בכמה נמכרה דירת 4 חדרים בגוש הגדול, ואיך זה קשור למכרז הלוהט בשדה דב?

לפי נתוני רשות המסים, בשנה האחרונה נרשמה עלייה של 7% לפחות במחירי הדירות באזור שדה דב, שבעוד חודשיים אמורים להסתיים ארבעת המכרזים על אדמותיו • העסקאות על קרקעות בסביבה מגלמות ציפייה גבוהה מהרבה מהמחיר המינימלי במכרזים: עלייה של עד 40% במחירים

שדה דב / צילום: משרד הביטחון
שדה דב / צילום: משרד הביטחון

עוד חודשיים אמורים להסתיים ארבעת המכרזים הלוהטים במדינה, אלה שמנוהלים על אדמות שדה דב. המחיר המינימלי שנוקבת רמ"י על האדמות הללו מגיע ליותר ממיליארד שקל, ואולם סביר שהם יסתיימו במחירים משולשים ויותר, שכן סקירת גלובס של שוק הנדל"ן שסובב את שדה דב מראה על עליות מחירים מהירות.

המכרזים פורסמו כבר לפני מספר חודשים, ואולם רק בסוף השבוע פרסמה רמ"י את חוברת המכרזים, שממנה ניתן ללמוד על התנאים שלהם, שבראשם מחיר המינימום הנדרש מהמשתתפים והוצאות הפיתוח. ככלל מדובר במכרזים לסך של 1,574 יחידות דיור שמתוכננות בארבעה מתחמים, מהם בשלושה ייעודי המגרשים מוגדרים למגורים, מסחר ותיירות. בסך-הכול מחיר המינימום הכולל עבור ארבעת המתחמים מגיע ל-695.2 מיליון שקל, לא כולל מע"מ, ואילו הוצאות הפיתוח עליהם יגיעו לסך של 217.4 מיליון שקל כולל מע"מ.

 
  

מניתוח המחירים לא ניתן ללמוד הרבה, שכן רכיב הקרקע כולל הוצאות פיתוח ומע"מ, מגיע לכ-700 אלף שקל ליחידת דיור. מדובר במחיר נמוך מאוד ועל כן ברור שבמהלך המכרזים יעלו המתמודדים לרמות הרבה יותר גבוהות שיכולות להגיע לפי 3 ויותר, וזאת על סמך מחירי הדירות בסביבה.

קצב העלייה גובר

המכרזים בשדה דב נופלים בעיתוי של רתיחה כוללת בשוק הנדל"ן למגורים, שאינה פוסחת גם על השכונות הסובבות את שדה דב - "תוכנית ל', הוותיקה, כוכב הצפון, רמת אביב החדשה והגוש הגדול (או בשמה הרשמי, "נופי ים").

מניתוח של עסקאות שבוצעו באחרונה בשכונות הללו, שפורסמו באתר רשות המסים, עולה כי הדירות בתוכנית ל' שהוקמו לפני למעלה מ-40 שנה ברובן, נמכרות בתקופה הנוכחית בסדרי גודל של 34.7 אלף שקל למ"ר בממוצע; רמת אביב החדשה כוללת דירות חדשות בהרבה, שנמכרות במחיר ממוצע של 38.4 אלף שקל למ"ר; בכוכב הצפון, שחלק ניכר מהדירות שלה הוקמו בעשור האחרון, המחיר למ"ר מגיע ל-40 אלף שקל למ"ר, ואילו הדירות בגוש הגדול מחולקות בין הדירות בפרויקטים החדשים, שמגיעות למחיר ממוצע של כ-40 אלף שקל למ"ר, לבין דירות יד שנייה, שרובן הוקמו בשנים האחרונות, שמחיריהן נמוכים בכ-10%.

בדיקה של עסקאות שנערכו בשנה האחרונה באזור הגוש הגדול מראה על עליית מחירים של כ-7%, ואולם באחרונה נראה שקצב העלייה גובר, כפי שניתן ללמוד מהפרויקט החדש המוקם ברחוב יהודה עמיחי 16 שבדרום נופי ים (שמכונה גם "ל' החדשה") על ידי חברת שמשון זליג: באוקטובר שנה שעברה נרכשה במקום דירת 4 חדרים, 110 מ"ר בקומה ראשונה ב-3.95 מיליון שקל; לפני כחודשיים נמכרו מספר דירות בקומה השנייה של הפרויקט ב-4.26 מיליון שקל. גם שקלול הקומה לתוך המחיר, תעלה שהמחירים עלו בכמעט 8% בתוך כחצי שנה בלבד.

ציפיות מוגזמות של היזמים?  

לפני פחות מחודש זכו שותפות של החברות היזמיות של רמי שבירו וחן ואיתי גינדי בקרקע של 4.7 דונם, עליה קיימות זכויות ל-92 דירות ושטחי מסחר, לאחר שהציעה 469 מיליון שקל. המחיר גילם ציפייה שמחירי הדירות באזור יגיעו ל-55 אלף שקל למ"ר, כלומר עלייה של כמעט 40%, לעומת המחירים הנוכחיים. בעוד היזמים עצמם ממלאים פיהם מים, לא נמצאו אנשי נדל"ן שיכלו לספק הסבר מהיכן התחזית הזו.

היזמים שישתתפו במכרזי רמ"י בשדה דב, יצטרכו להסתכל על עתיד רחוק יותר, בעת שהם מחשבים את המחירים שהם מוכנים לשלם עבור המגרשים, מה גם שלא בטוח שהם יהיו שותפים לתחזיות של שבירו וגינדי. ואולם ממכרז שנערך בתחילת השנה בצפון שכונת נווה גן בדרום רמת השרון (הגובלת בדרומה לתל ברוך) עלה כי היזמים שם סבורים כי מחירי הדירות בסביבה יעלו בכ-30% בשנים הקרובות, כך שסביר להניח כי גם היזמים שיגישו הצעות לשדה דב, יסתכלו על המחירים של היום מלמעלה.

*** גילוי מלא: עדנה בר און, מבעלות השליטה בגלובס, היא בעלת זכויות זניחות יחסית בקרקע בגוש הגדול

צרו איתנו קשר *5988