הטרנד החדש של שוק העבודה: להחזיק משרד אחד גדול, ועוד כמה קטנים

לעבודה ההיברידית יש השלכות מרחיקות לכת לא רק על היחסים בין מועסקים למעסיקים ועל מאזן הכוחות בשוק העבודה, אלא גם על האופן שבו ייראה הנדל"ן המשרדי.
למשתתפי הכנס "עבודה ליד הבית - work near home: מגמה בשוק המשרדים", הייתה הסכמה בנושא אחד: מדובר בשוק דינמי שמשתנה תוך כדי תנועה, ומושפע מאוד מהדרישות החדשות של העובדים. הראיה, מחלקת משאבי אנוש מעורבת מאוד בתהליך בחירת המשרדים, מה שהיה שמור בעבר למחלקות אחרות. הכנס נערך על ידי מכון גזית גלוב לחקר נדל"ן באוניברסיטת רייכמן ומשרד מ. פירון ושות’ עורכי דין.

ד"ר אפרת טולקובסקי, מנכ"לית מכון גזית-גלוב, הציגה סקר שערכו EY ו-Urban Land Institue, בקרב בכירי עולם הנדל"ן. כ-50% מהם העריכו בסבירות גבוהה כי עבודה מהבית תתעצם בעתיד, לעומת רק 12% העריכו בסבירות גבוהה שעבודה מרחוק - כלומר לא מהמשרדים אבל לא מהבית - צפויה להתרחב.

פוטנציאל הצורך: 200 אלף מ"ר מחוץ לערים המרכזיות

במקביל לעבודה ההיברידית, יש דווקא ציפייה לגידול בשטחי משרד בעקבות צמיחת ההייטק. לפי נתוני גיאוקרטוגרפיה, הביקוש גדול מההיצע: ברבעון השלישי של 2021 חלה עלייה ברמות התפוסה ובשכ"ד במשרדים באזור תל אביב, הרצליה ורמת גן. ערים מרוחקות יותר מציגות יציבות בשיעורי תפוסה ושכירויות. ניכר שההיצע לא צפוי לענות על הביקוש וקיימת אפשרות סבירה של זליגה לטבעת השנייה. בגיאוקרטוגרפיה צופים יציאת חברות פיננסיות והייטק מתל אביב.

רינה דגני, מנכ"לית מכון גיאוקרטוגרפיה, הציגה ממצאי סקר שתומך בהקמת משרדי לוויין. לפי הסקר, 1.5 מיליון איש עובדים עבודה היברידית. הבדיקה התמקדה באוכלוסיית בני 30+, בעלי משפחות, שעובדים רק מהבית או בצורה היברידית ויש להם נסיעה של יותר מרבע שעה למשרד.

 ד''ר רינה דגני / צילום: תמר מצפי

החישוב של החוקרים מצא 175 אלף עובדים פוטנציאליים שהיו יכולים לעבוד מהבית אם היו להם מרכזי משנה. אלא שלפי דגני לא כל החברות יכולות להרשות לעצמן לפצל את המשרדים, ולכן קיים פוטנציאל של 20 אלף עובדים שיוכלו לעבוד במרכזים כאלה.

כמה מ"ר דרושים לעובד? לפי דגני, בשנים האחרונות צומצם השטח לעובד בהדרגה והגיע ל-6 מ"ר בלבד, אך בתקופה האחרונה הוא נסק והגיע ל-10-15 מ"ר. בחישוב של 10 מ"ר לעובד, דרושים 200 אלף מטרים מחוץ לערים המרכזיות - כ-70 משרדים של 3,000 מ"ר.

לדברי דגני, "מרכזים כאלה צפויים להתפתח בציר הרכבת הקלה, מפתח תקווה ועד בת ים, ואכן בשתי הערים האלה רואים שבונים 200 אלף מ"ר של מגדלי משרדים". נוסף לרכבת הקלה, במקומות שבהם הטלנטים יעברו לגור, ובאופן ספציפי יותר ליד תחנות רכבת ותחנות מטרו עתידיות בצומת רעננה, מערב רעננה, צומת הסירה, צומת גלילות, קריית אריה, גבעת שמואל, צומת בלינסון, צומת בני ברק, סביב צומת סביון, אור יהודה וצומת חולון. המוצר הזה הוא לא בא על חשבון שטחי תעסוקה, אלא בנוסף, והוא צפוי להתפתח בשנים הקרובות.

היתרונות: שירות ללקוחות, הזדמנויות תעסוקתיות

משרדי הלוויין אינם המצאה חדשה. עו"ד יצחק נרקיס, שותף-מנהל במשרד מ. פירון ושות’, המעסיק קרוב ל-400 עובדים, אומר כי "הרגשנו שהעובדים שלנו, מהם בעלי משפחות ומתגוררים מחוץ לעיר, שוהים, שלא לומר מבזבזים, זמן רב מדי בדרכים. מעבר לשעות העבודה היורדות לטמיון, גם זמן המשפחה, איכות החיים, עלויות הנסיעה והסיכונים בדרכים נלקחים בחשבון לרעה.

