האם מתווך רשאי להציג לקונה מחיר שכולל עמלה, בלי ליידע את הקונה?

בעלי דירה במודיעין ביקשו למכור את דירתם בלי להיעזר בשירותי תיווך, ולכן פרסמו מודעה על המכירה. מתווכת, זכיינית של רימקס, שכנעה את בעלי הדירה להיעזר בשירותיה. בין הצדדים סוכם כי המוכרים יישארו עם סכום של 2.83 מיליון שקל, וכל סכום שיתקבל מעל לסכום זה, עד לגובה 2% בצירוף מע"מ, יהווה דמי תיווך.

המתווכת הציעה את הדירה לרוכשים בסכום של 2.88 מיליון שקל. הרוכשים, שרכשו את הדירה והם התובעים בתיק, שילמו למתווכת 1% בתוספת מע"מ מסכום הרכישה ובסך-הכול 33,696 שקל, ואילו המוכרים שילמו לכאורה 50,000 שקל כדמי תיווך (ההפרש בין הסכום עליו סוכם שיישאר בידי המוכרים לסכום שבו נסגרה העסקה).

לאחר שההסכם נחתם, גילו הרוכשים כי מחיר הדירה שהוצע להם כלל את עמלת המתווכת. היא טענה כי יש נוהג שלפיו מחיר הדירה המוצע הוא המחיר שהמוכר מבקש לקבל בצירוף דמי תיווך, והוסיפה שעמלת התיווך ששילמו המוכרים פחותה מ-1.5%.

■ ההחלטה: בית משפט השלום ברמלה ציין כי מתווכת ככלל חבה חובה לנהוג בתום-לב כלפי לקוחותיה הן מכוח חוק החוזים, מכוח חוק הגנת הצרכן והן מכוח חוק המתווכים. הוא קבע כי היא לא הפגישה בין שני הצדדים באופן פיזי אלא ניהלה את המשא-ומתן, ובכך חרגה מתפקידה ופעלה כשליחה מטעם שני הצדדים, לכן חבה כלפי שניהם חובת תום-לב ונאמנות גם מכוח חוק השליחות.

בית המשפט הוסיף שהמתווכת הטעתה את הרוכשים לגבי המחיר האמיתי שביקשו המוכרים, ולכן מדובר בנוסף בהטעיה ובתרמית על-פי פקודת הנזיקין. המתווכת פעלה בניגוד לחובותיה גם על-פי חוק הגנת הצרכן כשיצרה רושם אצל הצרכן (הרוכשים) כי יזכו בהטבה (מחיר הדירה) כשטענה שזהו מחיר מצוין.

בעניין הפיצוי קבע בית המשפט כי מדובר בשוק תחרותי ועל אף שמקובל כי מתווך מקבל 2% בצירוף מע"מ מהתמורה, הרי שבהסכם עם הרוכשים נקבע כי העמלה תעמוד על 1% בלבד. מכאן הסיק בית המשפט שהציפייה הסבירה של הרוכשים הייתה שעמלת התיווך מצד המוכרים תהיה אף היא בשיעור 1% בצירוף מע"מ, לכן על המתווכת וסוכנות רימקס להשיב את ההפרש בין 50,000 השקלים מהתמורה שנגבו בפועל מהרוכשים לבין הסך של 33,696 שקל (עמלת התיווך ששילמו הרוכשים). עוד נפסק לזכות הנתבעים תשלום בסך 15,000 שקל בגין עוגמת נפש ו-7,000 שקל שכ"ט עו"ד, הוצאות משפט ושכר עדים.

■ ניתוח: לדעתנו, המתווכת פעלה שלא כדין כאשר לא גילתה לרוכשים את המחיר האמיתי שביקשו המוכרים וכללה בתוכו את עמלת התיווך. ואולם, אין מדובר בחוסר תום-לב במשא-ומתן כפי שסבר בית המשפט.

לטעמנו שגה בית המשפט בהערה בסיום, כשקבע כי כאשר הסתיימה ההפגשה בין הצדדים והמתווך משמש כאיש ביניים, חלות עליו מרגע זה הוראות חוק השליחות. ההבחנה בין שני שלבים לכאורה - האחד ההפגשה והשני מעורבות בניהול המשא-ומתן - מבחינה משפטית אינה פוטרת את המתווך מחובותיו על-פי חוק המתווכים ובוודאי אינה מחילה על המתווך את הוראות חוק השליחות. במקרה זה המתווכת פעלה בניגוד עניינים חמור.

באשר לדמי התיווך, צדק בית המשפט כשקבע כי יש להחזיר לרוכשים את ההפרש. לטעמנו, מהרגע שהתברר כי המתווכת גבתה סכום מעבר לתמורה ששולמה למוכרים מבלי ליידע את הרוכשים על כך, סכום זה כולו שולם בשל עוולה.

ת"א 69436-05-18: לבנת ותומר ליבוביץ נ' בתיה מעוז סהר וטולדנו יזמות עסקית בע"מ

הכותב מתמחה במקרקעין ובדיני תיווך מקרקעין