המשקיעים יאבדו הכנסות של שנה בגלל מס הרכישה החדש. השוכרים בכוננות ספיגה

שר האוצר אביגדור ליברמן דוחק בממשלה להאיץ את הצעת החוק להעלאת מס הרכישה על דירה שנייה ומעלה. אבל למרות הניסיונות להעביר את החוק כבר השבוע, ליברמן אומר לגלובס כי היעדר רוב של הקואליציה במליאה הביא לדחיית האישור בכנסת. "נעביר את מס המשקיעים בשבוע הבא", הוא מבטיח. "עצם העובדה ששלושה שרים עובדים על זה יחד זה משמעותי (תוכנית הדיור הממשלתית שמעורבים בה שרי האוצר, השיכון והפנים שא"כ). השנה תהיה שנת שיא בשיווק הדירות". אם זו הדחייה האחרונה, המיסוי ייכנס לתוקף בשבועיים הקרובים.

ישלמו את המחיר: השוכרים או המשקיעים?

אבל עד כמה המשקיעים יהיו מוכנים להעמיס על עצמם את הנטל החדש? בדיקה שערך אתר yad2 מראה כי עליית המס שקולה פעמים רבות לשכר דירה של שנה ואף של יותר. כך, משקיעים שיחליטו לרכוש דירת 3 חדרים בתל אביב, לפי מס הרכישה החדש, ייאלצו להוסיף מכיסם כמעט 80 אלף שקל בממוצע, מה שמהווה תשואה שנתית ממוצעת. לאור זאת, ההערכה היא כי המשקיעים ינסו לגלגל לפחות חלק מהעלויות הנוספות הנגזרות מהעלאת המס על השוכרים, אך לא בטוח שיצליחו בכך באופן מלא.

רוב מוחלט של הדירות הנרכשות בישראל לצורך השקעה מחוייבות כיום במס רכישה מדורג. המס מתחיל ב-5% לדירות ששווין 1.23 מיליון שקל, ועולה ל-6% כשמחירן נע בין 1.23 ל-3.9 מיליון שקל (המדרגות עולות הלאה, אך הן כוללות מעט מאוד דירות); את 2 מדרגות המס הללו, תחליף מדרגת מס אחידה של 8% שתחול על כל הדירות ששוויין עד 5.3 מיליון שקל.

מיסוי בגובה תשואה שנתית

עד כמה ישלמו משקיעים יותר על דירות, עקב עליית גובה המס? באיזו מידה זה יפגע בתשואות הקיימות על הדירות כיום? ב-yad2 בדקו את מחירי הדירות החציוניים המשולמים כיום על דירות 3 חדרים (אחד מסוגי הדירות המבוקשים ביותר על ידי משקיעים) בערים שונות, את מסי הרכישה הקיימים והצפויים, ואת שכר הדירה החציוני המשולם על סוג זה של דירות.

תל אביב היא העיר היקרה ביותר, גם עבור משקיעים. ב-yad2 בדקו את מחיר הדירה החציוני עבור דירות 3 חדרים בתל אביב ומצאו כי הוא מגיע ל-3.2 מיליון שקל; שכר הדירה החציוני בעיר מגיע ל-6.5 אלף שקל בחודש ועל כן התשואה השנתית מגיעה ל-2.3%; מס הרכישה שמשולם עבור דירות כאלה לפי מדרגות של 5-6% מגיע לכ-179 אלף שקל; לעומת זאת, על פי המיסוי החדש, הוא יגיע ל-256 אלף שקל, כלומר פער של כ-77 אלף שקל, שדומה להכנסות של המשקיעים משכר דירה של שנה.

בגבעתיים מחיר דירת 3 חדרים חציוני להשקעה מגיע ל-2.37 מיליון שקל, ומס הרכישה על דירה כזו צפוי לעלות מכ-129 שקל לכ-190 אלף שקל, כלומר 61 אלף שקל, בעוד ששכר הדירה השנתי שמקבלים המשקיעים על דירות אלה מגיע ל-62.4 אלף שקל. שוב, עליית המס תהיה דומה להכנסות של המשקיע משכר דירה של שנה שלמה.

במצב דומה, אך מעט טוב יותר יימצאו המשקיעים שיבחרו לרכוש דירות בהרצליה וברמת גן, שבהם מס הרכישה יגדל בכ-53 אלף שקל לדירת 3 חדרים, בעוד שהשכירות השנתית הממוצעת על דירות אלה מגיעה בשני המקומות לכ-60 אלף שקל (כ-5 אלף שקל בחודש); בירושלים שבה מחירי הדירות 3 חדרים זולים משמעותית (מחיר חציוני מגיע ל-1.72 מיליון שקל), התוספת בגין מס הרכישה החדש תקזז דמי שכירות של כמעט 11 חודשים.

  

ככל שמחירי הדירות זולים יותר, הפער בין שכר הדירה השנתי לבין העלייה במס הרכישה גדל. בחיפה, המחיר החציוני של דירות 3 חדרים מגיע ל-910 אלף שקל, ודמי השכירות השנתיים - ל-33.6 אלף שקל; התוספת על המס תגיע ל-27.3 אלף שקל; בבאר שבע שבה מחיר הדירות הללו מגיע ל-745 אלף שקל, הפער שבין תוספת מס הרכישה לשכר הדירה הוא כ-7.6 אלף שקל ואילו בעפולה העיר הזולה ביותר שנשכרה, מחירי דירות 3 חדרים מגיעים ל-560 אלף שקל, שכר הדירה השנתי ל-22.8 אלף שקל ותוספת מס הרכישה ל-16.8 אלף שקל.

פער בין המשקיעים החדשים לוותיקים

ב-yad2 מעריכים, כי המשקיעים יעשו כל שביכולתם כדי להעלות את דמי השכירות בצורה שתביא לגלגול תוספת מס הרכישה על השוכרים. "עם העלאת המס, יצטרכו המשקיעים להוסיף בממוצע 36 אלף שקלים לכל רכישת דירת 3 חדרים, כאשר הנחת המחקר היא שפער זה יגולם בשכר הדירה שידרשו מדייריהם - תוספת ממוצעת של 1,100 שקלים לשנה", אומרת איילת ניצן סמנכלית השיווק של החברה.

זה כמובן תחשיב תיאורטי, שכלל לא בטוח שיתגשם. ראשית, מול המשקיעים החדשים שישלמו מס רכישה גבוה יעמדו משקיעים ותיקים יותר, שרכשו את הדירות במס הרכישה הישן; שנית - גם ככה משקיעים מנסים ללא הרף להגדיל את התשואה שלהם ובסופו של דבר מה שקובע הוא מצב השוק המקומי, כלומר ביקושים אל מול היצעי דירות להשכרה בכל מקום ומקום. ככל שהיצע הדירות גדול ביחס לביקושים - משקיעים יצליחו פחות בהעלאת שכר הדירה.

מהעבר הקרוב, שבו כחלון הטיל על משקיעים מיסוי דומה, לא עולים ממצאים חד משמעיים של עליית מחירי שכירות כתוצאה מהעלאת המס, ואולם יתכן שהדבר נובע גם מעליית מחירי הדירות, שהניבה למשקיעים תשואה עודפת נאה, שלא באמצעות השכרת הדירות.