 עו"ד יצחק נרקיס, מ. פירון / צילום: סטודיו תומאס

"על הרקע הזה, כבר היום, נוסף לסניף המרכזי בתל אביב, אנחנו מחזיקים סניפים בגדלים שונים בבאר שבע, חיפה, נצרת-נוף הגליל ולאחרונה גם בנתניה. לסניפים האלה זורמים עובדים מכל האזור - לחיפה מהקריות, לבאר שבע ממיתר ומלהבים וכיו"ב. הסניפים הללו במגמת הרחבה. סניפים נוספים בשפלה (רחובות-נס ציונה), חוף דרומי - אשדוד/אשקלון נמצאים בתכנון.

"יש גם עובדים שהסניף אינו מהווה את המשרד העיקרי שלהם אבל הם יכולים לשבת בו ולפגוש בו לקוחות או לעבוד בלי לנסוע כל יום לתל אביב. מעבר לזאת - בהתפרסות הגיאוגרפית מחוץ לתל אביב, אנחנו מייצרים הזדמנויות תעסוקתיות לתושבי הפריפריה.
"סיבה נוספת המצדיקה את המשרדים שמחוץ לתל אביב היא הצורך לספק ללקוחות מענה משפטי ברמה של פירמה גדולה בכל רחבי הארץ".

אלי כרמון, מנהל הכספים של מיקרוסופט ישראל מחקר ופיתוח, שהשתתף אף הוא בכנס, אמר: "יש לנו האבים בבאר שבע ובירושלים ובקרוב גם באזור השפלה הדרומית. המטרה היא להגיע לאן שהטלנט יושב וגם לאפשר לאוכלוסיות אחרות להגיע אלינו. זה התחיל מרעיון לקצר לאנשים את טווח הנסיעה, וכשהתחלנו לשאול איפה זה יהיה, פתאום קבוצה של אנשים אמרו שהם רוצים לשבת שם באופן קבוע. המודל הוא מאוד דינמי ואנחנו עוד לא יודעים איך זה יעבוד.

"המשרדים יקבלו ערך מזה שהם יאפשרו מקום מפגש ופחות מקום של עבודה. אנחנו לוקחים עוד 50 אלף מ"ר בין תל אביב להרצליה. האם זה נכון? לא יודע. האם נשנה? לא יודע".

לפני קצת יותר משנה נחנך הקמפוס הראשי של מיקרוסופט, בשטח 46 אלף מ"ר. הקמפוס תוכנן במשרד "ישר אדריכלים" ונבנה על ידי חברת תדהר, וכולל שמונה קומות משרדים, וחמש קומות חניון תת-קרקעי. על פי דוחות חברת ישראל קנדה, מיקרוסופט משלמת שכירות שנתית של 58 מיליון שקל על הבניין (החלק של ישראל קנדה בנכס הוא 24%, ושותפותיה הן תדהר, אקרו ואלייד). לפי צו הארנונה של עיריית הרצליה, היא משלמת עוד כ-13 מיליון שקל בשנה על הארנונה, לא כולל החניות. ולפחות בשנתיים האחרונות רוב העובדים כלל אינם נמצאים.

 Ashtrom Port, הוד השרון / צילום: רועי דוד ואיתי בנית

בנושא הכספי אומר כרמון: "אני רוצה להדגיש שהמרכיב של הוצאות הנדל"ן בדוחות הכספיים הוא לא כל כך גבוה, בטח לעומת שכר העובדים. משיחות פנימיות אנחנו מבינים שהעובד רוצה להגיע למקום שבו יהיה לו מפגש, כי לכתוב את הקוד שלו לבד הוא יכול לעשות בכל מקום. השאלה היא איך אתה יוצר את החיבור לארגון, למנהל, לקולגות".

חללים משותפים: תחושה של סלון פתוח וכיתות לימוד

מי מכתיב את הצורך ביציאה מחוץ לתל אביב, המחסור בשטחים או רצונות העובדים? כנראה שגם וגם. לפי נתוני גיאוקרטוגרפיה, מחירי השכירות במרכז המטרופולין צפויים לחצות את ה-200 שקל למ"ר מעטפת בשנתיים שלוש הקרובות. הדבר יביא ליציאת חברות קטנות ממרכז המטרופולין וחיפוש אלטרנטיבות זולות.

