הכירו את צמד היזמים שאחראי לחוב בסיכון שמתקרב ל-3.5 מיליארד שקל

לדה-זראסאי של ג׳ואל וינר חוב אג"ח הזוכה לדירוג גבוה של AA מינוס, אולם בשוק היא נסחרת בתשואה של 11%, שאינה מייצגת דירוג זה • אצל מויניאן, שכבר ספגה ירידה בדירוג החוב, נסחרות האג"ח בתשואות של עד 16%

ג'ו מויניאן (בעיגול) ופרויקט אוסקר של חברת מויניאן במנהטן / צילום: מצגת החברה
ג'ו מויניאן (בעיגול) ופרויקט אוסקר של חברת מויניאן במנהטן / צילום: מצגת החברה

יותר מ-6 מיליארד שקל של חובות שגייסו בעבר חברות הנדל"ן האמריקאיות נסחרים כיום בבורסה בת"א בתשואה שנתית דו-ספרתית לפדיון. תשואות אלו מעידות בראש ובראשונה על חשש ממשי של המשקיעים באשר לכושר ההחזר של אותן חברות, אולם מעבר לכך הן חוסמות אותן מהנפקות נוספות של אג"ח לא מובטחות, כפי שנהגו להנפיק בעבר.

מצב זה צפוי להקשות על אותן חברות להמשיך ולמחזר בישראל את חובותיהן, ויחייב אותן להביא כסף ממקורות זרים לשם פירעון החוב המקומי. את הכסף הזה יידרשו אותן חברות להביא מגופי מימון אמריקאיים ומפעילותן הנדל"נית השוטפת, אולם ייבוש אפיק המימון המקומי יקשה על כך מאוד.

לאחר קריסתן אשתקד של אול-יר וסטרווד ווסט, עם חוב כולל של יותר מ-3 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח בת"א, מתפרס כיום חוב בתשואה דו-ספרתית של כאמור 6 מיליארד שקל על שמונה חברות ממגזר ה-BVI, כלומר חברות שהתאגדו באיי הבתולה הבריטיים לצורך הנפקת איגרות חוב בבורסה בתל אביב. הן פועלות בתחום הנדל"ן בארה"ב, אולם אפיק המימון הישראלי חשוב להן מאוד.

דה זראסאי: הדירוג לא מתיישב עם התשואה

אחת האנומליות הגדולות בנוגע לחוב זה, קשורה לחברת דה-זראסאי, שפועלת בתחום הנדל"ן המניב למגורים בניו יורק, ובעיקר בשוק השכירות המפוקחת. החברה נפגעה בשנתיים האחרונות מהמגבלות שהטיל בית הנבחרים של ניו יורק על העלאת שכר הדירה בדירות המפוקחות, ועוד יותר מכך על הוצאתן מתחום הפיקוח והמרתן לדירות רגילות הניתנות למכירה בשוק החופשי.

לדה-זראסאי חוב של 2 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה, מתוכו 1.46 מיליארד שקל למחזיקי סדרה ג' שהונפקה ללא ביטחונות. אג"ח ג' זוכה עדיין לדירוג גבוה יחסית של AA מינוס, אולם בשוק ההון לא מקבלים את הדירוג הגבוה, וסוחרים בה לפי תשואה לפדיון של 11%, שאינה מייצגת חברות בדירוג זה.

לדברי החברה, שבשליטת ג'ואל וינר, כל עוד תהיה החקיקה בתוקף, קצב הוצאת הדירות מפיקוח והמרתן לרגילות יפחת באופן משמעותי, ואף יופסק כליל. עם זאת, לחברה מלאי של 1,700 דירות שכבר עברו תהליך הסבה, או שנמצאים במהלכו (ולכן מגבלות החקיקה אינן חלות עליהן), אשר מכירתן בשוק החופשי מיועדת לייצור המזומנים לפירעון החוב.

 
  

ב-2020 גדלו הכנסות החברה ממכירת דירות ב-15% ל-52 מיליון דולר, ובמקביל ירדו ההכנסות מדמי שכירות ב-2.5% ל-142 מיליון דולר. ההפסד הנקי הסתכם ב-2020 ב-62 מיליון דולר, וזאת בהמשך להפסד של 118 מיליון דולר שנרשם ב-2019.

עוד עולה מהדוחות, כי תזרים המזומנים מפעילות שוטפת היה חיובי, והסתכם ב-45 מיליון דולר, אולם מנגד השקיעה החברה כ-25 מיליון דולר בפעילות הדירות שלה, כך שהתזרים החופשי הסתכם בכ-20 מיליון דולר בלבד, ובסוף דצמבר היו ברשות החברה כ-51 מיליון דולר.

