנתוני הלמ"ס • בתקופת "בין הסגרים" קונים שחיפשו דירות במרכז נותרו על הגדר בעוד שבפריפריה העסקים המשיכו כמעט כרגיל

תל אביב / צילום: גיא ליברמן
תל אביב / צילום: גיא ליברמן

קשה לומר שהקבלנים סבלו בתקופת הקורונה, כך עולה מניתוח נתוני הלמ"ס לרבעון השלישי של השנה. מדובר כזכור בתקופה של בין שני הסגרים, שכללה כמה מחגי תשרי. לפי הנתונים מחירי הדירות החדשות שנמכרו בתקופה זו היו גבוהים בשיעור של 1.3% לעומת הרבעון השני של השנה. במדד הדירות הכללי נרשמה עלייה של 0.6% בלבד. איזה מגמות בולטות נוספות מתחבאות בנתונים? "גלובס" עושה סדר.

הקבלנים הרוויחו

הלחץ בשוק אולי היה גבוה, אך גם רמת העסקאות. ברבעון השלישי של 2020 בוצעו 29.8 אלף עסקאות, נתון שהופך אותו לפורה ביותר מבחינת כמות העסקאות ב-20 השנים האחרונות. המרוויחים הם בעיקר הקבלנים. המחירים בכלל השוק עלו ב-0.6%, בעוד שמחירי הדירות החדשות עלו בשיעור של 1.3%.

מכאן ניתן להעריך, כי בעוד שהיזמים הם המרוויחים הגדולים של רבעון "בין הסגרים" הזה, משפרי הדיור כמעט שלא העלו את מחירי הדירות שלהם וכנראה שרבים מהם אף הורידו את המחיר.

העסקאות במרכז ימתינו

פילוח גיאוגרפי של השוק מצביע על שונות גדולה. במחוזות ת"א, חיפה והמרכז מדד מחירי הדירות שב לאחור, אחרי שבחודשים קודמים רשם עלייה נאה. בתחילת הרבעון השלישי נרשמה בת"א עלייה בולטת במחירים, אך בהמשך הרבעון זו נמחקה. בדומה, מחוז חיפה רשם קפיצה חודשית של 2% במחירים בחודשים יוני-יולי, לעומת מאי -יוני, ואולם שתי ירידות רצופות במדד החזירו אותו לאחור בסיכום הרבעוני. ואילו במחוז המרכז מדד מחירי הדירות עלה ב-1.5% במאי-יוני, ומאז רשם שני מדדים מאופסים וירידה של 0.2% במדד האחרון.

שלושת המחוזות האחרים התנהלו אחרת. מחוז ירושלים, שהפך לתנודתי, עלה ברבעון השלישי ב-3.7% לרמת המחירים הגבוהה ביותר מאז נובמבר 2017. במחוז הצפון המחירים עלו ב-3%, ואילו במחוז הדרום בכאחוז. והנה השוואה אחרת. בהשוואת התפלגות העסקאות ברבעון השלישי של 2019 לעומת הרבעון השלישי של 2020 ניכרת ירידה במשקל העסקאות שבוצעו במרכז הארץ ועלייה במשקל של העסקאות בפריפריה. הירידה החדה ביותר נרשמה במחוז ת"א. בעוד שברבעון השלישי של שנה שעברה הוא היווה 16.5% מכלל העסקאות - ברבעון השלישי של 2020 בוצעו בו רק 12.9% מהן.
במחוז מרכז כמות העסקאות ירדה מ-28.4% ברבעון השלישי ב-2019 ל-26.3%. בדרום לעומת זה נרשמה עלייה מ-18.4% ל-22%, ובצפון מ-9.9% ל-11.2%. הרוכשים, אם כך הרוכשים נטו לאזורים ה"זולים" יותר, מה שעשוי ללמד על כך שרבים לא ממהרים לרכוש נכסים יקרים בזמן הקורונה.

מעדיפים בזול

מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השלישי הגיעו ל-1.53 מיליון שקל. אמנם מדובר במספר דומה לזה שנרשם ברבעון המקביל אשתקד, אלא שברבעון ההוא נרשמו עסקאות ממוצעות נמוכות בהשוואה לחודשים שקדמו לו, או שהגיעו אחריו. כך למשל בהשוואה של הרבעון השלישי של 2020 לרבעון הראשון של השנה, נרשמה ירידה מממוצעת של 5.6% במחיר העסקאות שבוצעו בין שתי התקופות.

עיון בתמהיל הדירות שנרכשו ברבעון הזה לעומת מקבילו ב-2019 דוחה את התזה, שכשהמחירים גבוהים הרוכשים מסתפקים ברכישת דירות קטנות יותר. מנתוני הלמ"ס עולה כי אין הבדלים משמעותיים בין שתי התקופות מבחינת תמהילי הדירות. הציבור, כך נראה, מתפשר על המיקום ולא על גודל הדירה.

ומה לגבי הערים הגדולות? העסקאות שבוצעו בערים אלה ברבעון השלישי, משקפות בעיקר את השווקים המקומיים, שלא תמיד "מצייתים" לתנאי המtקרו. מחירי הדירות שנמכרו בת"א ברבעון השלישי הגיעו לשלושה מיליון שקלים בממוצע, עלייה של 7.5% לעומת הרבעון השלישי של 2020

מתברר, כי בצד הנטישה הגדולה של רוכשי הדירות את המקומות היקרים, יש לת"א קהל אמיד של רוכשים, שלא מוכן להתפשר ומסכים לשלם את המחיר. בירושלים מחירי העסקאות עלו בממוצע ב-1.4% לעומת שנה שעברה ל-2.06 מיליון שקל ואילו בחיפה הן ירדו בממוצע ב-3.2%, ל-1.23 מיליון שקל.

המשקיעים מחייכים

בשורות טובות למשקיעים לא כל כך לשוכרים: מחירי השכירות מוסיפים לטפס, ובשנים האחרונות מדדי שכר הדירה עולים בקצב הרבה יותר מהיר ממחירי הדירות.

שכר דירה חודשי שאותו משלמים שוכרים בישראל, הגיע ברבעון השלישי של השנה ל-4,060 שקל בממוצע. מדד שירותי דיור, שמהווה למעשה את מדד שכר הדירה, עלה מאז 2017 בכ-8%. לשם השוואה מדד מחירי הדירות עלה באותה תקופה בפחות מ-5%. זה קורה במידה רבה מכיוון ששוק השכירות פחות "רגיש" לצעדים, או יותר נכון לאי צעדים מצד הממשלה. המשמעות של זה היא כמובן עלייה בתשואה עבור המשקיעים, אבל גם עלייה בהוצאות משק הבית לשוכרים.

בניגוד לשוק רכישת הדירות, שוק השכירות מציג הומוגניות רבה וכמעט כל הערים הגדולות שותפות בעליית דמי השכירות. בממוצע הושכרה דירה בת"א ברבעון השלישי ב-5,911 שקל בחודש, עלייה של 3.4% לעומת הרבעון השלישי של שנה שעברה. בירושלים מחירי השכירות הסתפקו בעלייה שנתית צנועה יותר של 0.3%, ואילו בחיפה נרשמה עלייה שנתית ממוצעת של 2.6% ל-2,742 שקל. 

צרו איתנו קשר *5988