שוק הדיור | ניתוח

מגדל אחד בתל אביב חושף את הכשלים במודל הדיור בר השגה

שרי האוצר השיכון והפנים העלו השבוע, בעיקר למראית עין, את הסבסוד בהגרלת הדירות אחרי שהבינו שהמחירים המטפסים מרחיקים את מעמד הביניים • למסקנה דומה הגיעו רמ"י ועיריית תל אביב שהחליטו למכור 40 דירות יוקרה בעיר כדי לא לחלק הנחות לעשירים

הדמיה של מגדלי דה וינצ'י בתל אביב / צילום: מתוך אתר davincitlv.com
הדמיה של מגדלי דה וינצ'י בתל אביב / צילום: מתוך אתר davincitlv.com

כשקובעי המדיניות מגדילים את גובה הסבסוד למוצר נחשק, כדאי לזכור שזה בדרך כלל מעיד על סיבה למצוקה ולא על סיבה לחגיגה. השוק בורח להם, אז היקפי הסבסוד נאלצים לעלות - עד הפעם הבאה. מתי מעט אולי ירוויחו, אבל לרוב הציבור מדובר בבשורות מאוד עגומות. גם בגלל שלא בטוח שהם יזכו לקנות בהנחה את המוצר שנמצא במחסור. וגם בגלל שכולנו מממנים בינתיים את אותה סובסידיה.

השבוע, למשל, חגגו שרי האוצר, הפנים והשיכון את העלאת תקרת הסבסוד בדירות המוגרלות (כלומר, הנחה שתתגלגל אל מחירי הקרקע שישלמו היזמים למדינה) מ-300 אלף שקל ל-500 אלף שקל. מדובר בצעד שבעיקר משלים עם העובדה שמחירי הדירות לא עוצרים, כך שמה שהיה עד לא מזמן 20% ממחיר דירה ממוצעת במרכז הארץ צמח בעוד 200 אלף שקל (המחירים נמדדו לפי שומה בסוף 2020 - כשמאז, לפי הלמ"ס, מחירי הדירות עלו ב-19%). זה בעצם אומר שהמגרילים המאושרים יצטרכו להביא יותר הון עצמי מהבית, כדי לקנות את אותן דירות. וזה גם אומר שיותר אנשים יצאו אפילו ממשחק ההגרלות של משרד השיכון, כי ההון העצמי שלהם כבר לא מאפשר להם להיכנס למגרש.

הצמדה למדד תהיה הוגנת יותר מעוד הנחה

אבל מעבר לכך, בפועל, למרות המילים הגבוהות שנשמעו השבוע במסיבת העיתונאים, חשוב לדעת שלא מדובר בהגדלה משמעותית בגובה ההטבה. כשהוחלט על חידוש ההגרלות לדירות מסובסדות אי שם בספטמבר 2021, נקבע במפורש במועצת מקרקעי ישראל שהשומה ומגבלת ההנחה יעודכנו אחת לשנה, "בהתאם לשינוי במדד המחירים לצרכן, בתוספת 1%".

כעת, הוחלט בסה"כ לקבע תוספת של 200 אלף שקל. זאת, בשעה שלא קשה לדמיין מצב שבו הצמדה לאינפלציה תהיה משתלמת והוגנת פי כמה מאותה תוספת מקובעת. די בעוד עלייה של 3% במדד המחירים לצרכן (לאחר שהוא כבר עלה ב-2.8% בשנת 2021 והשנה הוא צפוי לעלות ב-4% לפחות).

המקום בו מודל ההשכרה המסובסדת קרס

ואם כבר מבלבלים אותנו עם אחוזים, הדוגמה הכי מייאשת לחוסר התוחלת במנגנון המתמחר סבסוד בהתאמה למחירי השוק נמצאת במודל הדיור להשכרה "בת השגה". מודל שקבע כי 25% מהדירות באותם פרויקטים שהולכים ומתרבים יושכרו לזכאים, בהנחה של 20%.

הבעיה היא שהשוק ממשיך לברוח. קחו למשל את מתחם כנרית בתל אביב הסמוך לקריה, שמכירתו הייתה העסקה היקרה ביותר בשוק הנדל"ן בשנת 2015. קנדה ישראל ואקרו רכשו את הקרקע להקמת שני מגדלים, 44 קומות ו-330 דירות, תמורת סכום עתק של 821 מיליון שקל (לא כולל מע"מ, ועוד 6.2 מיליון שקל הוצאות פיתוח). כשיצא המכרז, המדינה הקדימה תרופה למכה, ולפני שיגידו שהיא "מספסרת" בקרקע על חשבון מחוסרי הדיור האומללים, נוספה אליו סוכריה חברתית - 40 דירות בבעלות המדינה, "שיושכרו בהנחה של 20% מול מחירי השוק".

והנה, בקרוב יאוכלס פרויקט "דה וינצי" על הקרקע, ורשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב כבר הבינו שהן בבעיה. שהנחה של 20% על דירה במגדל בלב תל אביב לא תהפוך אותה לבת השגה. אולי רק האבסורד של דירות מחיר למשתכן בגוש דן, שנמכרו לזכאים עשירים במיליונים רבים (אבל עם הנחה של מאות אלפי שקלים מול מחירי השוק) גדול יותר.

במגדלי דה וינצ'י, הוחלט בדיעבד לבצע נסיגה מפוארת. רמ"י תמכור עוד מעט - בצעד יוצא דופן ומאוד חריג - 40 דירות מגה-יוקרתיות במגדלי דה וינצ'י למרבה במחיר (מדובר במהלך שדורש שינוי בתוכנית, עליו עמלים כעת ברמ"י). בתמורה, הכסף - משהו כמו 200 מיליון שקל - יעבור למשרד השיכון, שבשאיפה ירכוש בו דיור ציבורי. אלי לוי, מנהל הנכסים בעירייה, אפילו הבטיח לא מזמן לחברי המועצה כי התמורה תעבור לקרקע בבעלות המדינה ברחוב ארליך ביפו, "כדי שהעירייה תקבל 30 דירות בר השגה ו-30 דירות להשכרה". בתקווה שעד שזה יקרה, גם שם הנחה של 20% על המחירים לא תהיה לעג לרש.

כל זה, בזמן שהפתרון כמובן פשוט בהרבה. או לדאוג סוף סוף שיהיה כאן מספיק היצע, או לדאוג שהמחירים שיצטרכו לשלם המגזרים שהמדינה מחויבת לדאוג להם (אפשר להתחיל בעובדי ההוראה, שגם צריכים לגור ליד התלמידים שלהם) יהיו מתואמים למשכורת שהם מביאים הביתה ולא למחיר הדירה.

צרו איתנו קשר *5988