לוח הסילוקין שלה כולל פירעונות אג"ח שנתיים של 290-310 מיליון שקל (90-96 מיליון דולר) בין 2021 ל-2023, וב-2024 קופץ סכום זה ל-484 מיליון שקל (146 מיליון דולר). יחס המינוף חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי נטו) עמד בסוף דצמבר על 61%.

לדברי החברה, יש לה נגישות גבוהה למקורות מימון "לאור חוסנה הפיננסי, יציבות פעילות הליבה והקשרים השוטפים שיצרה עם הבנקים המממנים את פעילותה בניו יורק". עם זאת, בסוף 2020 היא בחרה דווקא באפיק הישראלי לגיוס של 318 מיליון שקל (96 מיליון דולר) בהנפקת אג"ח, שהובטחו בשעבוד על בנייני דירות מניבים.

עוד מציינת החברה, כי היא מחזיקה בנדל"ן לא משועבד בשווי של 149 מיליון דולר, שאותו ניתן לשעבד לצורך נטילת הלוואות נוספות. נדל"ן זה כולל נכסים מניבים וכן קרקע בשווי של 39 מיליון דולר.

מויניאן: מזומנים בשווי 3 מיליון דולר בלבד

היקף החוב המסוכן השני בהיקפו נמצא אצל חברת מויניאן, שבשליטת ג'וזף מויניאן. החברה עוסקת כיום בארבעה תחומים עיקריים: נדל"ן להשקעה למשרדים ומסחר, נדל"ן להשקעה למגורים, מלונאות, וכן מימון השקעות נדל"ן.

מויניאן הנפיקה בת"א שתי סדרות אג"ח בהיקף כולל של 1.39 מיליארד שקל, ואלו נסחרות כיום בתשואות שנתיות לפדיון של עד 16%. עם זאת, בשונה מדה-זראסאי, אצל מויניאן כבר ירד דירוג האג"ח לרמה של Baa1, המתאימה יותר לסיכון המשתקף מהתשואות הנוכחיות.

את 2020 סיימה החברה עם הפסד נקי של 81 מיליון דולר, בהמשך להפסד של 138 מיליון דולר ב-2019. להפסדים בשנתיים האחרונות גרמו הפחתות בשווי הנדל"ן שבבעלות החברה בהיקף כולל של 250 מיליון דולר, כאשר ב-2020 גם נרשמה ירידה חדה של 86% בהכנסות מבתי המלון ל-3 מיליון דולר בלבד, בעקבות הסגרים שהוטלו כתוצאה מהתפרצות נגיף הקורונה.

מויניאן החזיקה בסוף 2020 במזומנים בשווי של 3 מיליון דולר בלבד, ובחודשים יוני ודצמבר השנה היא נדרשת לפרוע למחזיקי האג"ח בישראל סכומים בהיקף כולל של כ-129 מיליון דולר. לדברי החברה, מקורות המימון לכך יגיעו מפירעונות של הלוואות לאחרים בהיקף של 152 מיליון דולר, מהכנסות ריבית של 12 מיליון דולר - שיתקבלו מהלוואות שהוענקו למימון השקעות נדל"ן - וכן מחלוקות שיתקבלו מחברות בנות, בסך של 8.5 מיליון דולר .

ב-2022 תידרש מויניאן לבצע פירעונות נוספים למחזיקי האג"ח בהיקף כולל של 124 מיליון דולר, כאשר המקורות לכך אמורים אף הם להגיע מפירעון הלוואות לאחרים (71 מיליון דולר), מריבית על הלוואות נדל"ן (7 מיליון דולר) ומחלוקות של חברות בנות (20.5 מיליון דולר).

בדוח התזרים החזוי מפרטת מויניאן על הפירעון הצפוי של ההלוואות לאחרים, שהועמדו במסגרת מגזר מימון השקעות הנדל"ן שלה. כך למשל, הלוואה בסך של 37 מיליון דולר שניתנה למימון נכס ברחוב לינדן 123 אמורה להיפרע עוד החודש, וזאת לפי הערכת החברה בנוגע להשלמת מיחזור החוב על הנכס.

באפריל אמורה להיפרע הלוואה נוספת בסך של 41 מיליון דולר שניתנה למימון נכס ברחוב פולטון 1482, וזאת גם כן על בסיס הערכה שהסכם המימון מחדש של הנכס ישולם עוד החודש. חוב של 10 מיליון דולר נפרע כבר בחודש ינואר, ואילו עוד ארבע הלוואות בהיקף כולל של 64 מיליון דולר אמורות להערכת מויניאן להיפרע בין אוגוסט לאוקטובר.

צרו איתנו קשר *5988