חיפה מככבת: עלייה של 42% במכירת דירות להשקעה בעיר מתחילת השנה

עפ"י סקירת הכלכלנית הראשית באוצר, 106.3 אלף עסקאות נדל"ן שבוצעו בתשעת החודשים הראשונים של השנה מסמנות סופית את 2021 כשנת שיא מבחינת היקפי העסקאות שצפויות להירשם בה • אפקט הורדת מס הרכישה: המשקיעים מכרו בספטמבר האחרון כ-1.5 אלף דירות

מפרץ חיפה. מה קורה למשקיעי הנדל"ן באזור? / צילום: איל יצהר
מפרץ חיפה. מה קורה למשקיעי הנדל"ן באזור? / צילום: איל יצהר

מה קורה למשקיעי הנדל"ן בחיפה? בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה האיצו משקיעים את מכירת הדירות שלהם בעיר והגדילו אותן ב-42% לעומת התקופה המקבילה ב-2019, לעומת עלייה ארצית של 30% - כך עולה מסקירת הכלכלנית הראשית באוצר לחודש ספטמבר 2021, שמסכמת את שלושת הרבעונים הראשונים של השנה.

על-פי הסקירה, באופן כללי, 106.3 אלף עסקאות נדל"ן שבוצעו בתשעת החודשים הראשונים של השנה מבטיחות סופית את 2021 כשנת שיא מבחינת היקפי העסקאות שצפויות להירשם בה. נכון להיום, סביר כי מספר העסקאות שיבוצעו עד לתום השנה יעלה על 140 אלף, גידול של 18% לפחות לעומת השיא שנרשם ב-2015, שבה בוצעו כ-120 אלף עסקאות.

את עיקר תשומת-הלב בסקירה, כמו גם בסקירות הקודמות וסביר שגם בסקירות הבאות, תופס פלח המשקיעים. אומנם חודש ספטמבר היה דל יחסית בעסקאות, וזאת עקב חגי תשרי שנפלו במלואם על חודש זה והקטינו מאוד את מספר ימי העבודה. כתוצאה מכך רק 8 אלף עסקאות בוצעו בחודש זה, שהיה הראשון ב-2021 שבו נעשו פחות מ-10,000 עסקאות, ואולם המספרים הנמוכים של ספטמבר מטעים. 

האנרגיה הרבה שמושקעת בשוק, במיוחד מצד משקיעים, שכבר העריכו במידה רבה של ודאות, כי מס הרכישה שיוטל עליהם עומק לעלות. האם אומנם רכשו בחודש זה 1.7 אלף דירות, שהיוו ירידה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד, ואולם "בממוצע יומי היו גבוהות רכישות המשקיעים בספטמבר השנה ב-40% בהשוואה לספטמבר אשתקד", כתבה הכלכלנית הראשית בסקירה. "משקל המשקיעים הגיע ל-21.5%, הגבוה ביותר מאז מרץ 2016".

אם מסתכלים על שלושת הרבעונים הראשונים של השנה ומשווים לאלה של 2019 (בהינתן שהרבעונים הראשון והשני של 2020, שבהם הוטל הסגר הראשון על הקורונה עיוותו את הנתונים משנה שעברה), ניכר השינוי הגדול בהתפלגות הרוכשים: הזוגות הצעירים מהווים ב-2021 45% מרוכשי הדירות, לעומת 35% משפרי דיור ו-20% משקיעים; ב-2019, שהייתה דומה באופייה גם לשנתיים שקדמו לה, 53% מכלל השוק היו זוגות צעירים, 34% משפרי דיור ו-13% משקיעים. 

אפקט הורדת מס הרכישה

אין ספק כי מה שהיטה את הכף מבחינת ההתפלגות היה הורדת מס הרכישה ביולי שנה שעברה על-ידי שר האוצר לשעבר, ישראל כ"ץ. 2021 דומה מבחינת ההתפלגות שלה יותר לשנים שקדמו לקדנציה של משה כחלון כשר אוצר, שבה העלה את מס הרכישה למשקיעים ועודד צעירים לרכוש דירות, באמצעות "מחיר למשתכן".

המשקיעים מכרו בספטמבר האחרון כ-1.5 אלף דירות, ובסך-הכול נוספו למלאי הדירות להשקעה מתחילת השנה פחות מ-1,000 דירות. רק לצורך השוואה - בין 2010 ל-2015 נוספו למלאי הזה יותר מ-10,000 דירות בשנה בממוצע, מה שמעיד על שינוי גדול שמתרחש בפלח המשקיעים. הכלכלנית הראשית מונה בתוך המשקיעים גם את קרנות הריט שפועלות בתחום, כך שסביר שבסך -הכול משקיעי הנדל"ן דווקא צמצמו את האחזקות שלהם בדירות ואת התוספת בדירות רשמו הקרנות. 

אזור חיפה מוביל

ואולם מה קורה באזור חיפה? כאמור, בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה בהשוואה למקבילים להם ב-2019, מוביל אזור חיפה את הגידול במכירות המשקיעים, עם עלייה של 42% במספר הדירות שנמכרו, לעומת גידול של 30% במכירות אלה ברמה הארצית.

גם העיר חיפה עצמה נמצאת במינוס מבחינת ההפרש שבין רכישות המשקיעים למכירות שלהם. בחיפה התרכזו כ-44% ממכירות המשקיעים באזור, מעט יותר מאחוז הדירות שנמכרו.

הכלכלנית הראשית מעריכה כי המכירה המואצת מוסברת לפחות בחלקה בצורך בהגדלת הנזילות. "בהקשר זה חשוב לציין כי זמן ההחזקה הממוצע של הדירות שמכרו המשקיעים באזור חיפה עומד על כ-18 שנים. דהיינו, בעת רכישת הדירות, בהינתן עליית המחירים הממוצעת באותה תקופה, מחירי הרכישה של הדירות על-ידי אותם משקיעים היו מחצית ממחירן כיום", כותבת הכלכלנית.

עוד אפשרויות למכירה המואצת הן הבנייה האינטנסיבית בקריות, במיוחד במסגרת "מחיר למשתכן", שנתנה מענה לדיור לזוגות צעירים שלא באמצעות שכירת דירה, ואולי גם הערכות אצל משקיעים, שבגלל הגדלת ההיצע באזור חיפה, והקמתו הצפויה של החלק הדרומי לשכונת נאות פרס שליד אצטדיון סמי עופר, מחירי הדירות והשכירות בסביבה לא צפויים לעלות.

צרו איתנו קשר *5988