להערכת המומחים, חלק מהמהלך הזה ייעשה באמצעות שימוש בחללי עבודה משותפים אבל חלק מהחברות יעדיפו לשכור משרד ממותג משלהן. לפי נתוני גיאוקרטוגרפיה, בסוף שנת 2021 היו 320 מתחמי עבודה קטנים להשכרה לזמן קצר - עמדות עבודה, משרדים, חדרי ישיבות - לעומת 180 בלבד ב-2018, רובם באזור המרכז אבל גם ביישובים כמו רחובות ומודיעין.

לדברי ירון רוקמן, מנכ"ל אשטרום נכסים: "בהייטק מחפשים את הטאלנטים וצריך לחשוב על הוול ביאינג של העובדים. אנחנו מביאים את המשרדים קרוב לבית - בנס ציונה, בראשון לציון, בירושלים, בבאר שבע - בונים בנייני משרדים איכותיים שיש להם ביקוש גם בקרב חברות ענק שיפתחו משרדי לוויין. מצד שני אנחנו מביאים את הבית למשרדים ובונים פרויקטים מעורבי שימושים של מגורים ומשרדים עם דיור להשכרה שיכול לשרת את הטלנטים הצעירים שירצו לגור קרוב למקום העבודה.

"מותג אשטרום פורט מספק חללי העבודה שכוללים תחושה של סלון פתוח וכיתות לימוד.
המגמה היא לא להישאר בהכרח רק במרכז תל אביב. יהיו חברות שיעדיפו לשבת בתל אביב ואחרות יעדיפו לשכור משרדים מפוארים בפתח תקווה עם קניון מסחרי. העובד נכנס עם הקורקינט לרכבת הקלה בתל אביב ויירד שמונה תחנות אחר כך בפתח תקווה. כמו בין אפ טאון לדאון טאון בניו יורק. השוק מאוד דינמי והאחריות שלנו לזהות את הכיוונים האלה ולתת את הבניין הכי טוב".

המגבלות: "רק חברות גדולות יוכלו לנהל מערך כזה"

האדריכל רואי דוד רואה את הדברים אחרת, וסבור שביקושי השיא הם עדיין במרכז. "כל חללי העבודה שאנחנו מתכננים בת"א הם במאה אחוז תפוסה. ב־2022 הולכים לתכנן עוד 60 אלף מ"ר של חללים משותפים. תפיסה של משרד לווייני זו כמעט מילה גסה בקרב הלקוחות שלנו.

 האדריכל רואי דוד / צילום: איתי בנית

"החברות הגדולות הן היחידות שיכולות לנהל מערך של הוטלינג. זה לא עובד בחברות קטנות כי קשה להן מאוד להתעסק בזה. זה מתאים רק לחברות עם יותר מ-750 עובדים שנמצאות במעבר בין שלב B ל-C.

"רוב החברות בהייטק סובלות מ-30% עזיבה של ההון האנושי. אני רואה את הקושי של חברות שהעובדים שלהן מאבדים את הקשר והשייכות לארגון. הרי שמענו על עובדים שעובדים בשתי חברות שונות. אנחנו מתכננים עכשיו משרד וירטואלי שכולו VR לחברה שלא מצליחה להחזיר את העובדים וזה לפחות יביא את העובדים להיפגש".

הרווארד ביזנס ריוויו: למרות העבודה מהבית, הביקוש למשרד לא ירד

לפי סקר שפורסם בהרווארד ביזנס ריוויו וכלל 5,000 עובדי ידע אמריקאים ו-300 מעסיקים וכן על בסיס שיחות עם מנהלים, הנורמה המתגבשת בעולם העבודה, שלושה ימים מהמשרד ושניים מהבית, חתכה ב-30% את ימי המשרד, אבל לא את הביקוש לשטחי משרד.

יש לכך שלוש סיבות: אחת היא שצפיפות לא נוחה לעובדים בגלל הסיכונים הבריאותיים והדרך היחידה לצמצמה היא לחתוך בימי העבודה במשרד מבלי לצמצם את השטחים; השנייה היא שרוב המועסקים רוצים לעבוד מהבית בשני ושישי, והדרישה הזו, שמגלמת ימים קבועים של אותם עובדים במשרד לא מאפשרת לחתוך בשטחי המשרדים; הסיבה השלישית היא שכדי למשוך עובדים צריכים להפוך את המשרדים למזמינים יותר ומגוונים יותר, כאלה שיאפשרו גם מפגשים חברתיים. הם צריכים לכלול אזורי אירוח רחבים וגם תאים אטומים לביצוע שיחות זום וסוגים שונים של חברי ישיבות. החללים האלה תופסים מקום ולא חוסכים מקום.

איך עוד מפתים עובדים להגיע לעבודה? בסקירה נקבע עוד שעובדים יגיעו למשרדים שיש בהם יותר אזורי בילוי ומסעדות, ולכן מרכזי הערים יישארו המקום הטוב ביותר למשרדי העתיד.